自制首置买楼避税，政府应堵塞漏洞吗？

[28Hse 三地产焦点 第二百二十一期 2019年6月12日] 为了令炽热楼市降温，政府先后推出多项辣招，当中关于税率的措施并不少，务求以重税增加入市成本。然而，有部分投资者利用不同途径来避税，最常见的是自制首置身份。

如何自制首置身份？一般来说，大多都是利用「借人头」或内部转让的方式，以避过15%住宅物业印花税。顾名思义，「借人头」是指已拥有住宅物业的人，借用没有物业的香港永久居民名义去买楼。

而内部转让大致可以分为两种，一种是除名，另一种是转名。由于政府视内部转让为近亲之间的资产处理，所以可豁免额外印花税。此方法的好处是业主无须沽出拥有的单位，但又可以享有较低的印花税，所以不少人会利用此漏洞去避税。

除名是指将一个联名拥有的单位，改为由一人独自拥有；而转名是指将住宅物业转售或转让予近亲，即父母、子女、兄弟姊妹或配偶，即使受让人已拥有多个物业，有关的买卖可额免缴交额外印花税，而是继续享用旧式累进印花税。

根据Q房网统计数据，内部转让的个案有上升的趋势，今年首4个月已录得1,550宗，较上年同期多8%。笔者相信是因为近日股市反覆波动，投资者宁将资金用以购买砖头保值。

不得不留意的是，近月录得的转让个案中，更有属于多重内部转让。其中一对夫妇联名持有3个物业，之后妻子分别以$400万、$380万及$360万将单位转售予丈夫。由于是购买另一半业权，丈夫只需就每交易缴付$100印花税，即合共$300。

其后，妻子以首次置业的名义购买一个大埔天钻单位，成交价$911.2万。按照现行的税率，只需缴交3.75%，即$34.2万；如果妻子不是首置的话，要缴交的将会是15%印花税，即$136.7万。换言之，是次的交易，她悭了$102.5万。

由于可见，不堵塞首次置业的漏洞只会被人滥用。财政司司长陈茂波出席立法会财委会时亦指出，政府有留意到部分人自制首次置业身份入市，未来会密切留意情况，但未有透露会以甚么方法应对。

现阶段，未知此言论只是「出口术」，还是政府真的会行动呢？笔者认为政府堵塞漏洞是刻不容缓，虽则自制首置身分并不是犯法，但始终他们不是真正首次置业，对真正的买家未免有点不公平。

假若要处理的话，应该要先重新界定首次置业的定义，或者要设定时限，例如，将记录中曾经持有物业的人，一律定义为非首次置业；或者业主除名后若干年内不可以首置的名义买楼入市等。

然而无可否认，「借人头」是难以杜绝的，因为新的买家是真的首次置业，理应享有较低的印花税。即使这样，如果政府愿意堵塞除名方面的漏洞，增加部分投资者的入市成本，减低他们的投资意欲，对香港楼市都是一件好事。

中原城市领先指数(CCL)最新录得188.95（反映2019/05/27至2019/06/02 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.25%，较上年同期上升4.05%。

本周只有新界(东)区录得升幅，新报200.59，按周上升0.82%，较上年同期上升1.22%。而港岛区录得轻微下跌，按周下跌0.25%，最新录得196.96，较上年同期上升3.66%。而九龙及新界(西)区分别录得185.11及170.66，按周分别下跌1.65%及1.05%，较上年同期分别下跌3.15%及3.66%。

-- 北角东宝大厦2房 成交价$700万 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角东宝大厦高层H室成交，单位实用面积342平方尺，2房间隔，座向南面望街景，获区外上车客以$700万承接，实用面积平均尺价$20,468，属市价水平。

-- 天水围天佑苑中层户 $295万易主 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前天水围居屋天佑苑A座中层7室，实用面积435平方尺，获区内首置客以$295万（居二市场价），实用面积平均尺价$6,782，是次成交价创该屋苑同类单位的居二市场新高。

-- 沙田居屋愉田苑2房 $590万易手--
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示，日前促成沙田居屋愉田苑愉健阁中层04室，实用面积429平方尺，2房，原开价$615万，减价$25万至$590万（自由市场价）沽出，实用面积平均尺价$13,753，属市价水平。

-- 屯门金安大厦2房 $403.8万获承接--
祥益地产区域董事林伟光表示，新近促成屯门金安大厦中层E室，实用面积292平方尺，2房1厅，获外区准婚客以$403.8万购入单位，实用面积平均尺价$13,829，属市场价成交。

-- 屯门御半山II期公布价单 --
新地旗下的屯门御半山II期公布首张价单，涉及108伙，实用面积250至531平方尺，价单定价$563.04万至$1041.34万，价单尺价$17,013至$23,591，即供最高22%折扣。
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