股灾之下 楼市可否独善其身？

股灾之下 楼市可否独善其身？

[28Hse 三地产焦点 第二十六期 2015年9月2日] 消息指美国9月加息，而人民币又突然贬值，加上近排环球股市波动，香港股市曾在一天内下跌超过一千点，投资者的恐慌情绪与日俱增。股市是反映经济的晴雨表，股市大幅波动，究竟楼市又可否独善其身？

有不少市民看淡后市，故近日不乏减价成交个案，当中豪宅减价情况不少，好像是凯旋门摩天高层B室，实用面积849平方尺，原开价$4,100万，后减价$300万至$3,800万，实用尺价$44,759，减幅7.3%。

另有天水围嘉湖山庄景湖居14座低层B室，实用面积630平方尺，原开价$470万，美股急挫后，累减$40万至$430万易手，平均尺价$6,825，减幅高达8.5%。

无论豪宅、大型屋苑均录得减价成交，究竟是个别情况、是羊群心理，还是楼市真的已大受打撃，业主要止蚀离场？说真的，笔者认为在多个不明朗因素下，楼市必然会有影响，楼价有所调整，这某程度可起缓冲作用，但相信不会大跌。而比较豪宅及细价楼，相信前者跌幅较多，而后者因市场需求大，调整因而较少。

然而有时业主急于放盘，并不代表他们对楼市失去信心，可能是因投资股票失利，要卖楼套现救股，故以低市价出售，加快成交，甚至接受蚀让离场。虽然二手市场录得不少减价成交，但新盘销情仍然火热，多个新盘纷纷蓄势待发，好像是九建旗下的「环海‧东岸」、新鸿基旗下的「东环II」及远东旗下的「钻岭」等，当中「东环II」更录得超额7.5倍认购，反映市民住屋需求大。

股市波动，投资者对此已失去信心，部分人士更选择离场，那究竟会否掀起新一轮「弃股换楼」潮？老实说，我觉得机会半半，因为有不少市民会认为股市大跌，楼市会随之下挫，会宁愿不作任何投资，等待市场稳定点才再部署出撃。

在另一个角度来看，相比起股票，砖头（即楼盘）才能带来稳定回报，可为资金寻找「避难所」。加上下半年约有7,000个新盘单位推出，而且叫价贴近市价，故有人会选择弃股换楼，避开股票市场，一来可将金钱保值，另一方面持有「砖头」，风险较低。

由于环球股市动荡，消息满天飞，更有人将是次情况与18年前（即1997年）的亚洲金融风暴相提并论，另有估计楼市会大跌5成，导致人心惶惶。而笔者则认为，现时楼盘供应不足以满足市民所需，基于房屋需求大，这些不明朗因素顶多只会令楼价作出调整，预期楼价不会大跌。

中原城市领先指数(CCL)最新报145.45（反映2015/8/17至2015/8/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.42%，而较上年同期上升15.25%。

本周有两个分区均录得升幅，当中港岛区升幅最多，最近录得157.31，按周上升1.27%，较上年同期上升15.63%。新界(东)区新报152.28，按周上升0.14%，较上年同期上升19.24%。而另外两个分区均录得跌幅，分别九龙区新报142.54，新界(西) 新报129.07，分别按周下跌0.97%及0.96%，而较上年同期上升12.90%及19.05%。

-- 富豪阁低层 低5%成交 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近录得北角富豪阁3座低层D室成交，实用面积710平方尺，建筑面积870平方尺，间隔为3房连套房加1个车位，向南望楼景，以$1,030万成交，实用面积平均尺价$14,507，建筑面积平均尺价$11,839，低于市价5%成交。

-- 龙成花园三房 减$20万易手 --
祥益地产高级营业经理林伟光表示，新近促成屯门龙成花园3座中层A室，实用面积623平方尺，建筑面积848平方尺，三房两厅连套厕，累减$20万后，获区外换楼客以540万购入，实用面积平均尺价$8,668，而建筑面积平均尺价6,368，属市场价成交。

-- 南浪海湾实用524尺 $510万易主 --
祥益地产分行主管林英杰表示，新近录得屯门南浪海湾5座高层B室，实用面积524平方尺，建筑面积707平方尺，两房一厅，原业主减价$10万，获区内客以$510万购入单位，实用面积平均尺价$9,733，而建筑面积平均尺价7,214，属市场价成交。

-- 大围壹号云顶向西南 $1,950万出售 --
世纪21奇丰物业沙豪分行经理李仕明表示，最近录得大围壹号云顶7座中层C室成交，实用面积1,380平方尺，建筑面积1,846平方尺，隔为4房连2套房加工人套房，向西南外望大围市景，获区内买家以$1,950万承接，实用面积平均尺价$14,130，建筑面积平均尺价10,563，属市价水平。

-- 长实元朗安宁路项目名为世宙 --
长实旗下的元朗安宁路大型项目，命名为世宙，项目正待批预售楼花同意书，预计关键日期2016年12月30日，楼花期长约15个月。长实执行董事赵国雄表示，如获批预售，极有机会月内推出，预期反应热烈。 长实高级营业经理何家欣指，项目由4座物业组成，提供1,129伙，不设1房，以2房及3房为主，2房占逾半，实用面积约420平方尺起，而3房实用面积约650平方尺。

-- 环海．东岸加推第3张价单 --
九建旗下的环海．东岸举行记者会，公布最新部署。九建市务及销售部总经理杨聪永指，宣布再加推第3张价单，涉及110伙，集中于中高层的开放式及1房户，故价钱较早两批高，重申属原价加推。 第3张价单涉及110伙，价单定价$349.1万至$851.6万，尺价$15,586至$24,203。杨聪永透露不排除今日公布销售安排，仍待集团高层决定，他期望可安排本周六（5日）发售，但未必全数推出422伙发售，又考虑安排大手认购两伙的买家优先拣楼。

三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。