H按息11年半新低 稍减市民置业痛 代理吁勿盲目入市 慎防「上会陷阱」

「一个家人买楼，整个家庭受罪。」讲的正是借尽九成按揭的买家供楼辛酸史。幸好近日香港银行同业拆息(Hibor)连跌，一个月拆息最新报0.06厘，较对上一个交易日跌1个点子，创11年半以来新低，距离2009年12月15日历史低位（0.05厘）仅差0.01厘，换言之用拆息按的买家，在供楼息率上有望减轻负担。有按揭代理认为，同业拆息将再挑战新低，市民置业痛苦稍减，但要留意现时楼价已登顶，小市民不宜盲目低息便入市，应注意「上会陷阱」，以免力有不逮而损失多年「血汗钱」。●香港文汇报记者 黎梓田

以当前拆息按揭计划计算，假设以贷款额400万元、还款期为25年计算，以昨日（8月16日）HIBOR及拆息按揭计划H+1.3%，与去年8月平均一个月HIBOR为0.25厘及拆息按揭计划H+1.4%作比较，两者实际息率分别为1.36厘及1.65厘，相差29点子，每月供款由16,281元下降至15,736元，即相差545元或3.3%。而全期利息开支亦由约88.4万元减少至72.1万元，减少约16.4万元或18.5%。

留意压测 多备现金周转

即使供楼负担减轻，但上会（找银行承造按揭）涉及很多操作及风险，包括银行需对买家进行压力测试、物业估价等，买家需要做足个人财务预算，准备充足现金，方能有条件上到会。正如近期新世界有两个盘短短一周共录约30宗挞大订，都是因为这批买家在地产代理游说一定能上会而入市，他们均采建筑期付款，入伙后才找银行承造按揭，这也警醒小市民切勿相信「保证上会」等宣传口号。

另外，上会要「安全」，准买家最好先为自己进行压力测试（目前按息加3%计算），例如到银行进行预批或寻找相关专业人士评估，切勿因楼价破顶，脑子一热便盲目入市。至于上会后亦有可能面对突发风险，例如失业、因伤病无法工作等，最好为自己预备半年或以上的供款及生活资金作不时之需。与此同时，市民可以预先买定保险，以便在失业及伤病时有保险公司代为供楼，以免被迫断供无楼住。

结馀历史高位 拆息或再降

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，截至8月13日，香港银行体系结馀仍然达到4,575亿元的历史高位，并已维持4,500亿元以上超过9个月。曹德明预期，年内拆息仍大机会维持于0.1厘以下，即近乎0利率。一个月拆息将有望挑战0.05厘历史低位，并能为供楼及置业人士节省更多利息。

曹德明提到，虽然美联储亦曾「放风」收水，实际重启退市料于明年进行，而美国加息周期最快于2023年才开始。参考历史记录，即使美国加息，香港亦不会立即跟随，相信香港未有急切加息需要，港低息环境仍会维持最少至2024年，因此未来3年香港息口仍会保持非常低的水平，对楼市具支持作用，料未来选用H按人士的比例将维持历史高水平。

他相信，本港银行为加强风险管理，以按揭利率作直接竞争机会不大，料年内按揭利率维持于1.5厘以下水平。相反银行或会调整按揭优惠及服务吸客，有机会调高新造按揭或转按的现金回赠，或逐步降低现金回赠的贷款金额门槛，对楼市属正面影响。