《施政报告》无惊喜 楼市无冲击

《施政报告》无惊喜 楼市无冲击

[28Hse 三地产焦点 第四十六期 2016年1月20日] 新一份《施政报告》于上周（13日）公布，房屋是香港一大重点施政范畴。行政长官梁振英指出，住屋仍然是香港最大的民生问题。市民均面对楼价高、租金贵、居住面积狭窄、劏房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高等，因此政府坚持致力解决房屋问题。

报告显示，经过政府3年半的努力，房屋供应明显增多，楼价和租金近来开始回落，扭转了楼价和租金只升不跌的心理预期。根据差饷物业估价署最新数据，2015年11月住宅楼价及租金暂时水平分别为293.4及173.7，而10月则是302.5及175.5，按月下跌3.1%和1.03%；而较2012年11月（3年前）的225.9及151.3则上升29.9%及14.8%。

从数据表面上来看，香港的住宅楼价及租金水平较3年前虽高，但亦可见到开始有回落的迹象。事实上，从市场成交个案，我们亦见到不乏减价、劈价及银主盘等，譬如沙田第一城21座中层F室，实用面积451尺，3房望楼景，单位半年前以$610万放盘，累减$142万至$468万易主，实用尺价$10,377，低市价1成。

不得不承认，楼市正在调整，但又是否真的是政府努力而成的，笔者不得言之。其实楼市的走势是讲求「天时地利人和」，当中涉及的项目较多，个中影响的因素亦多，包括供应增加、美国加息、人民币贬值及买家心理情绪等，好像是有些业主因个人财政问题而迫于平放单位。

新近有令人哗然的「24按」事件，单位为老牌豪宅翠亨园低层E室，实用面积1,097尺，业主21年内将物业抵按多达24次，涉及传统银行及至少17间财务公司，开价$1,500万，实用尺价$13,674，较市价为低。由此可见，楼价的下跌不单只是政府努力而成，时机亦是其一影响条件。

另外，报告亦提及了土地需要有长远规划，为下一代建立土地储备。特首表示，香港不缺乏土地，缺乏的是可发展用地，而且往往是土地规划及开发速度跟不上社会需要，故此制定了短中长期计划。

短中期方面，政府将继续改划用地及增加密度，并全面检讨土地用途，政府已向城规会提交63幅用地的法定图则修订建议，估计可供兴建约74,400个房屋单位，包括42,500个公营房屋及31,900个私人住宅单位。而中长期方面，则是研究在维港以外适度填海和开发中部水域人工岛，以及发展岩洞和地下空间等。

政府致力寻觅土地，甚至希望改善下一代的居住环境及早制定香港未来的规划发展策略。去年正式开展的《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》，今年年内将展开首阶段公众谘询。

说真的，大家有没有想过14年后，你会点？成功上车、提早退休，还是仍是一个努力储首期的打工仔？笔者认同政府要制定长远的计划，但是我觉得现在的房屋计划仍未能如期进行，现时去构思14年后，太快了吧。

再者，是份的《施政报告》，笔者认为了无惊喜，只是报告他任内房屋土地工作的进度，没有提出新招式。报告又只玩「数字游戏」，一味的用数字来表现自己的努力，然后在不久的将来，这些数字又可能会被推翻。笔者承认数据是需要展示的，但略嫌欠缺实际政策，即使没有新的计划，都可以考虑调整楼市政策，如检讨补地价政策或构思如何帮助单身人士上车等。

中原城市领先指数(CCL)最新报134.41（反映2016/01/04至2016/01/10 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.05%，较上年同期上升0.80%。

本周仅得新界(西)区录得升幅，新报120.96，按周上升0.40%，较上年同期上升2.92%。而新界(东)区最新录得137.85，按周下跌2.10%，较上年同期上升1.94%。港岛区则新报143.99，按周下跌0.61%，较上年同期上升1.12%。九龙区新报133.06，按周下跌0.40%，较上年同期下跌0.64%。

-- 钻石山龙蟠苑低层户 成交价为$372万 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前促成钻石山龙蟠苑成交，单位为A座龙珊阁低层8室，实用面积383平方尺，建筑面积521平方尺，属2房1厅间隔，单位附设典雅装修，成交价为$372万（自由市场价），实用面积平均尺价$9,713，建筑面积平均尺价$7,140。

-- 北角缙景台楼景 低市价8%成交 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近录得北角缙景台2座中层C室成交，实用面积420平方尺，建筑面积628平方尺，2房向西南，望开扬楼景，原业主开价$700万放盘，减价$50万至$650万易手，实用面积平均尺价$15,476，建筑面积平均尺价$10,350，低市价约8%成交。

-- 屯门新屯门中心2房 $322万易主 --
祥益地产营业经理黄庆德表示，日前促成屯门新屯门中心5座中层G室成交，实用面积455平方尺，建筑面积547平方尺，2房2厅，日前获一名区内首置客以$322万承接，实用面积平均尺价$7,077，建筑面积平均尺价$5,887，属市场价成交。

-- 屯门居屋新围苑高层 $346.8万易手--
祥益地产高级营业经理胡志伟表示，新近录得屯门居屋新围苑成交，单位为A座高层6室，实用面积554平方尺，建筑面积712平方尺，获一名区内首置客以$346.8万（自由市场价），实用面积平均尺价$6,260，建筑面积平均尺价$4,871，稍低市场价成交。

-- 长沙湾海柏汇周六售70伙 --
恒基地产负责代理销售的香港小轮长沙湾海柏汇，公布项目最新部署。项目上周上载首张50伙价单，包今日再加推第2张价单，70伙将于本周六（23日）作首轮销售。恒基地产营业（一）部总经理林达民指，今日加推20伙1房单位属原价加推，强调首轮销售后有机会提价加推，加价幅度5%内。 海柏汇第2张价单20伙来自5至27楼C室，实用面积276平方尺，价单定价$413.7万至$476.2万，价单尺价$14,989至$17,254。

三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。