美国不加息，新盘、二手两极化

美国不加息，新盘、二手两极化

[28Hse 三地产焦点 第二十九期 2015年9月23日] 口里说不，身体却很诚实，一众发展商在美国联储局九月加息和中国经济增长速度减慢的阴霾下，超过一万五千个新申请预售楼花单位将相继推出市场，其数目已创三年新高。单单在九月推出的楼盘已多达十个，不比八月的推盘情况差。市场对新盘反应相当不错，发展商持续加推，卖得个不亦乐乎，楼市可谓一片歌舞升平。但新盘好景可以持续多久？ 至于二手楼成交，则成冰封之势，在买卖双方角力及成交甚少之下，形成「劈价」、「挞订」、「新高」同时存在的怪现象。

事实上，二手成交减少，当中不少是减价、劈价成交，好像是黄埔花园11期11座低层F室，实用面积639平方尺。据了解，原业主上月中以$890万放售，至月底大幅降价至$800万，仍乏人问津，本月初已进一步减至$780万，其后再减至$765万元易手，即短短一个月累减$125万，平均尺价$11,972，低市价逾10%。

而一手市场方面，频频录得超额认购，表面销情理想，但同时亦有人挞订取消交易，有个别新盘更于首轮发售就出现连环11宗挞订。就挞订事件，各发展商均表明立场，大致都认为挞订是个别例子，相信大多是买家个人决定，或者是本身的财政问题。

究竟买家挞订是因为股市反覆，买家财政出现问题？还是因为上车一族未能通过压力测试，不符合银行借贷要求，资金不足最终挞订？抑或是因为楼市不明朗因素太多，买家宁愿睇定点才入市？笔者虽不明个中原因，但相信这些挞订属个别情况，因为新盘依旧推售，依然是超额认购，部分新盘更录得超额逾8倍，反映买家的住屋需要。

《信报》创办人林行止于《信报》专栏内谈及楼市，认为在利率近零环境下，楼价已近顶甚至见顶，应是接近现实的推断。而中原集团创办人施永青则认为，虽然楼市利淡因素增加，但市场并不缺钱，楼价不容易出现见顶及大幅回落，除非爆发特别政治或经济事件，否则不易扭转楼市。

日后楼市会依然炽热，还是下跌四成？笔者认为，楼市不明朗因素虽多，显示整体楼市由盛转衰的迹象越来越明显，但香港楼价硬净，不会造成大幅回落。首先，现在市场以用家为主，大部分业主都是自用或出租单位，出现恐惧性抛售的机会不高，而且炒家不多，急于抛货并不常见。

另一方面，美国联储局早前宣布维持利率不变，9月暂不加息，令楼市下跌的其一不明朗因素暂时不存在。然而，下次议息会议将于10月举行，今个月不加息，难保下个月加，不过美国即使加息，香港未必跟随，或缓慢跟随，对业主的影响相对较少。再者，现时香港的业主超过一半已供完楼，馀下的业主供楼也只占他们家庭入息的三成左右，即使美国加息，亦不会大幅度增加供楼人士的负担，断供机会微。

「楼市大跌」这句说话几年前已经有人提及，近日更是几乎日日都有讲。然而笔者认为这像「狼来了」，讲得太多，人们开始不再相信、不会再害怕，买家甚至叫价愈来愈进取，因而我们见到二手市场陷入胶著僵局，买卖双方在楼价上争持不下，业主唔减价，买家不愿付出更多金钱。但「狼来了」的故事告诉我们，「大话」总有一天会成真，故此奉劝各业主及准业主，应当倍加留神，小心衡量风险，量力而为，未准备好的，可以迟点才入市，以免得不偿失。

中原城市领先指数(CCL)最新报146.92（反映2015/9/7至2015/9/13 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.11%，而较上年同期上升15.87%。

本周港岛及九龙区均录得升幅，分别新报159.87及144.57，按周上升1.27%及0.51%，而较上年同期分别上升17.17%及14.70%。而新界(西)区则跌幅最多，按周下跌1.09%，最新录得129.45，较上年同期上升18.31%。而新界(东)区新报154.31，按周下跌0.37%，较上年同期上升17.12%。

-- 沙田第一城三房户 $620万易主 --
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示，近日录得沙田第一城成交，单位为12座中层A室，实用面积515平方尺，建筑面积605平方尺，3房间隔，不设窗台，座向东南，享内园景，成交价$620万，实用面积平均尺价$12,039，建筑面积平均尺价$10,248，属市价水平。

-- 湾仔春园大厦连平台 实用尺价$15,385 --
世纪21亚洲地产分行经理利宏基表示，近日录得位于湾仔春园街29-41号的春园大厦成交，单位为低层A室，实用面积377平方尺，建筑面积510平方尺，附设约600平方尺的平台，成交价$580万，实用面积平均尺价$15,385，建筑面积平均尺价$11,373，成交价略低市价约8%。

-- 屯门丰景园$415万易手 创屋苑两房新高 --
祥益地产高级营业经理胡志伟表示，日前录得屯门丰景园成交，单位为3座高层3室，实用面积397平方尺，建筑面积567平方尺，两房一厅，附设靓装，获一名区外首置客以$415万承接，单位实用面积平均尺价$10,453，建筑面积平均尺价$7,319，稍高市场价成交，是次成交价更创下屋苑两房单位的新高纪录。

-- 海典轩两房 $1.1万获承租 --
祥益地产分行主管巫嘉露表示，日前录得海典轩之租赁成交，单位为1座低层G室，实用面积457平方尺，建筑面积617平方尺，两房一厅，获一名外区客以$1.1万承租，单位实用面积平均尺租$24.1，建筑面积平均尺租$17.8。

-- 荃湾绿杨新邨低层户 $13,600租出 --
星辉地产代理高级营业员杨小姐表示，新近促成荃湾绿杨新邨D座低层3室，实用面积449平方尺，建筑面积518平方尺，获同区客以$13,600，实用面积平均尺租$30.3，建筑面积平均尺租$26.3。

-- 荃湾绿杨新邨A座中层户 $11,300获承租 --
星辉地产代理高级营业员杨小姐表示，新近促成荃湾绿杨新邨A座中层2室，实用面积449平方尺，建筑面积518平方尺，以$11,300租出，实用面积平均尺租$25.2，建筑面积平均尺租$21.8。

-- WHITESANDS公布楼书 推24座独立洋房招标 --
太古地产旗下大屿山南岸WHITESANDS，今开放15号及27号连装修示范单位供传媒参观，并刚公布楼书。太古地产住宅业务董事杜伟业表示，集团刚公布销售安排，推出其中24座独立洋房作招标发售，招标期由9月30至10月27日。发展商公布13号屋的指标价为$4,850万，实用面积1,954平方尺，尺价约$2.48万。 WHITESANDS设有28座双层设计的独立洋房，提供4种间隔，包括6座1,954平方尺的三户洋房、16座由2,310至2,480平方尺的三房连家庭厅洋房，以及6座由2,586至2,598平方尺的四房洋房，其中3座更设有私人泳池。

-- 环海‧东岸推新的销售优惠 --
九龙建业旗下的红磡环海‧东岸今举行记者会，公布项目最新部署。九龙建业市务及销售部总经理杨聪永表示，上周六（19日）加推之第六号价单共123伙，最快明日上载销售安排，加推单位收票已超过200张。 项目推出新的销售优惠，自雇、专业人士选购两伙或以上，可获得合约价２％现金回赠，优惠可与之前推出的其他优惠同时使用。

-- 东环 II推售最后143伙 --
新地发展的东涌东环 II举行新闻发布会，公布项目部署。新地副董事总经理雷霆及新地代理助理总经理胡致远表示，本周六（26日）会推东环II 132伙，周一则推11伙，即共推143伙。 胡氏称，东环II是次推售单位的折实即供入场费约$392万，属1房。项目全数单位经已推售，暂时售出逾780伙，套现约45亿元。

三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。