9月二手物业银行估价趋向两极，大型及中型单位走势个别发展。根据28Hse追踪的20个指标屋苑*数据显示，以滙丰银行估价模型计算，大型单位估价普遍受压，有半数屋苑按月下跌；相反，中型单位走势普遍向好，同样有半数屋苑的估价按月录得升幅。
大型单位当中，美孚新邨下调约3.48%跌幅居首，荔枝角碧海蓝天与红磡黄埔花园紧随其后。至于中型单位，坚尼地城宝翠园上升1.97%领跑大市，其次为鰂鱼涌南丰新邨及青衣盈翠半岛。然而，南区海怡半岛大型单位与美孚新邨中型单位的估价则录得相反走势，前者逆市上升2.21%，后者则逆市受压下挫3.45%。同时，数据亦反映不同机构对个别单位的估值看法不一。
分析指，9月估价表现分化，主要反映客源结构与政策变动的影响。大型单位较依赖内地资金，在跨境资金收紧及税务疑虑下交投减少，令银行估价转趋保守。相反，中型单位受惠于本地家庭客的实质居住需求，开学后购买力释放带动交投企稳，为估价带来支持。
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20大屋苑9月估价排名（大型单位）
半数指标屋苑大型单位估价回落 美孚新邨跌幅最大
9月大型单位估价普遍受压，20个指标屋苑之中，有一半估价按月向下，跌幅介乎0.06%至3.48%，以美孚新邨跌幅最大。期内沙田第一城估价按月维持不变，南区海怡半岛则逆市造好，以2.21%的升幅领跑大市。
美孚新邨估价跌3.48%居首 惟各机构估值现分歧
跌幅最大的屋苑为美孚新邨。以2期吉利径5-7号高层D室一伙实用面积705平方尺的单位为例，滙丰银行本月估价为860万元，按月下跌31万元，跌幅达3.48%。
不过，各机构对上述单位估值取态各有不同。中银的估价按月企稳在825万元，28Hse的估价更上升1.18%至782万元。
碧海蓝天估价跌1.62%居次 各行估值续见分歧
荔枝角碧海蓝天的估价跌幅位列第二。以5座一伙实用面积581平方尺的中层H室为例，滙丰本月估值为1,031万元，按月减少17万元，下跌1.62%。
与美孚新邨相若，各行对此单位的估值亦未见一致。中银估价维持在1,094万元，28Hse的估值则微升0.46%至1,044.8万元。
黄埔花园估价跌幅排第三 滙丰按月下调1.48%
红磡黄埔花园的估价跌幅位列第三。以1期金柏苑2座一个实用面积777平方尺的高层B室为例，滙丰估价由上月的1,078万元下调至本月的1,062万元，按月减少16万元，跌幅为1.48%。
另外两间机构的估值同样升跌不一。中银最新估价为1,066万元，按月维持不变；28Hse的估值则微升0.63%至956.5万元。
海怡半岛估价逆市升2.21% 升幅居首
部分屋苑估价未有跟随大市回落。以南区海怡半岛3期17座美晖阁一个实用面积871平方尺的中层E室为例，滙丰本月估价为1,479万元，按月增加32万元，升幅达2.21%，居各指标屋苑之首。
惟其他机构的估价未见同步，中银估价维持在1,570万元，按月未有升跌；28Hse的估值则微跌0.43%至1,488.7万元。
半数指标屋苑中型单位估价向上 宝翠园升幅最大
中型单位9月估价走势与大型单位相反，普遍向好。20个指标屋苑之中，有一半估价按月上升，升幅由0.24%至1.97%不等，以坚尼地城宝翠园升幅最明显。沙田第一城及西湾河嘉亨湾估价按月未有升跌；美孚新邨则逆市受压，估价下跌3.45%，为各指标屋苑跌幅最大。
20大屋苑9月估价排名（中型单位）
宝翠园中型单位领升 滙丰估价按月升近2%
坚尼地城宝翠园在中型单位升幅榜上排行首位。参考2期8座中层B室，实用面积763平方尺，滙丰本月估价为1,816万元，较上月上升35万元，升幅达1.97%，成为推动指标屋苑中型单位估价向上的主要力量。
同一单位在不同银行的估价则见分歧。中银估价维持于1,940万元，较滙丰高126万元；28Hse估价则微跌0.25%，报1,820.8万元。三方估价虽有落差，但整体仍反映该屋苑中型单位承接力稳健。
翻查28Hse旗下土地查册平台易发土地注册资讯（Eva Land Search）资料，以28Hse现时估价1,820.8万元计算，较业主2008年12月的638万元购入价高出1,182.8万元，帐面升值约1.85倍。
南丰新邨升1.63%排第二 三行估价齐向上
升幅排名第二的屋苑为鰂鱼涌南丰新邨。估价单位为2座中层G室，实用面积391平方尺，滙丰估价由上月的553万元上调至本月的562万元，按月上升1.63%。
中银与28Hse对上述单位估价亦同步向上，分别报533万元及527万元，按月上升3.09%及0.82%。三大估价机构步伐一致调升，反映该单位近期承接力稳固。
盈翠半岛升1.05%排第三 各行估价走势不一
青衣盈翠半岛中型单位升幅排名第三。以8座中层A室为例，实用面积518平方尺，滙丰本月估价为854万元，较上月上升9万元，升幅为1.05%。
中银及28Hse对同一单位的估价走势则见分歧。中银报896万元，较滙丰高42万元，按月升1.01%；28Hse则报844.6万元，按月微跌0.35%。三行估价一升一跌一稳，反映各方对该屋苑后市看法未见一致。
美孚新邨逆市受压 滙丰估价按月挫3.45%
指标屋苑之中，亦有个别单位估价逆市回落，以美孚新邨跌幅最大。以2期吉利径9至11号高层B室为例，实用面积460平方尺，滙丰本月估价为588万元，较上月下跌21万元，跌幅3.45%，为各指标屋苑之中最大。
中银及28Hse对同一单位的估价则相对平稳，分别报620万元及534万元，前者与上月持平，后者微升0.02%。三行估价走势看法不一，滙丰调低幅度较为突出，或反映该行对美孚新邨中型单位的后市看法转趋审慎。
政策与需求交织 9月估价趋向两极
9月二手物业银行估价呈两极。20个指标屋苑当中，大型单位估价普遍受压，半数屋苑按月下跌；中型单位走势则截然相反，半数屋苑估价按月录得升幅。这种板块差异，主要源于内地资金政策变动与本地家庭客购买力释放的双重影响。
内地收紧资金及追收境外税 大额物业交投跌拖累估价
今年上半年，5,000万港元以上的一手豪宅成交中，内地买家占近七成。踏入第三季，内地持续收紧跨境资金流动，买家入市步伐明显放缓。这种资金链收紧的现象不仅影响超级豪宅，其观望情绪亦向下波及传统指标屋苑的大型单位。
内地收紧每人每年5万美元的购汇额度，限制资金用于海外购房，并加强堵截地下钱庄等非正规汇款渠道。同时，企业对外直接投资的审批亦变得严格。内地客将资金合法调拨来港，难度与时间成本因而大增。
另一方面，内地近期加强向居民的境外收益徵收20%个人所得税。摩根大通预计，追税范围或扩大至香港物业的租金及投资回报，甚至设有超长追溯期。市场忧虑这将影响20万至40万名内地人的现金流及储蓄，削弱他们的供楼能力。
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资金调拨困难，加上税务风险，令专才及投资移民等买家转趋观望。土地注册处数据显示，8月全港住宅买卖合约约有4,019宗，按月跌近一成，按年跌两成四。大额物业交投减少，银行为控制风险，对大型单位的估价亦趋向保守和滞后。
家庭客回归释放需求 中型单位估价逆市微升
7至8月为传统外游旺季，家庭客多暂缓睇楼，令二手交投相对淡静。随着9月新学年展开，家长安顿子女开学后生活重回正轨，早前累积的置业购买力随即重投市场。
中型单位的客源主要为本地家庭，受跨境资金限制及内地税务政策的影响相对轻微。这批买家多属换楼客，或为迁就子女校网而入市，对两至三房的中型单位具备实在的居住需求。当这批用家在9月集中出动，中型单位的交投步伐便率先加快。
银行估价系统主要依赖市场实际成交数据作为指标。中型单位买卖转趋活跃，成交价企稳，为银行提供了充足的参考数据。
客源分野致估价分化
总结而言，9月估价走势明确反映不同户型客源结构的差异。大型单位因较依赖内地资金，在跨境汇款受限及税务疑虑下，交投减少令估价受压。中型单位则受惠于本地家庭客的实质居住需求，开学后购买力释放带动交投企稳，为估价提供支持。短期内，各类物业板块的表现料将继续取决于其主力客源的资金充裕度与入市步伐。
*20个指标屋苑包括：太古城、康怡花园、海怡半岛、嘉亨湾、蓝湾半岛、宝翠园、南丰新邨、映湾园、嘉湖山庄、沙田第一城、新都城、新港城、珀丽湾、盈翠半岛、荃威花园、美孚新邨、丽港城、德福花园、碧海蓝天及黄埔花园
