近期受息口去向未明及经济环境影响，香港房地产交投放缓，传统商厦与铺位的投资需求减弱。反观学生宿舍物业逆市备受关注，持续吸引中外资金流入。
当中，新加坡上市住宿营运商胜捷企业近日斥资3.64亿元，购入北角渣华道70号仁和大厦全幢，计划改建为学生宿舍或服务式住宅。这类大额成交显示外资看好本地租务前景，同时反映资金正转投抗跌力较强的新兴物业。
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胜捷具宿舍营运经验 扩充港岛版图
胜捷企业早有涉足香港市场，具备丰富的住宿营运经验。该公司前身为新加坡上市的光碟制造商，2011年转型进军房地产，目前在星马两地经营大量劳工宿舍，并于英、美、澳等地发展学生宿舍业务。
在香港，胜捷早已透过旗下品牌dwell于太子及何文田营运学生宿舍，采用共居模式，客源稳定；本次购入北角物业，正好将其营运版图扩展至港岛东。
物业开则灵活 交通配套切合学生需求
仁和大厦的条件适合改作学生宿舍。物业于2000年落成，在北角区内楼龄较新，翻新及改建时的结构维修成本与消防限制较少。大厦总楼面面积约34,286平方尺，5楼至27楼共有42伙，全为实用面积约422平方尺两房户。此类开则具弹性，容易分间供2至4名学生共住，切合共居需求。
配套方面，地下至2楼提供约8,216平方尺商业楼面，现有便利店及食肆等租客，除带来稳定租金外，亦能满足住客日常所需。加上北角区交通便利，邻近港铁站及过海巴士线，方便非本地学生来往香港大学、香港理工大学及香港树仁大学等院校。
租金回报料逾5厘 逆市展现强大防守力
以回报计算，这宗交易的作价与预期收益均具抗跌力。项目作价3.64亿元，尺价约10,704元，在港岛市区全幢物业中造价合理。
市场估计，若物业完成翻新并以精品学生宿舍模式营运，每个单位的月租可达3.5万元。以42伙计算，每月住宅部分的租金收入可达147万元；扣除管理及营运开支后，净收入约为117.6万元。若连同基座商铺每月约50万元的租金收益，全幢大厦的总月租净收入预计可达约167.6万元。
按此推算，项目的租金回报率可望超过5.5厘。即使息口走势未明，能够提供逾5厘稳定现金流的实体资产，足以吸引大型基金青睐。
政策推高非本地生人数 庞大宿位缺口催生商机
这宗交易背后，正好反映香港学生宿舍供求失衡。近年，特区政府致力推动香港成为国际专上教育枢纽，并在2023年的施政报告中宣布，由2024至25学年起，将政府资助专上院校的非本地学生限额由20%倍增至40%。这项政策带动内地及海外留学生人数急增。然而，本港各大学的宿位一直供不应求，多数院校只能保证非本地本科生首年或首两年的宿位，研究生及高年级学生往往需要自行在私人市场寻找居所。
综合投资管理公司高力、仲量联行及立法会文件显示，目前全港非本地学生人数已逼近10万，但各大学能提供的宿位仅约4万个，市场上存在数以万计的宿位缺口。庞大的刚性需求，加上非本地学生大多较能负担租金，而且退租风险低，带动学生宿舍成为潜力优厚的生意。
事实上，胜捷买入物业并非单一例子，而是整体市场趋势的缩影。近期市场上出现多宗类似的大额交易。例如，乐风集团将大角咀必发道商厦项目转售予新加坡伟合控股以改建宿舍；内地电商京东集团亦斥资逾10亿元购入两幢本地酒店，计划全面改装为学生宿舍。由此可见，中外资金正争相进军本港学生住宿市场。
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旧楼改建宿舍 迎合需求觅出路
胜捷企业买入北角仁和大厦，相信正是看准市场的殷切需求，并藉此发挥其营运优势。投资者将传统商住大厦改建为学生宿舍，既能获取可观的租金回报，亦有助纾缓本港大学宿位不足的困境。
政府近年不断增加非本地生名额，预计未来数年，学生宿舍及共居空间将继续带动本港的大额物业投资。这些项目顺应市场需求而转型，不仅能活化旧式建筑，亦为本地楼市开辟一条新出路。
