执平价盘要注意！物业估价的重要性

近日香港二手楼价持续下跌，而新盘又以低价作招徕。对于有置业需要的人来说，现时是执平价盘的时机，有的买家认为只要价钱可接受就入市，但往往忽略了估价的重要性。

究竟什么是银行估价？有关物业估价是测量师为一个指定物业估算它的价值，是银行承造按揭的重要指标。一般而言，测量师会采用以下的方式去作物业估价。

最常用的估价方式是比较法，也可称为直接比较法或市场法，将物业与其他接近估价日期成交的类似物业进行比较，并对这些成交价作出适当的调整及分析，以取得物业的客观合理市值。

另一种方式是投资估价法，透过物业可获得的租金收入以及市场预期回报率，去为物业进行估价；第3个方法是成本估价法，假设物业于估价日期当日，重新建成所需的成本，包括地价、建筑费及利息等，再扣除建筑物的折旧去计算物业的估值。

要留意的是，由于测量师所计算的成交价是土地注册处公布的，因此有关价钱或尺价有大约1个月的滞后。即是说，估价是反映1个月前的成交状况，未必可反映到现今的市场状况。

由于物业估值是一个风险管理措施，银行是不会借出多于物业估价的按揭贷款金额，所以若然单位有估价不足的情况，导致按揭贷款额不够应付成交所需，买家就需要支付更多首期。

举例说，购买单位时，成交价为$800万；申请按揭时，银行的估值是$720万。申请8成按揭时，贷款额以最新估价为计算基准，即最多只能借取$720万X80%，即是$576万，变相首期由当初的$160万，增加$64万至$224万，买家要支付多$64万，否则就要挞订离场。

其实大家都不用太担心，一般而言，如果成交价与估价相差不多的话，银行都会依成交价去计算按揭的。不过买家都可以尝试用估价低于叫价作为议价的切入点，以说服业主减价。

从以上的例子可知，估价是非常重要的。在签约前记得要查估价，最简单的方法是在各银行网页进行网上估价，如果见到估价出现「不适用」等字眼，或者比市价低很多，单位有机会是事故单位，或同层、上下层有凶宅等，以致银行无法估价，最好先问业主或代理以了解物业的背景，再决定是否入手。

相反来说，银行「估突价」也不是一件好事，单位的成交价低于银行的估价，很多人都会认为是笋盘，但如果成交价低于市场估价达10%至20%或以上，银行有机会拒批按揭，因为担心买卖双方有避税或瞒税的情况。

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