新盤按揭五花八門 選擇時須考慮負擔能力

[28Hse 三地產焦點 第一百二十一期 2017年7月5日] 為了吸引買家，發展商通常以大量折扣、回贈及高成數按揭作招徠。當中尤其是按揭的部分，計劃種類五花八門，以滿足不同人士的需要，就連一眾不夠首期的買家都可以因此而成功入市。

要數最令市場震撼的按揭，莫過於有發展商提供按揭成數120%的計劃。採用此計劃的買家須抵押原有的物業，而該物業的市值不少於新購物業價值七成。在毋須入息審查下，向發展商旗下財務公司借足新購物業樓價的120%，當中95%作支付新樓價，25%作償還舊有貸款。

但按揭計劃日新月異，令人震撼的又豈止一個，近日有發展商有意為買家提供「順逆按揭一條龍」計劃。雖然後來發展商解釋，有關方案只是在構思階段，決定不會推出此類計劃方案。

究竟這是什麼計劃，引起全城關注？這當中涉及逆按揭（即是安老按揭），針對55歲以上持有已供斷的物業的人士，而且該物業的樓齡須在50年以下。長者向銀行抵押物業，他們可選擇於固定的年金年期內或終身每月取得一筆金錢作為生活費，之後再配合子女採用同一銀行提供的按揭，父母可安心幫子女付首期。

一般而言，私樓、綠表居屋、夾屋及公屋都可承造按揭。當逆按揭貸款終止時，借款人或繼承人可優先全數清還按揭貸款以贖回物業，如他們選擇不贖回物業，銀行將出售該物業，以償還借款人的安老按揭貸款。

計劃尚未有推出，已引起市場熱烈討論，但批評佔極大多數，認為發展商為了賣樓「無所不用其極」，有人認為這違反了逆按揭的原意，另有人覺得用年金來支付首期是「榨乾」父母棺材本。

先不要研究計劃最後為何會胎死腹中，純粹以現時的資料來討論。筆者認為，這原意是協助靠父幹一族，減輕子女供樓負擔。計劃看似兩全其美，是一個雙贏的計劃，但實情買家需承受雙重風險，一方面是逆按揭的風險，而另一方面是買家所申請按揭貸款風險。

事實上，假如息率上升，對順按揭還是逆按揭都有所影響。對一般的按揭來說，息率上升，即是等於借貸成本增加，買家供款能力減弱。而逆按揭方面，雖然年金不變，但最後贖回單位時，需扣除更多保費及貸款利息，換言之，最後剩餘金額會有所減少。

現時計劃已經沒有打算推出，所以無謂再講，但相信日後發展商會推出其他多元化按揭計劃。故此，當買家要購買新盤時，而又不能全額支付，必須要多加留意按揭計劃是否真的合適及划算。

事實上，供樓期是漫漫長路，佔人生一大段時間，又何必因一時的優惠而蒙蔽雙眼，而忘記了自身的供款能力？選擇方案有多種多樣，要選擇最切合您需要的方案，除要考慮自己可以負擔多少的首期，還要考慮加息開支，以免最後苦的是自己。

中原城市領先指數(CCL)新近錄得160.26（反映2017/06/19至2017/06/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.72%，較上年同期上升23.81%。

本周4個分區只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.92%，新報155.2，較上年同期上升21.22%。而港島區新近錄得173.8，按周上升1.80%，較上年同期上升25.92%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得170.3及143.91，按周分別上升1.30%及0.78%，較上年同期分別上升24.00%及25.51%。

-- 荃灣海灣花園2房 成交價$599萬 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示，新近錄得荃灣海灣花園3座高層F室成交，實用面積475平方呎，2房間隔，座向西面享海景，獲買家以$599萬承接，實用面積平均呎價$12,611，創該物業成交呎價歷史新高。

-- 屯門龍門居2房 $322.8萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門龍門居13座中層A室成交，實用面積484平方呎，2房2廳，附設企理裝修，獲一名外區上車客以$322.8萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$6,669。

-- 北角新達大廈高層 $470萬易主--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，日前促成北角新達大廈高層B室成交，單位實用面積350平方呎，2房間隔，座向南面望街景，獲區外上車客以$470萬承接，實用面積平均呎價$13,429，屬市價水平。

-- 天水圍居屋天頌苑低層戶 $385萬獲承接--
祥益地產營業高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天頌苑N座低層8室成交，實用面積645平方呎，獲一名外區客以385萬 (居二市場價)承接，實用面積平均呎價$5,969，屬於市場價成交。

-- 海之戀‧愛炫美周六售412伙 --
長實旗下的荃灣海之戀‧愛炫美（海之戀第3A期）累推兩張價單共432伙，發展商公布撥出當中412伙於本周六（7月8日）推售，並於本周四截收登記。 根據銷售安排顯示，銷售將分A及B組兩組揀樓，A組單位設限額，2房及3房各不可多於48個，而A組買家身份可為認購1伙4房戶、認購2至3伙單位當中1伙必須為4房戶，以及一般認購2至3伙的大手客，B組買家則限制認購1至2伙。
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