市区重建局（市建局）九龙城启德道及沙浦道发展项目早前向城市规划委员会申请放宽住宅地积比率与建筑物高度限制，近期获规划署表示不反对。
这次修改规划，不但更改发展细节，更反映市建局顺应楼市现况，切实控制建筑成本，并改善社区规划。
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转为自行发展 调整设计增效益
项目曾于2024年招标，当时受楼市疲弱及高息环境影响，仅接获长实一份标书。由于入标财团附加了额外条款，偏离招标要求，市建局最终收回项目并改为自行发展。为控制开发风险及重新评估财务回报，市建局向城规会提交新方案，藉着重新分配地积比率及修改地库与平台设计，既保留整体规划原意，又增加项目的财务回报与房屋供应。
增住宅减商业楼面 迎合市场实际需求
新方案的总地积比率维持9倍，但重新分配了商住比例。住宅地积比率由7.5倍放宽至8倍，住宅总楼面面积增加约6%至约45.7万平方尺，可建单位数目亦由原有方案的810伙增加至992伙。按最新总楼面及单位数目推算，平均每户面积约461平方尺。这类中小型单位较为切合现时经济环境的市场购买力，容易获上车及换楼买家承接。
另一方面，商业楼面缩减约三分之一至约5.71万平方尺，商铺空间集中于地面一层。近年本地零售业面对结构转型及市民消费模式改变，多层商场或楼上铺的空置风险较高。市建局缩减商业楼面并保留街铺，既可维持九龙城原有的街道活力，亦能减低日后面临商铺招租困难的风险。
放宽高度配合新建筑法 削减地库控制成本
新方案亦更改了建筑设计。建筑物高度限制由基准高度以上120米放宽至140米，主要为配合组装合成建筑法。该技术有助缩短上盖施工时间及减少地盘废料，惟组件结构需要较高的楼层高度，放宽高度限制能为引入此技术提供空间。
另外，地库由5层减至2层，部分停车场改设于地面，令平台由3层增至5层。九龙城区地质较复杂，深层挖掘地库的造价高昂且施工期长。将停车场上移可大幅节省地基及地库工程的开支与时间，有助控制发展成本。针对平台加高可能影响通风，市建局将住宅由3幢减至2幢，藉此拓阔楼宇间距，改善通风及视觉通透度。规划署的评估确认，这些改动无碍景观和通风。
建地下广场连贯新旧社区
项目亦重新规划了社区连接网络，包括重整沙浦道走线，以及兴建占地约1,000平方米的分层地下广场。该广场将作为连接九龙城旧区与启德新发展区地下购物街的交接点。藉著完善行人设施，项目有助提升区内步行环境，引导启德的人流前往九龙城，同时方便旧区居民使用新区的基建设施，促进新旧社区融合。
逆市变阵 确保重建进度
总的来说，市建局这次修订规划兼顾了市场现况、成本控制及建筑技术。透过增加中小型住宅单位、缩减商业楼面、引入组装合成建筑法及减少深层地库工程，市建局因应逆市改变做法，确保市区重建不受阻延。
目前项目的地基工程已经展开，预计于2030至31年落成，日后往返九龙城与启德将更方便。
