市區重建局（市建局）九龍城啟德道及沙浦道發展項目早前向城市規劃委員會申請放寬住宅地積比率與建築物高度限制，近期獲規劃署表示不反對。
這次修改規劃，不但更改發展細節，更反映市建局順應樓市現況，切實控制建築成本，並改善社區規劃。
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轉為自行發展 調整設計增效益
項目曾於2024年招標，當時受樓市疲弱及高息環境影響，僅接獲長實一份標書。由於入標財團附加了額外條款，偏離招標要求，市建局最終收回項目並改為自行發展。為控制開發風險及重新評估財務回報，市建局向城規會提交新方案，藉着重新分配地積比率及修改地庫與平台設計，既保留整體規劃原意，又增加項目的財務回報與房屋供應。
增住宅減商業樓面 迎合市場實際需求
新方案的總地積比率維持9倍，但重新分配了商住比例。住宅地積比率由7.5倍放寬至8倍，住宅總樓面面積增加約6%至約45.7萬平方呎，可建單位數目亦由原有方案的810伙增加至992伙。按最新總樓面及單位數目推算，平均每戶面積約461平方呎。這類中小型單位較為切合現時經濟環境的市場購買力，容易獲上車及換樓買家承接。
另一方面，商業樓面縮減約三分之一至約5.71萬平方呎，商舖空間集中於地面一層。近年本地零售業面對結構轉型及市民消費模式改變，多層商場或樓上舖的空置風險較高。市建局縮減商業樓面並保留街舖，既可維持九龍城原有的街道活力，亦能減低日後面臨商舖招租困難的風險。
放寬高度配合新建築法 削減地庫控制成本
新方案亦更改了建築設計。建築物高度限制由基準高度以上120米放寬至140米，主要為配合組裝合成建築法。該技術有助縮短上蓋施工時間及減少地盤廢料，惟組件結構需要較高的樓層高度，放寬高度限制能為引入此技術提供空間。
另外，地庫由5層減至2層，部分停車場改設於地面，令平台由3層增至5層。九龍城區地質較複雜，深層挖掘地庫的造價高昂且施工期長。將停車場上移可大幅節省地基及地庫工程的開支與時間，有助控制發展成本。針對平台加高可能影響通風，市建局將住宅由3幢減至2幢，藉此拓闊樓宇間距，改善通風及視覺通透度。規劃署的評估確認，這些改動無礙景觀和通風。
建地下廣場連貫新舊社區
項目亦重新規劃了社區連接網絡，包括重整沙浦道走線，以及興建佔地約1,000平方米的分層地下廣場。該廣場將作為連接九龍城舊區與啟德新發展區地下購物街的交接點。藉著完善行人設施，項目有助提升區內步行環境，引導啟德的人流前往九龍城，同時方便舊區居民使用新區的基建設施，促進新舊社區融合。
逆市變陣 確保重建進度
總的來說，市建局這次修訂規劃兼顧了市場現況、成本控制及建築技術。透過增加中小型住宅單位、縮減商業樓面、引入組裝合成建築法及減少深層地庫工程，市建局因應逆市改變做法，確保市區重建不受阻延。
目前項目的地基工程已經展開，預計於2030至31年落成，日後往返九龍城與啟德將更方便。
