近期受息口去向未明及經濟環境影響，香港房地產交投放緩，傳統商廈與舖位的投資需求減弱。反觀學生宿舍物業逆市備受關注，持續吸引中外資金流入。
當中，新加坡上市住宿營運商勝捷企業近日斥資3.64億元，購入北角渣華道70號仁和大廈全幢，計劃改建為學生宿舍或服務式住宅。這類大額成交顯示外資看好本地租務前景，同時反映資金正轉投抗跌力較強的新興物業。
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勝捷具宿舍營運經驗 擴充港島版圖
勝捷企業早有涉足香港市場，具備豐富的住宿營運經驗。該公司前身為新加坡上市的光碟製造商，2011年轉型進軍房地產，目前在星馬兩地經營大量勞工宿舍，並於英、美、澳等地發展學生宿舍業務。
在香港，勝捷早已透過旗下品牌dwell於太子及何文田營運學生宿舍，採用共居模式，客源穩定；本次購入北角物業，正好將其營運版圖擴展至港島東。
物業開則靈活 交通配套切合學生需求
仁和大廈的條件適合改作學生宿舍。物業於2000年落成，在北角區內樓齡較新，翻新及改建時的結構維修成本與消防限制較少。大廈總樓面面積約34,286平方呎，5樓至27樓共有42伙，全為實用面積約422平方呎兩房戶。此類開則具彈性，容易分間供2至4名學生共住，切合共居需求。
配套方面，地下至2樓提供約8,216平方呎商業樓面，現有便利店及食肆等租客，除帶來穩定租金外，亦能滿足住客日常所需。加上北角區交通便利，鄰近港鐵站及過海巴士線，方便非本地學生來往香港大學、香港理工大學及香港樹仁大學等院校。
租金回報料逾5厘 逆市展現強大防守力
以回報計算，這宗交易的作價與預期收益均具抗跌力。項目作價3.64億元，呎價約10,704元，在港島市區全幢物業中造價合理。
市場估計，若物業完成翻新並以精品學生宿舍模式營運，每個單位的月租可達3.5萬元。以42伙計算，每月住宅部分的租金收入可達147萬元；扣除管理及營運開支後，淨收入約為117.6萬元。若連同基座商舖每月約50萬元的租金收益，全幢大廈的總月租淨收入預計可達約167.6萬元。
按此推算，項目的租金回報率可望超過5.5厘。即使息口走勢未明，能夠提供逾5厘穩定現金流的實體資產，足以吸引大型基金青睞。
政策推高非本地生人數 龐大宿位缺口催生商機
這宗交易背後，正好反映香港學生宿舍供求失衡。近年，特區政府致力推動香港成為國際專上教育樞紐，並在2023年的施政報告中宣佈，由2024至25學年起，將政府資助專上院校的非本地學生限額由20%倍增至40%。這項政策帶動內地及海外留學生人數急增。然而，本港各大學的宿位一直供不應求，多數院校只能保證非本地本科生首年或首兩年的宿位，研究生及高年級學生往往需要自行在私人市場尋找居所。
綜合投資管理公司高力、仲量聯行及立法會文件顯示，目前全港非本地學生人數已逼近10萬，但各大學能提供的宿位僅約4萬個，市場上存在數以萬計的宿位缺口。龐大的剛性需求，加上非本地學生大多較能負擔租金，而且退租風險低，帶動學生宿舍成為潛力優厚的生意。
事實上，勝捷買入物業並非單一例子，而是整體市場趨勢的縮影。近期市場上出現多宗類似的大額交易。例如，樂風集團將大角咀必發道商廈項目轉售予新加坡偉合控股以改建宿舍；內地電商京東集團亦斥資逾10億元購入兩幢本地酒店，計劃全面改裝為學生宿舍。由此可見，中外資金正爭相進軍本港學生住宿市場。
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舊樓改建宿舍 迎合需求覓出路
勝捷企業買入北角仁和大廈，相信正是看準市場的殷切需求，並藉此發揮其營運優勢。投資者將傳統商住大廈改建為學生宿舍，既能獲取可觀的租金回報，亦有助紓緩本港大學宿位不足的困境。
政府近年不斷增加非本地生名額，預計未來數年，學生宿舍及共居空間將繼續帶動本港的大額物業投資。這些項目順應市場需求而轉型，不僅能活化舊式建築，亦為本地樓市開闢一條新出路。
