近期香港楼市趋向两极。大市受息口走势、内地资金外流管制及新盘库存影响，气氛较为反覆，交投较上半年审慎；超级豪宅板块却自成一角，交投持续活跃。
踏入今年下半年，半亿以至过亿元的大额物业买卖稳步向好。单计8月首3星期，新盘市场已录得最少21宗5,000万元以上的成交，按月增加逾16%。参考房地产顾问机构莱坊的数据，今年首季香港造价逾1,000万美元即约7,800万港元的超级豪宅，共录得94宗成交，总值达18.4亿美元，在全球主要城市中排行第二，仅次于杜拜。
市况虽然反覆，但要理解这波豪宅购买力，单看一般住宅市场未必足够。我们大可从核心地段的资产价值、买家背景转变，以及发展商的推盘策略，探讨这股资金流入的背后逻辑。
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传统豪宅区供应有限 发展商增优惠促销
超级豪宅能在逆市中保持交投，主要因为传统豪宅区地段罕有。对富豪而言，买入这类物业旨在保值，而非著眼短期炒卖。
近期的大额成交大多集中在中半山及港岛南区。长实中半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD 8月录得5宗过亿元成交，套现逾7.3亿元。港岛南区方面，建灏地产的赤柱ONE STANLEY连沽多伙，其中17号洋房以逾1.18亿元成交。二手市场亦有石澳道14号大宅以高达5.63亿元易手。
中半山及港岛南区未来3至5年几乎没有新地皮供应，核心物业相对保值。不过，发展商叫价并非完全硬净。细看近期成交，发展商为求促成大额买卖，在付款条款上增加不少弹性。以西半山天御为例，全层单位以4.08亿元售出，折合尺价约7.3万元。买家只要在100日内完成交易，便可获1%的楼价回赠，并享有发展商代缴3年管理费。可见在目前市况，发展商倾向提供实际优惠来锁定买家，务求尽快套现。
内地与海外买家成主力 家族办公室带动物业需求
这波豪宅交投的另一特点是买家背景转变。本地传统家族投资转趋保守，具备内地或海外背景的富豪顺势成为市场主力。
从近期的买家登记资料可见，购入ONE STANLEY洋房的买家与大型移民顾问公司环球出国创办人同名。今年初该屋苑亦有大宅售予蒙古大型矿业集团的家族成员。至于石澳道5.63亿元大宅的新买家，据报为高瓴资本创办人张磊的妻子，两人均已入籍新加坡。此外，亦有宁波富豪家族斥资购入大埔豪宅。
这批新买家主要来自科技、金融投资及专业服务等行业。香港近年积极推动家族办公室发展，截至去年底全港已有逾3,380间单一家族办公室。资金连同富豪落户香港，自然带动了顶级物业的需求。对他们来说，买入超级豪宅既可满足在港营商的居住需要，亦能将资金转化为实体资产，有助分散投资风险。
息口去向与政策未明 豪宅交投难代表整体大市
豪宅交投虽然活跃，却不能代表整体楼市已经复苏。目前房地产市场依然面对不少隐忧，一般住宅市场难以单靠豪宅带动。
目前息口去向未明，借贷成本偏高，直接削弱了中小型住宅买家的负担能力。当大众市民难以入市，换楼活动自然停滞，拖慢整体市场的交投步伐。
另一方面，内地对境外投资的税务审查仍有变数，影响部分潜在买家的入市意欲。豪宅买家即使资金充裕，对政策风险亦十分敏感。一旦跨境资金流动或税务政策收紧，这批新买家的入市态度随时转趋观望。
再者，近期的大额成交，部分只是买家见楼价从高位回落，加上发展商愿意增加议价空间，才决定趁低吸纳。这只反映买卖双方正在适应新的市场定价，并不代表楼价即将全面回升。
楼市两极持续 大市仍需时调整
总括而言，今年下半年半亿豪宅交投增加，主要反映香港核心地段的顶级物业，对内地及海外富豪依然有保值吸引力。
不过，市况趋向两极不代表楼市已经全面复苏。面对庞大的新盘库存、经济环境转变以及外围政策风险，香港整体楼市仍需较长时间调整。豪宅市场的活跃与近月一般住宅交投的冷清，正好反映目前楼市截然不同的两种面貌。
