租平过供？银行调高新做H按封顶息至4.125厘

滙丰银行带头调整按揭息率，上调拆息按揭计划（H按）的锁息上限，9月18日起提交的申请，H按锁息上限由P减2.25厘，升至P减1.75厘，即实际封顶息率由3.625厘，增加0.5厘至4.125厘，同时现金回赠亦大幅下调。

其后，多间银行跟随，包括中银、渣打、恒生、花旗及东亚，亦同样由9月18日起，调整H按锁息上限至4.125厘。由于有提前通知，因此不少人赶快申请，导致按揭申请量大增。

就此情况，长实认为投资气氛会受到银行提高封顶利息影响，而急速变坏。继油塘亲海駅后，长实劈价沽货策略持续，将旗下2个屋苑的车位减价出售，包括将军澳峻滢II及北角维港颂的车位。

将军澳峻滢II车位售价由$180万减至$128万，减幅接近30%；而北角维港颂的，售价由原本$362万至$397万，减至售价由约$236万起，减幅高达约35%。最终发展商售出32个车位，套现约$5,200万。

在加息等负面因素的影响下，买家入市时趋于审慎，楼市气氛偏淡，究竟香港楼市会怎样呢？彭博社估计，银行上调按息后，二手楼在未来12个月下跌10%。

彭博更指出二手楼价从2021年8月的高峰至今累跌15.4%，亦较200周平均水平低8.3%，该情况过去20年从未发生，反映整体楼市上升趋势可能已经结束，近4年买楼人士均可能已损手。

此外，彭博研究又认为，其他大型发展商会仿效长实的策略，将新盘定价远低于同类二手楼来刺激置业需求，吸引市民入市，以避免出售率过低而蒙受损失。

随著银行落实上调H按锁息后，以现时租金回报2.4至2.8厘水平计，「租平过供」情况更为明显。什么是「租平过供」？字眼上的意思是租楼平过供楼，每月供款平过每月租金的支出，

无可否认，在息率上升的情况下，单以供楼费用及租金去直接比较，单位「租平过供」情况会较普遍。不过买楼涉及的费用比较多，要判断单位是否「租平过供」，买家需要留意其他因素。

首先，买楼时，买家可以选择不同的按揭成数及供款年期等条件，不同的选择就会有不同的结果，因此单位究竟是「供平过租」还是「租平过供」，不能一概以论。

要选择租楼还是供楼，最重要是取决于自己的负担能力及实际需要，尤其是买楼涉及首期、差饷地租、厘印费及管理费等费用，所需费用比较多，要好好计算，不能单以「供平过租」及「租平过供」去作决定。

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