香港「二房东」合法吗？

香港「二房东」合法吗？

[28Hse 三地产焦点 第八十三期 2016年10月12日] 除房屋不足外，香港大学宿位供应亦见紧张，有一班年轻人因而发现新商机，设立网上平台「漂乐居」，租入邻近大学的住宅单位后，再以床位形式分租予大学生。但最近频频传出欠租丑闻，令市场再度关注二房东是否合法的问题。

根据报道，「漂乐居」经地产代理Q房网租入30个租盘，再以二房东身分分租，惟近日有租客反映早前收到法庭发出的「收楼令」，指其4人合住单位因二房东没有交租而须归还业主，以及须尽快迁出单位。

当中，内地生林同学自去年8月起以月租$8,500租住将军澳南丰广场一单位，一并交付1年租金、2个月按金及3个月管理费共$12万，租约原定下月底届满，但二房东没向业主交租，要尽快迁出单位，最后决定先找酒店暂住。

做二房东理应是做无本生意，又怎么会最后形成这个局面，也许是因为管理不善，也许只是一个误会，无论答案是什么都好，相信大家都只是关心这是否合法，以及担心自己成为下一个受害者而已。

首先，笔者翻查资料，发现地产代理监管局曾公布一份关于住宅物业的租赁的通告，当中有提及分租的定义及地产代理处理有关物业的注意事宜。住宅物业的分租，指在有关物业的注册拥有人（俗称「大业主」）出租给其租户（俗称「二房东」）后，再由二房东分租全部或部分物业予第三者（俗称「三房客」）。

而究竟单位可否分租？这是视乎大业主与二房东的租约而定，如果租约列明不可分租，二房东租给别人则是违法；如果租约没有分租限制，或须先取得大业主同意才可作分租。另外，二房东与三房客之间的分租租约条款不得与大业主与二房东之间的租约条款有所冲突，分租租期也不可超过原有租期。

如果大业主与二房东的租约列明不可将房子转租，而二房东铤而走险，隐瞒租约条款诈欺新房客并签订单独合约，有关租约亦是无效的，即是说大业主可以驱赶三房客，既损失金钱，又要浪费时间再觅其他单位。为了减少事情发生的可能性，租客必须要小心审视。

为避免发生以上情况，准租客在签订租约前，可进行土地注册处查册，取得单位业主的姓名，以明确知道出租者是不是业主本人，或可要求对方提供近几个月的差饷单及水电煤费单等，以进一步核实对方身份。另一方面，如果你已明确知道对方是二房东身份，可要求查看他和大业主所签订的租约，或尝试联络大业主，以确保这是合法的。

事实上，笔者认为作为业主的，通常都不喜欢租客将他的单位分租，因为三房客不是自找的，不能保证其质素，以及愈多人使用同一个单位，变残的时间会加快，相信市场上的分租盘源不多。当然百货应百客，也有需要分租盘的准租客，他们必须格外小心，以免坠入骗徒圈套，及降低租屋纠纷的发生。

中原城市领先指数(CCL)新报141.04（反映2016/09/26至2016/10/02 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升2.49%，而较上年同期下跌3.69%。

本周4个分区均录得升幅，当中升幅最多的是九龙区，新报139.04，按周上升2.78%，但较上年同期下跌3.12%。而新界(东)区及新界(西)区分别录得147.63及123.96，分别按周上升1.55%及2.57%，较上年同期下跌2.47%及5.49%。港岛区则录得151.44，按周上升1.49%，而较上年同期下跌5.21%。

-- 北角嘉威大厦中层户 $408万获承接 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角嘉威大厦B座中层04室成交，实用面积245平方尺，1房间隔，座向北面望海景，获上车客以$408万连租约承接，实用面积平均尺价$16,653，属市价水平。

-- 屯门恒福花园高层户 $375万易手 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，新近促成屯门恒福花园成交，单位为5座高层H室，实用面积437平方尺，日前获外区上车客以$375万购入，实用面积平均尺价$8,581，属市场价成交。

-- 沙田滨景花园3房 $595万易主--
世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，日前促成沙田滨景花园5座低层F室成交，实用面积554平方尺，3房连套房间隔，座向东北，外望学校景，成交价$595万，实用面积平均尺价$10,740。

-- 屯门居屋新围苑2房 $302万易主--
祥益地产分行主管陈秀春表示，日前录得屯门居屋新围苑B座高层3室成交，实用面积401平方尺，2房1厅，获区内首置客以$302万(自由市场价)承接，实用面积平均尺价$7,531，属市场价成交。

-- 马屯门NAPA首批涉推92伙 --
由会德丰地产发展的NAPA举行记者会，宣布项目的最新部署。会德丰地产常务董事黄光耀表示，将会在短期内开放4个示范单位，包括2个清水及2个有装修，间隔涵盖2房及3房户。 他表示，项目最快于今星期展开首轮销售安排，最快于下周可以开卖，涉及至少92伙，而洋房将以招标形式出售。
-- 长沙湾南昌一号首批涉50伙 --
恒地旗下的长沙湾南昌一号首批涉及50伙，当中28伙将于18日(星期二)开售。根据资料，首批50伙包括2房及4房单位，实用面积由364至595平方尺不等，定价介乎$568.8万至$968万，尺价由$15,007至$18,725，而选择即供付款方法折扣最高。

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