清楚计算按揭标准 避免挞订得不偿失

清楚计算按揭标准 避免挞订得不偿失

[28Hse 三地产焦点 第八期 2015年4月29日] 将军澳早前掀起新盘战，致蓝天及嘉悦相继推出，吸引不少人纷纷入票。而且加上近期港股大升，不少股民大有斩获，更可以扯衫尾上车。但是因种种原因，部分买家无法完成交易，被发展商杀订，当中致蓝天新近更录得9宗挞订个案。

据知，有买家是因资金周转不灵而被迫挞订，亦都有买家是因未能通过银行按揭压力测试，而未能入手。根据《一手住宅物业销售条例》规定，所有一手楼买家若在签订临时合约3天的冷静期内挞订，划一没收等于楼价5%的订金，以防止滥用挞订作炒卖或保障太仓卒的决定，是次发展商单是没收订金已净袋近$400万。

以致蓝天其中一宗挞订个案为例，据悉挞订者为一名年轻人，该买家可能忽略了自己其他隐藏债务，例如卡数等，因而未能成功通过银行压力测试，被没收订金逾$30万。从挞订事件可见，部分置业人士仍未掌握现时按揭压力测试的计算标准，因而最后「计错数」，既上不到车，又白白失去了金钱，真是让人得不偿失。

香港金融管理局早前推出新一轮有关物业按揭的监管措施，根据资料显示，由2015年3月2日起，若按揭申请人透过额外融资（如透过二按或按揭保险计划），以致整体按揭成数较金管局正常容许的最高按揭成数超过20%，认可机构须将适用的供款与入息比率上限调低至5%。

即是，最高按揭成数为六成的物业，正常适用的供款与入息比率上限为50%，压力测试下的相关比率上限为60%。如果按揭申请人透过额外融资，令整体按揭贷款成数超过八成，供款与入息比率上限降至45%，压测下则调低至55%。

其实在计数部分，不少准买家会忘记要通过银行压力测试这一关，又或者计错、甚至忽略了债务部分，好像是卡数、私人贷款及按揭供款等，均会影响供款负担的计算，但其计算方法略有不同。以卡数为例，银行视每月还款额为信用卡欠款总额乘以一定的百分比(一般为3-5%)，并不是计算最低还款额。

而私人贷款方面则是，每月按揭供款加上私人贷款还款的总额，不可超过总入息的50%；供款占入息比率将假设利率回升3厘或以上计算，而在压力测试下的供款与入息比率不可超过60%。

在收入计算标准方面，按揭申请人与银行理解的亦可能有不同，好像是佣金及花红等是如何计算，而且按揭申请人现时工作做了多久等因素，亦会影响银行的判断结果。

为免「计错数」情况再次发生，笔者建议各准买家，入市前应了解清楚怎样计算有关数字，以及衡量自己的负担能力。而且对于债务及收入的计算方法详情，应向按揭银行查询，不要自己估估吓，以免造成误会，最终后悔莫及。

如果要避免出现签署买卖合约后，才因「计错数」挞订，按计划执行董事王永伟提出了几个准买家应作的准备，例如在部署置业前，尽量减少负债；其次是在签约前，向银行或贷款机构查询，甚至是申请预先批核，了解自己可负担的按揭金额上限等。

而且买楼一般是在签订临时买卖合约后，买家才寻找银行作按揭贷款，但最后批出的贷款额未必符合预期，所以笔者寄语各准买家，首期千万不要预得岩岩好，需预留多一笔现金，减低因按揭贷款总额不足而挞订的机会。

中原城市领先指数(CCL)最新报140.04（反映2015/4/13至2015/4/19 (预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.10%，而较上年同期上升18.37%。

本周四周分区均录得跌幅，当中新界(西)区跌幅最多，新报122.58，较上周下跌2.32%，较上年同期下跌23.78%。而港岛区最新录得151.28，较上周下跌0.14%，但较上年同期上升17.52%。九龙区则报139.65，较上周跌1.73%，较上年同期上升20.91%。新界(东)区最新录得143.36，按周微跌0.91%，较上年同期上升19.98%。

-- 维多利中心烟花海景 创同类新高 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得天后维多利中心2座高层D室成交，实用面积1,032平方尺，建筑面积1,201平方尺，3房间隔，向西望维港烟花海景，获区外客以$1,638万承接，实用面积平均尺价$15,872，建筑面积平均尺价$13,639，创同类单位历史新高。 严智贇续称，上述单位现月租$34,000，租约期至2016年3月，新买家暂可享租金回报达2.5厘，并待租约完结后收回物业作自住用途。

-- 马鞍山海柏花园高层户 $710万易手 --
世纪21奇丰物业新广城广场高级分行经理蔡蓓表示，该行日前促成马鞍山海柏花园6座高层A室成交，实用面积582平方尺，建筑面积783平方尺，采3房间隔，向西北，外望海景，成交价$710万，实用面积平均尺价$12,199，建筑面积平均尺价$9,068，属市价成交。

-- 悦湖山庄中层户 $1.1万租出 --
祥益地产高级营业经理潘钰恒表示，日前该分行促成一宗悦湖山庄之租赁成交个案，上述所录成交单位为1座中层A室，实用面积584平方尺，建筑面积703平方尺，获区内客以$1.1万承租，实用面积平均尺租$18.8，建筑面积平均尺租$15.6。

-- 天水围天盛苑 $270万卖出 --
祥益地产助理营业经理黄肇雯表示，日前天水围居屋天盛苑录得一宗成交，单位为N座低层8室，实用面积650平方尺，建筑面积828平方尺，三房两厅连套厕，区内首置客以$270万 (居二市场价)承接，实用面积平均尺价$4,154，建筑面积平均尺价$3,261，稍低市场价成交。 据悉，该名买家锺情单位客厅及房间均向西南拥内园景观，加上单位属康和式间隔，其格局与私楼相若，而且邻近铁路站，交通便利。

-- 锦丰园低层户 外区夫妇以$510万承接 --
星辉地产代理高级营业员丘先生表示，日前录得一宗买卖成交，单位为锦丰园1座低层C室，实用面积561平方尺，建筑面积779平方尺，3房望楼景，成交价$510万，实用面积平均尺价$9,091，建筑面积平均尺价$6,547。据知新业主为外区夫妇。

-- 荃湾中心高层户 $1.2万租出 --
星辉地产代理高级营业员丘先生表示，新近录得日前录得一宗租赁成交，荃湾中心2座(桂林楼)高层D室，实用面积377平方尺，建筑面积481平方尺，采2房单位，望开扬园景，获同区客以$1.2万承租，实用面积平均尺租$31.8，建筑面积平均尺租$24.9。

-- 溱林加推2洋房 --
新世界发展的元朗溱林加推2幢洋房，分别是B6及B7洋房，实用面积为2,439平方尺连双车位，售价为$2,664.8万，将于本周五(5月1日)于愉景新城发售。 项目共沽出11幢洋房，并录得4幢洋房承租。溱林自开售以来，累售218伙，占可售单位逾九成，套现逾14亿元。

-- 菁盈雅轩提价再推2伙 --
长沙湾菁盈雅轩，由永常发展，前日(4月27日)上载价单，同时上载销售安排。发展商将于本周五(5月1日)发售2伙单位，包括22楼D室及23楼B室，两个单位均提价发售，其中22楼D室，旧价$623万，现提价至$713万，提价14.4%。

-- 晓珀．御8伙下周二抽签发售 --
由恒基地产发展的旺角单幢盘晓珀．御，上周五公布首张价单，涉及30伙，面积由1,014至1,016平方尺，订价介乎$2,434万至$3,009万。首批推出的8伙，将于5月5日(下周二)作抽签发售，发售项目为16、17、21、22楼A和B室，最平单位为16楼B室，面积1,016平方尺，定价$2,600.4万，尺价$25,594。

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