政府放宽按揭 $1,500万物业首期少付$300万

财政司长陈茂波大约在1个月前透露，在可行情况下考虑进一步放宽首次置业人士按揭成数的比例。去到7月7日，金管局已放宽按揭成数，同日按证公司也把按揭保险的楼价适用范围提高。

放宽按揭成数后，在不用按保的情况下，价值$1,500万或以下的自住物业最高可承造七成按揭；而价值介于$1,500万至$3,000万的物业，最高可承造六成按揭；$3,000万以上最高按揭成数则维持五成不变。

究竟有几大分别呢？以购买$1,500万的单位为例，假设息率为3.5厘，分30年供款。按揭成数放宽前最多可借楼价五成，即首期需付$750万，而放宽为七成按揭后，首期减至$450万，两者相差足足$300万。

不过措施「有辣有不辣」，在供款占收入比重及银行压力测试要求不变的前提下，对置业人士的入息要求及每月供款也会上升。减少首期意味每月供款增加，由原先的$33,678增加至$47,149，增幅约四成。

因应金管局放宽最高按揭成数，按证公司都提升按揭保险的楼价上限，$1,125万至$1,500万物业的最高按揭保险成数升至八成；$1,500万至$1,715万物业贷款上限由$960万升至$1,200万；$1,715万至$3,000万物业最高按保成数则升至七成。

此外，因应按揭保险不需为六成至七成按揭部分提供保障，因此按保保费会有所下调，例如$1,000万物业申请九成按揭，还款期为30年，保费会由贷款额的3.44%降至2.65%，因此买家要申请按揭保险时，需查看最新的按揭保险保费表。

放宽按揭目的是减轻首次置业及换楼人士的首期负担，对楼市有什么影响呢？新措施无疑是降低入市门槛，令首置人士更容易上车，不过措施只适用于购买$1,500万或以上物业的人，受惠人士不算多，因此现阶段来看，二手成交量未见有明显的改变。

至于大家都关心的楼花的按揭保险计划部分，按证公司暂时是没有调整的，依样维持$400万以下最高承造九成按揭，而$600万以下可申请最高八成按揭，超过$600万的则不符合按揭保险计划的合资格准则。

因此，有意购买新盘的买家，可以考虑选择建筑期付款方法，等待物业落成才申请按揭贷款，以申请新按揭保险，不过风险是收楼时楼价下跌，银行可能会调低估价，买家有机会需要「抬钱上会」，令他们大失预算。

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