细价楼按揭收紧 减泡沫爆破风险

[28Hse 三地产焦点 第一期 2015年3月11日] 网上近日流传一条「站立式设计」楼盘短片，介绍2040年上车笋盘，退休人士的安乐窝，实用面积仅得50平方尺，尺价创新高。短片内容虽夸张，现在没有人可想像25年后的香港，但是如果楼价年年上升，香港房屋继续供不应求，到2040年时，「站立式单位设计」也许真的是退休人士的上车首选。如要观看有关短片，请按以下连结欣赏，http://goo.gl/HBDegw 。

现实世界中，金管局于一个多星期前公布了3项物业按揭监管措施:
(1)$700万以下自用住宅物业按揭由现时的六成至七成划一收紧至六成。
(2)第二套房的按揭供款与入息比率由五成下调至四成，其压力测试由六成调低至五成。
(3)以及非自用物业方面，包括住宅、工商物业和车位按揭贷款的供款与入息比率调低至四成，其压力测试则调低至五成。

金管局陈德霖解释，近期楼市，尤其是细价楼持续升温，金管局今次收紧$700万以下的自用住宅物业按揭成数是为了应对这个趋势而带来的风险。至于收紧供款与入息比率的目的，亦是为了加强银行管理非自用物业和多套物业按揭的额外风险。

他坦言，新措施无可避免对部分用家和首次置业人士带来影响，但保障香港银行和金融稳定是金管局职责所在。推出这些措施，有人会担心上车一族会转向财务公司借贷加按，他表示不担心，因为长达数十年的按揭贷款，并不符合财务公司年期短又高息的营运模式，加上银行会知道按揭楼宇是否有做按上按。

当然推出新措施，有人支持，当然也有人反对。就简单以一个$400万的上车盘为例，买家要多付一成或$40万首期，由原本的$120万增至$160万，有市民认为这些措施只会令草根上车难上加难，以前储首期难，现在储首期更难，粉碎不少市民的置业梦。有市民认为「辣招」成效不大，担心楼市不会下跌，可能反之上升。

但由宏观层面看，金管局推出这些措施，旨在提升银行风险管理和抗震能力，从而能维持银行体系的稳定性。根据金管局数据，香港家庭负债占本地生产总值 (GDP) 的比例持续上升至目前64%的历史新高。一旦楼市逆转，对业主的冲击也可能是历史中最大的一次，而抵受风险能力较低的一群或将先受其害。

财政司长曾俊华早前提醒有意置业人士要量力而为，「如果负担不起，就不应该买楼。」上车前需储好足够的银弹。他预测：「美国加息只是时间和速度的问题，港元与美元挂勾，美国加息会对本港有重大影响，尤其是资产或房地产市场。」一旦美国真的加息，香港也要跟随，势必对香港楼市造成冲击，有些借贷人未必可负担到高利息，最后更可能会引致断供潮，带动银主盘数量急升。

相信大家对1997年楼市泡沫爆破、金融风暴记忆犹新，只要想起，已觉可怕，当年香港房价达到高点，其后快速下滑，负资产涌现。政府近几年频频出招，是为了减低未来泡沫爆破的抗震能力。其实只要楼市出现问题，连带香港经济及社会也会受影响，后果不堪设想。

楼市高企，除了香港的房屋供应不足，笔者觉得有三个主要因素支撑著楼市: 包括美国早前持续6年的量宽政策; 国内强劲的 GDP; 及持续的低息环境。但美国的量宽已在 14年底结束，国内的 GDP 增长速度似乎也在14年见顶。剩下的只是持续的低利息按揭环境。笔者相信，在美国加息的过渡期中，政府可能会继续推出「辣招」，抑制楼市炽热的气氛，劝喻有意上车的人士，不要羊群心理，「人买你又买」，应审慎评估自己的能力。

中原城市领先指数(CCL)最新报137.12 (反映2015/02/23至2015/03/01(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周微升0.7%，较上年同期上升16.2%。

本周4个分区仅得九龙区下跌，最新报134.93，较上周跌0.4%，但较上年同期上升16.6%。新界两区楼价均被推高，当中新界(东)升幅最大，按周上升3.5%，较上年同期升20.9%。新界(西)最新报123.27，按周上升1.3%，较上年同期升25.3%。而港岛区新报146.51，按周升1.0%，较上年同期升14.4%。

-- 嘉湖山庄丽湖居 获外区客承接 --

祥益地产分行主管林家伦表示，日前录得一宗成交，单位为丽湖居9座低层H室，实用面积550尺，建筑面积704尺，三房一厅，成交价$380万，实用面积平均尺价$6,909，而建筑面积平均尺价$5,398，属市场价成交。
据悉，买家为外区客，锺情该单位景观开扬，加上内笼间隔实用，附设企理装修。

-- 天水围天颂苑 $228万转售 --

祥益地产助理营业经理黄肇雯表示，日前录得天水围天颂苑单位F座高层7室，实用面积506尺，建筑面积665尺，以$228万(居二市场价)转售，实用面积平均尺价$4,506，建筑面积平均尺价为$3,429，属市场价成交。

-- 荃湾中心1房单位 $1.02万租出 --

星辉地产代理高级营业员刘小姐表示，日前促成一宗租赁成交，单位为荃湾中心南宁楼( 16座 )高层E室，实用面积329平方尺，建筑面积404平方尺，采1房间隔，以$1.02万租出，实用面积平均尺租为$31。

-- 荃威花园山景户 $12,800租出 --

星辉地产代理高级营业员刘小姐表示，日前录得荃湾荃威花园H座中层4室，实用面积533平方尺，建筑面积607平方尺，享开扬山景，以$12,800租出，实用面积平均尺租$24，而建筑面积平均尺租$21.1。

新世界的北角柏傲山加价加推，涉及最后64伙分层单位，实用面积由596至1521平方尺，定价由$1,966万至$7,872.2万，实用尺价由$22,935至$51,757。当中最贵为第1座32楼B室，实用面积1,521平方尺，定价$7,872.2万，尺价$51,757，尺价定价再创同区及项目新高。该批单位将由上星期六（3月7日）至星期五（3月13日）接受登记。

长实发展的大埔岚山第I期已获得转让同意书，故发展商推出双重优惠予岚山第I期买家，凡于2015年3月9日至4月7日(包括该两日)购买指定单位，将获$38,000「家庭电器津贴」及$60,000「装修家俬津贴」售价折扣优惠；同时，发展商亦提供全新付款计划，包括特长成交期的「180天灵活付款」计划。