投資海外物業的注意事項（一）

投資海外物業的注意事項（一）  

[28Hse 三地產焦點 第一百五十五期 2018年3月7日] 香港樓價持續高企，不少港人選擇投資入場費較低的海外物業，成就置業夢想，同時又可以賺取金錢。其實海外置業如同隔山買牛，買家要承擔相對較大的投資風險，為免招致嚴重損失，買家有什麼需要留意呢？

現時，熱門投資地包括澳洲、日本、加拿大及泰國等國家，不時舉行物業展銷會。然而，由於可供銷售的海外物業，以及參與銷售的代理愈來愈多，有關投訴有上升趨勢，消委會去年接獲35宗涉海外置業的投訴，按年升逾一倍。

當中，關於購買英國及澳洲物業分別收到11宗及6宗投訴，而其餘則是涉及購買內地、東南亞及美國等地的物業。投訴個案包括樓盤爛尾、物業估價不足而影響按揭申請，以及買賣合約與銷售代理的陳述不符等。

例如，有人投訴透過本港的A公司在英國購買樓花，連全屋傢俬，物業售價約為74萬港元，並已支付樓價的一半作首期。物業原定去年第三季落成，但最後發展商因債務問題，導致項目爛尾。投訴人曾向A公司查詢，而A公司表明不會介入投訴人與海外發展商的糾紛。

另一投訴人是參觀本港B公司的澳洲物業展銷會，有意購買約220萬港元的獨立屋，遂向職員查詢按揭安排，獲悉買家只要有足夠薪金或有100萬銀行存款，必定獲批八成按揭。投訴人即場支付2萬港元留位費，數日後再匯訂金約18萬港元。

其後，該公司通知投訴人，當地按揭公司指該物業估價只有約180萬港元，按揭亦最多批出約六成，即約108萬港元，令投訴人大失預算。B公司最初拖延歸還訂金，後來經消委會協助才退回首筆訂金。

事實上，買樓投資要付出的金錢不少，而且海外物業涉及的風險更大，因此消費者作出此重大消費決定前，必須深思熟慮，必須要留意以下的事項。

1. 稅務在香港買樓，買樓需支付印花稅或物業稅等，然而不同國家擁有不同的買賣物業稅項，稅項包括物業增值稅、印花稅及地稅，或就非當地人買賣物業徵稅等。因此在購買物業前，應了解不同國家的物業稅項，以免因隱藏稅項而令投資的金額增多。

另外，如果你的海外物業是用作出租，買家可能要付租金盈利稅。除此之外，買家最好了解當地的法律，以保障個人利益，例如有些國家對某類租客提供較大保障，假若租客欠租，要知道對方可以繼續在物業住多久以及你作為業主的權益。

2. 匯率購買海外物業後，無論是收租還是賣出均以當地貨幣計算，故此匯率波動與否是一個重要的決定因素。以早前日圓下跌為例，當你售或租出日本樓，買家都有可能面對蝕錢的風險。其實貨幣的匯率可升可跌，買家入市時應了解當地貨幣的抗跌能力，以及自己個人的承擔能力。

3. 按揭成數一般而言，業主買樓會申請按揭，然而海外物業按揭成數有別與香港。相較之下，海外物業業主一般做按竭會比當地人少，不會多於樓價七成，有些地方更要求業主在收樓時支付物業全數。

以熱門投資地日本為例，細價樓基本上是申請不到按揭，尤其是位於地震帶的物業，銀行未必願意承受有關風險。由此可見，買海外物業要做好功課，以免最後因估價不足而大失預算，甚至撻訂。

投資海外物業要注意的事項很多，不可掉以輕心，如想知道更多有關資訊，請密切留意下一期。

中原城市領先指數(CCL)新報171.59（反映2018/02/12至2018/02/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.77%，較上年同期上升16.14%。

4區指數方面，九龍區升幅最多，按周上升2.16%，新報169.19，較上年同期上升14.49%。而港島區新報178.62，按周上升1.46%，較上年同期上升11.76%。新界(東)及新界(西)區分別錄得182.04及155.70，按周上升0.91%及0.82%，較上年同期同樣上升19.63%。

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