踏入8月份，本港樓市最亮麗的焦點，「北部都會區」無疑是其中表表者。近期「北都風」越吹越勁，區內新盤戰火全面蔓延。其中會德豐地產旗下、作為古洞北首個登場的矚目新盤，連日來無論睇樓及入票反應均相當不俗；無獨有偶，同區另一重磅新盤亦登場在即，兩大焦點盤項目正面交鋒，盛況空前，充分反映市場對「南金融、北創科」發展藍圖的無限憧憬。
市場對上述新盤銷情寄予厚望，主因在於北都「基建紅利」正加速落地。當中極具戰略價值的「新皇崗口岸」已進入密鑼緊鼓的籌備階段，傳媒報導指，近期特區政府正如火如荼地全面演練，坊界預期港府希望趕及新口岸於「十．一」國慶前正式啟用，為中港融合賦予更大標誌性意義。
新口岸的面世，其效應絕非單單帶動周邊樓價，更是推動香港「北都」及創科產業版圖邁向成熟的關鍵一步。近年港人北上消費成風，人才往來更趨頻繁，深圳口岸區周邊物業亦率先展現升幅。個人預期新口岸通關後，勢進一步打通深港兩地脈絡，便利跨境營商的港商、企業高管與創科人才等。這股龐大的流動人口與人才紅利，勢將直接轉化為本港北部地區屋苑強盛的租買需求。
回顧本港鐵路及重大基建的發展史，「基建先行，樓價隨後」往往是屢試不爽的市場規律之一。例如港鐵港島西綫於2014年底至2015年初陸續開通，在通車前後，西營盤、堅尼地城一帶屋苑樓價均錄得顯著升幅，區域價值大幅躍升。
到了2021年港鐵屯馬線全線貫通，沿線地區屋苑樓價備受追捧，不僅啟德新區樓價穩中向好，連帶九龍城及土瓜灣等舊區亦憑藉交通網絡升級，迎來價值重估。這種「基建紅利」的歷史重演，早已成為市場聰明資金的共識。如今古洞北新盤主打「賣前景」，隨著未來港鐵古洞站等核心交通網絡及完善社區配套逐步兌現，北都區內的樓價潛力絕對可堪期待。
除了基建紅利為市場注入強心針外，一手市場庫存壓力的大幅舒緩，更為樓市復甦提供了強勁後盾。據美聯物業研究中心綜合地政總署資料顯示，7月份私人住宅已批出預售樓花但尚未發售的單位按月大減約19.9%至5,570伙，創出50個月(逾4年)新高。若將累積貨尾量連同上述已批未售樓花單位合併計算，目前隨時可推售單位合共為23,535伙，連續4個月走勢平穩。值得留意的是，該數目比起2024年1月的高位41,367伙，大幅減少約43.1%，顯見發展商近月「貨如輪轉」的去庫存策略奏效，庫存壓力較高峰期明顯紓緩。
展望後市，在北都新盤強勢交鋒、新皇崗口岸通關在即，以及一手供求結構持續改善的多重利好疊加下，預料本港樓市將迎來新一輪由基建與產業驅動的發展期。隨著創科產業鏈及優質人才陸續進駐新界北以致全港各區，這股龐大的新居住需求，將成為本港租賃及買賣市場的重要力量。港樓走出整固、重拾升軌的大局已定，未來樓市前景料看高一線。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
