買樓收租多面睇 注意按揭條款

買樓收租多面睇 注意按揭條款

[28Hse 三地產焦點 第一百四十二期 2017年11月29日] 不少業主為賺取額外的收入，而將單位出租，一來可以照樣擁有具保值能力的物業，另一方面這是一項較容易可取的投資方式。但世事多變豈可盡如人意，在政府多次推辣招的情況下，買樓收租變得愈來愈難。

根據現行的按揭指引，非自用住宅的第一項按揭，無論樓價高低，按揭成數上限一律為50%；而若申請人在申請按揭時有就其他物業作出借貸或擔保，而該按揭尚未償還清，按揭成數上限會調低至40%。

而供款與入息比率上限方面，買樓收租的亦較一般用家嚴格，供款佔收入比率不能高於40%；而在壓力測試下（即假設利率上升3厘），供款佔收入比率不能高於50%。

驟眼看來，非自用及自住物業的按揭成數上限，只是相差1成，但實情涉及很多錢，很多人往往因此而上不到會。假設購買一間400萬的單位，借足五成按揭，首期為$200萬，而借六成按揭，首期則為$160萬，兩者之間相差足足$40萬。故此，要買樓用作收租時，必要預留多一點首期。

那購買的是連租約單位呢？銀行會視單位為投資而非自住物業，同樣最多只可申請五成按揭。假若在租約期後，會收回單位自用呢？你可提供一些證明文件，如租客簽訂的退租同意書等，同時要注意尚餘租期的長短，但最後會否審批成功，要視乎銀行相不相信這是用作自住用途。

雖然按揭成數上限會受影響，但買樓收租仍有其優勢，就是業主可以用租金幫補入息，當業主提供租金收入證明，銀行會將租金打折後計入收入部分；如果單位尚未有租客，呈交吉狀態，部分銀行會用「假設租金」來計算。

也許有人會問，如果當初我向銀行申請八成按揭，其後再將單位出租，那豈不是可以減低首期的支出？非也，因為這可能是一個不合法的行為。首先，金管局規定承造六成以上按揭的單位必須是自住用途，不能用作出租等投資用途。

事實上，六成以上的按揭是由按揭證券公司作為擔保，而該保險計劃只適用於自用物業，而且申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行就可以提供最高達八成按揭貸款。

當業主聲稱抵押物業乃作自住用途時，銀行通常會要求按揭人在貸款申請書上聲明有關物業只供按揭人及家屬居住，甚至有部分銀行會在成交時要求到單位查看，以保證新業主沒有將單位出租。

如果你強行將聲稱自住的物業出租，一旦被銀行發現，會有什麼的後果呢？不同銀行有不同的處理方法，銀行有機會向業主追討首期的差價，或者加息甚至要求提早償還部分按揭金額。

另外，由於申請按揭時，抵押人須簽署自住聲明書，違反聲明可能會帶來法律後果，例如若借款人為取得貸款而作出虛假聲明，可能會干犯欺詐罪。有人會說「偷雞」將單位租出，不會有人知，筆者認為好彩的是沒有人知，但如果不慎比銀行知道了，又怎麼辦呢？

為了減少首期的支出而影響一生又是否值得呢？呼籲大家切勿以身試法，買樓前要認真衡量個人收入及財務負擔能力，以免最終因小失大。除此之外，業主亦需記住將出租單位的租約帶到稅務局打釐印及報稅。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得162.34（反映2017/11/13至2017/11/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.16%，較上年同期上升12.67%。

4個分區中，只有港島區錄得升幅，新報174.01，按周上升2.66%，較上年同期上升12.29%。九龍區新報160.56，按周下跌0.43%，反之較上年同期上升13.04%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得170.63及146.49，按周分別下跌2.38%及1.72%，較上年同期分別上升13.21%及13.43%。

-- 北角美輪大廈4房 $860萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前促成北角美輪大廈高層A室成交，實用面積849平方呎，4房間隔，座向北面望海景，單位原叫價$860萬，後減價至$828萬獲承接，實用面積平均呎價$9,753，屬市價水平。

-- 屯門兆禧苑高層戶 $365萬易主 --
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，日前促成屯門居屋兆禧苑成交，單位為C座高層4室，實用面積338平方呎，業主原叫價$390萬，後累減$25萬至$365萬（自由市場價）易主，實用面積平均呎價$10,799，屬市場價成交。

-- 天后金龍大廈低層戶 $970萬獲承接--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近促成天后金龍大廈成交，單位為B座低層05室，實用面積589平方呎，3房間隔，座向南面望山景，獲區外換樓客以$970萬承接，實用面積平均呎價$16,469。

-- 屯門兆禧苑1房 成交價$375萬--
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門居屋兆禧苑D座高層13室，實用面積338平方呎，1房1廳，獲區外首置客以$375萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$11,095，屬市場價成交。

-- 元朗柏逸周五售30伙 --
新世界旗下的元朗柏逸，加推28伙，包括3伙一房及25伙兩房，單位實用面積由319至502平方呎，訂價由$503.5萬元至$892.4萬，平均呎價$15,597。發展商同時上載銷售安排，連同個別舊單位合共30伙將於本周五（12月1日）發售。
-- 新鴻基匯璽II 加推130伙周六售 --
新鴻基旗下的深水埗匯璽II（匯璽第3期）推第3張價單，涉及130伙，實用面積277至1,509平方呎，定價$756.9萬至$5,445.1萬，呎價$27,827至$36,215。以上的130個單位，一半單位予大單位及大手買家優先，周五（12月1日）截收登記，周六發售。
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