投資海外物業的注意事項（二）

[28Hse 三地產焦點 第一百五十六期 2018年3月7日] 承接上一期，今期的主題仍是關於投資海外物業的注意事項。海外物業種類多，銷售安排亦五花八門，為避免觸礁，除上回提到的三大事項，到底投資海外物業還有什麼需要注意呢？

4. 發展商及物業代理公司一間信譽良好的發展商及物業代理公司，對投資者來說是一大保障。首先，紀錄良好的發展商可減少項目爛尾、貨不對版的情況，而且大大減少發展商走佬捲錢的風險。另外聲譽較好的發展商項目，買家亦較容易將單位賣或租出。

一間好的代理公司理應有良好的售前及售後服務，然而有部分公司並沒有提供售後服務。如果你選用此類代理公司，一旦你的物業有什麼問題，你需自行與當地發展商溝通，有可能會因語言不通而得不到應有的保障。

5. 現樓/樓花入市前，買家需了解自己購買的項目是現樓還是樓花，顧名思義，現樓是指已建成的物業，而樓花是還未完成興建的物業。對於現樓及樓花，發展商都有不同的付款方式，一般而言，買家購買現樓的海外物業，需在一年內付清款項，而購買樓花的付款期數則較長。

當然，購買樓花的買家要承擔項目出現爛尾的風險。有見以及，部分國家為保障買家，推出相對的措施，如馬來西亞政府要求發展商先交保固金保障爛尾情況，以及買家按樓盤的工程期付款，以減低損失。

6. 地權買海外物業前，買家需清楚項目是在「永久業權地」還是「租賃地」，前者是指買家所購買物業之地和屋是完全屬於買家所有，沒有年期限制，亦可不斷申請按揭；後者是有地權年期限制，申請按揭相對較難。

切記，關於地權的並不簡單，故買家須事前做功課，以免對物業失去法律效力。有些國家業權及地權關係較複雜，如業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地。

7. 冷靜期 香港買樓的程序有別於其他國家的，在香港購買一手新盤，若買家在簽署臨時買賣合約後，沒有在五個工作天內簽訂買賣合約，該臨時買賣合約將會終止，以及有關的臨時訂金（即樓價5%）即遭賣方沒收。

而其他國家大多沒有臨時買賣合約，如澳洲，在買賣交易過程會設有一般3至5日的冷靜期，讓買家有時間考慮清楚決定。值得留意的是，買家若在冷靜期取消交易，賣家會在買家支付的訂金扣除款項（樓價0.2至0.25%），並將餘額退還買家。

筆者認為，投資海外物業是一個可取的尋找資金出路。由於涉及的資料眾多，未能一一盡錄，而筆者覺得文中所提及的7個注意事項是最優先考慮，但其實項目的管理、景觀及地段等亦是不容忽視。

大家千萬要謹記，投資始終涉及風險，並不是穩賺的。因此買家入市前，尤其是投資新手必須慎重考慮，包括衡量自己資金及個人可承擔的風險能力等，以免因一時的利益而招致損失。

中原城市領先指數(CCL)新報170.85（反映2018/02/19至2018/02/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.43%，較上年同期上升15.27%。

4區指數方面，只有港島區錄得升幅，按周上升0.83%，新報180.1，較上年同期上升14.45%。而九龍區跌幅最多，新報167.14，按周下跌1.21%，較上年同期上升12.67%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得180.42及154.94，按周下跌0.89%及0.49%，較上年同期分別上升15.62%及17.70%。

-- 筲箕灣東欣苑開放式 成交價$330萬 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示，新近促成筲箕灣東欣苑成交，單位為A座低層01室，實用面積213平方呎，開放式間隔，望開揚景觀，以$330萬（自由市場價）成交，實用面積平均呎價$15,493。

-- 天水圍居屋天頌苑低層 $450萬獲承接 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天頌苑P座低層15室成交，實用面積433平方呎，獲區內首置客以$450萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,393，屬市場價成交。

-- 大圍金輝花園2房 $592萬易手--
世紀21奇豐物業名城分行經理蕭耀邦表示，新近錄得大圍金輝花園成交，單位為中層A室，實用面積386平方呎，2房間隔，外望山景，以$592萬售出，實用面積平均呎價$15,337。

-- 屯門倚嶺南庭2房 $565萬易主--
祥益地產客戶經理古文彬表示，新近錄得屯門倚嶺南庭低層K室成交，實用面積587平方呎，2房2廳，減價$15萬，獲區內首置客以$565萬購入，實用面積平均呎價$9,625，屬市場價成交。

-- 嘉將軍澳MALIBU首批本周六售 --
會德豐旗下的將軍澳MALIBU公布加推180伙，包括21伙1房、62伙2房、46伙2房半、32伙3房、17伙3房半，亦加推2個平台特色戶，實用面積由346至802平方呎，定價由$705.9萬至$1686.7萬，呎價由$16,806至$2,1465。 會德豐地產常務董事黃光耀指，由於項目不乏年輕買家、首置客，因此2號價單接近原價加推，價錢只受樓層、景觀影響。 而項目推出的1及2號價單共500伙將於本周六（10日）發售，分兩組揀樓，A組最少購買2伙，最多購買4伙，並限制每組買家只能購買1伙1房，以及必須購買最少1伙2房半或3房單位；A組上限購買200伙，B組可購買1至2伙。
-- 屯門御半山提供522伙 九成2房以下 --
屯門景秀里8號項目分為2期發展，包括2座住宅大廈，合共提供1,017伙單位，當中第一期命為御半山，涉及522伙單位，分1A及1B座，提供一房至兩房，另有特色單位。 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目正待批預售，有機會月內開售，定價將參考市況及區內外新盤，將設有兩個示範單位。
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