未补地价绿表单位 胡乱按揭惹麻烦

未补地价绿表单位 胡乱按揭惹麻烦

[28Hse 三地产焦点 第二十期 2015年7月22日] 笔者早前曾提及有买家为减低买楼成本，而申请「二按」，亦有部分人会将物业「偷鸡」按上按。为了打撃违规物业「二按」，金管局建议银行对客户按揭组合进行全面检查，以了解客户是否违规承造「二按」。计划仍在构思阶段，但 未补地价的公营房屋单位(即绿表单位)涉嫌违例「加按」的情况日益严重，看来有关部门要加快脚步处理。

根据资料，今年上半年约6个绿表银主盘被拍卖，平均每月约一宗，但单是本月已有3宗，部分个案更涉嫌违规借贷。据统计，本月有4个绿表公营住宅待拍卖，其中3个为银主盘，1个为绿表业主放售。

土地注册处资料显示，上述4个物业的业主均涉向财务公司借贷，其中小西湾富怡花园2座高层A室，实用面积约592平方尺，业主于13年先后向3家财务公司以贷款协议形式，分5次共借款$400万，单位最终沦为银主盘，并于早前安排拍卖，开价$326万。

事实上，绿表单位是受《房屋条例》规管的，所以业主不论转售、放租单位，均需向政府申请补地价，补地价后，单位即可在市场上自由转售或出租。而且业主在未补地价的情况下将居屋单位重新按揭，包括加按，须获得房屋署批准，否则违法。

近年市场上不乏可提供物业贷款的财务公司，声称不论物业楼龄新旧，均可为物业申请一按、二按贷款，或加按套现。但其实如果绿表单位业主在未获房署批准的情况下，而把物业用作借贷等用途，借贷双方均可能违法，最高可被罚款$50万及监禁一年。

然而法律并不外乎人情，在处理是否批准业主二按或加按方面，房屋署会因应情况而酌情处理，一般获批个案不外乎业主需要筹措医药费、家庭成员的教育费、殓葬费及因离婚而支付赡养费等，而其他如个人财务问题，则须根据个别情况考虑。当业主获房屋署批准加按后，仍须向领有牌照、注册银行或接受存款公司申请加按。

立法会房屋事务委员会主席麦美娟表示，现时市场有近8,000宗类似用绿表物业变相抵押借贷的个案，即是未补地价居屋的业主，向财务公司借取高息贷款套现。她要求政府修例加强监控财务公司，并建议房委会应主动调查有关借贷是否违例，有需要时向业主及财务公司作出检控。

其实政府必须要杜绝违例承造按揭贷款的事情，因这是犯法的，但究竟那个方案才是最有效且最全面的方法，相信这方法并不是一朝一夕可研究出来，再者处罚方面亦是令人头痛的部分，现时估计市场上有近8,000宗疑似违例个案，如果一旦真的确实了，那政府该怎么办？对8,000名业主作出检控？还是当没有事情发生，而有可能引起公愤？

笔者表示，政府并不会在短时间内修改法例，或者主动调查有关借贷是否违例，更加不知道政府会否秋后算帐，所以如果真的不清楚条例、不清楚按揭详情的业主，笔者建议大家在加按未补地价绿表居屋前，先谘询银行或专业人士意见，以免犯法。

蛋型胶囊住宅(Ecocapsule)

香港寸金尺土，房屋供应不足够，住劏房又欠缺私隐度。斯洛伐克团队Nice Architects发明了蛋型胶囊住宅(Ecocapsule)，生活机能一应俱全，而且隐私度十足，满足你的所有需求。

蛋型胶囊住宅主张是在环保意识下所打造的住宅空间，住宅利用太阳能板及风力自行生产电能，而且还能收集雨水，透过内建过滤器让雨水成为安全的饮用水，让你不用担心长期露宿野外生活。

为了方便运输，胶囊大小是设计成可以装进运输货柜。在舒适情况下，蛋型胶囊住宅可容纳两位大人，内部除睡眠空间外，还有工作区和用餐区、小厨房和贮藏室等。设计团队强调，在胶囊里的生活是意想不到的舒适，从外面看起来窄小，其实内部很宽敞。

蛋型胶囊住宅于2015年第4季公布售价，预定明年上市，届时不知会否引入香港，如果价钱便宜的话，不如大家买一个，与笔者做隔离邻居。

中原城市领先指数(CCL)最新报142.62（反映2015/7/6至2015/7/12 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.37%，较上年同期上升15.61%。

本周四个分区仅得新界(西)区录得升幅，最新录130.69，按周上升2.91%，较上年同期上升23.44%。而港岛区跌幅最多，新报153.1，按周下跌1.44%，但较上年同期上升14.66%。九龙区较上周下跌1.21%，新报139.35，较上年同期上升13.38%。新界(东)区最新录得149.31，按周下跌0.54%，较上年同期上升18.66%。

-- 北角百福花园2房 $575万易手 --
世纪21北山地产高级客户经理彭志伟表示，新近录得北角百福花园成交，单位为百德阁中层C室，实用面积420平方尺，建筑面积535平方尺，2房间隔，向北望楼景，获区内上车客以$575万承接，实用面积平均尺价$13,690，而建筑面积平均尺价$10,748，属市价成交。

-- 湾仔兆威阁低市价5%易手 --
世纪21亚洲地产分行经理利宏基表示，新近录得位于湾仔交加街18 号的兆威阁成交，单位为低层A室，实用面积386平方尺，建筑面积564平方尺，2房间隔，外望街景，获用家以$530万承接，实用面积平均尺价$13,731，建筑面积 平均尺价$13,731，低市价5%成交。

-- 屯门珑门低层户 $1.47万获承租 --
祥益地产分行主管张淑燕表示，最新录得屯门珑门一宗租赁成交个案，单位为5座低层G室，实用面积485平方尺，建筑面积628平方尺，2房1厅，获区内客以$14,700租入，单位实用面积平均尺租$30.3，建筑面积平均尺租$23.4。

-- 天水围天盛苑3房 $280万转售 --
祥益地产助理营业经理黄肇雯表示，新近录得天水围居屋天盛苑成交，单位为N座低层4室，实用面积650平方尺，建筑面积828平方尺，三房两厅连套厕，获区内首置客以$280万(居二市场价)购入，实用面积平均尺价$4,308，建筑面积平均尺价$3,382，属市场价成交。

-- 汇萃公布最新部署 --
宏基资本旗下尖沙咀汇萃公布最新部署，宏基资本有限公司项目总监洪英伟表示，项目位于官涌街7号，是公司首个住宅项目，涉及22层住宅，提供66伙，全采开放式设计，实用面积约200尺，另有3层商铺。地政总署资料显示，项目尚未获批预售楼花同意书，洪氏希望下月可取得。

-- 喜荟加推150个单位 --
由房协发展的喜荟公布第3张价单，加推馀下150个单位，实用面积由381至674平方尺的1房、2房及3房单位，售价由$627.8万至$1,094万，实用尺价$13,921至$16,763。 根据销售安排，喜荟3张价单合共350个单位，将于本周四(23日)晚上7时截票，翌日以电脑抽签形式决定拣楼先后次序，周六(25日)发售。

-- 东环II下月上载楼书 --
新地发展的东涌东环II公布最新部署，项目提供932伙，间隔由1房至3房不等。新地副董事总经理雷霆表示，项目将于下月上载楼书，随即开卖料东环II的尺价比东环1期有不少提价空间，以往东环的平均尺价为$1.1万。

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