「港人港地」开价 与市民期望有落差

[28Hse 三地产焦点 第七十八期 2016年9月7日] 政府于2012年宣布推出「港人港地」政策，市民热切期待。多年后的今日，首个亦可能是最后一个「港人港地」项目、由中海外发展的「启德1号」，终于推出巿场。基于项目与市民期望的有落差，惹来不少争议。

首先，我们先回顾什么是「港人港地」政策，措施推出的目的是当物业市场出现供求情况紧张时，在土地资源作住宅发展，优先照顾香港永久性居民。而政府亦强调此措施并非以抑制房屋需求、压抑物业价格或资助市民置业为目的，故此没有设置限制楼价的条款。

当年，政府推出启德第1H区1号及2号地皮作「港人港地」用地，但设有不少卖地条款限制，包括买家必需以私人名义置业的香港人、30年内只能转售予香港人，以及发展商不能持有单位作收租用途等。项目最终由中国海外以$45.4亿投得，两地折合每尺楼面地价分别$5,427及$4,913。

千呼万唤始出来，「启德1号」公布价单，但价钱却令一众期待的市民失望，因为大家都误会了「港人港地」的意思，这只是一个以香港人出发的楼盘项目，而没有说售价要大部分市民都负担得起，更加没有说政府会提供资助，只可以说「我们谂多左喇！」。

根据首张价单，最平的为2座3楼H室，实用面积386平方尺，定价$582.1万，扣除发展商提供的最多15.5%折扣，入场费为$491.9万，折实平均尺价约$12,742，跟一般私楼没有分别。由于在价钱上，发展商并没有提供额外的优惠，有人嘲笑「港人港地」事实上是「畀（有钱）港人上车的土地」。

对此是次的美丽误会，笔者只可以说我们都太天真了，由始至终都只是我们自作多情，自以为持有身份证就有优惠。对于有市民质疑定价过高，是否违背「港人港地」的原意，发展商解释「特首无讲话以合理价钱畀香港人买到」，即是说低价购买单位只是一场梦。

对于有人质疑项目的存在意义，行政长官梁振英表示，推出「港人港地」政策时，未有楼市「双辣招」，当时相当多非香港居民买楼，导致本港房屋供应短缺情况恶化，因此才提出「港人港地」政策。推出「双辣招」后，香港以外人士来港买楼比例已经十分低，认为已经达到目标。

坦白说，特首解释前，笔者只是觉得项目定价高，定价有点离地，大多香港人都无法负担；但特首解释后，我顿时不太明暸现时推出「港人港地」的意义何在，仅提供545个单位，对减少非香港居民买楼好像没有什么大帮助。然而，项目预计入伙日期与其他新盘相若，既然现时香港以外人士来港买楼比例已经十分低，那为何不购买其他较便宜的一手新盘，而要选择限制较多的「港人港地」楼盘？

究竟「启德1号」值不值得买？笔者相信每个人都有不同的睇法，值不值得每个人都有不同的定义，不过如果只是单单对启德有一份情意结，也许可以留意区内日后推出的其他新盘，再衡量「港人港地」是否值得以这个价钱入手。

中原城市领先指数(CCL)新报136.21（反映2016/08/22至2016/08/28 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升2.31%，而较上年同期下跌7.20%。

本周4个分区均录得升幅，当中港岛区升幅最多，按周上升5.84%，新报149.57，较上年同期下跌6.36%。而九龙区则新报133.33，按周上升2.22%，较上年同期下跌6.22%。而新界(东)区及新界(西)则分别录得144.53及120.26，按周分别上升0.59%及0.47%，而较上年同期分别下跌6.12%及8.73%。

-- 将军澳新宝城高层户 $470万获承接 --

世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳新宝城2座高层B室成交，实用面积378平方尺，采2房间隔，单位于7月放盘，最终获区外客由$470万承接，实用面积平均尺价$12,433，比同类单位市价高3%。

-- 马鞍山岚岸3房 $838万易主 --

世纪21奇丰物业迎海分行经理梁荣贵表示，新近促成马鞍山岚岸2座中层E室，实用面积814平方尺，3房连套房间隔，座向东北望海景，获区内换楼客以$838万购入，实用面积平均尺价$10,295，高市价3%。

-- 屯门公屋田景邨3房 $205万易手--

祥益地产分行主管陈秀春表示，日前录得屯门公屋田景邨成交，单位为11座低层10室，实用面积566平方尺，3房2厅，日前获区外首置客以$205万(未补地价)承接，实用面积平均尺价$3,622，属市场价成交。

-- 屯门南浪海湾中层 $460万售出--

祥益地产分行主管林英杰表示，新近录得屯门南浪海湾6座中层H室易手，实用面积524平方尺，2房1厅，座拥屯门河园，成交价$460万，实用面积平均尺价$8,779，属市场价成交。

-- 启德1号（I）加推100伙 --

中国海外旗下的启德1号（I）举行记者招待会，公布项目最新部署，宣布加推100伙单位，面积由383至844平方尺，价单定价$592.7万至$1,886.2万，平均尺价$15,355至$23,130。

中国海外地产董事总经理游伟光表示，撇除楼层因素今批加价2%，认为加幅反映市场需求，最快一、两天内公布销售安排，有机会再加推。


-- 将军澳海翩滙原价加推156伙 --

由华懋集团发展的将军澳海翩滙，公布最新部署。项目累售490伙，是次原价加推156伙，今日内会公布最新销售安排。

销售部总监吴崇武表示，加推的156伙，定价介乎$628.9万至$1891.5万，尺价由$11,888至$16,882。是次推售单位，间隔主要介乎2房至4房，当中包括51个2房、87个3房及18个4房。


-- 元朗Grand YOHO周六售224伙 --

新地发展的元朗Grand YOHO举行新闻发布会，宣布加推113伙，将于周六（10日）发售。新地副董事总经理雷霆表示，是次加推的单位，比上周六发售单位有2%至4%加幅，价单定价$811.76万至$4,406.62万，价单尺价$15,641至$26,419。

新地代理助理总经理胡致远表示，周六将分两批单位发售，早上先发售218伙，包括刚提价11%至15%的1号价单单位，而6伙特色户则安排傍晚发售，包括最贵的9座特色户。