拆解一手盘的付款方法

拆解一手盘的付款方法

[28Hse 三地产焦点 第二十七期 2015年9月9日] 为求增加市场住宅单位供应，政府于2013年将楼花预售期，由20个月延长至30个月，加快推盘速度。根据地政总署资料，现约有10个楼花期长达20个月的私宅项目待批预售楼花同意书，即是说日后市场会有一批楼花期长的楼盘推售。

有学者认为，「买楼花等同买期货，到期日愈长、风险愈高」。对发展商而言，可锁定利润之馀，更可减少楼价日后大跌之风险，将泡沫风险转移至买家身上，所以买家入市时，要衡量风险。

发展商为配合项目销售，会提供多种付款方式，以楼花形式付款中，大致上可分为「即供付款」及「建筑期付款」。「即供付款」是指业主即时上会申请按揭；而「建筑期付款」则是业主楼花期内不用供款，只须先缴付首期，并待单位正式入伙时才开始供款，这可省却楼花期内的利息支出。

首先，后市未明，难以估计楼市日后是升还是跌，如果买家选择「建筑期付款」的方式完成交易，所遇的风险较大，因为楼花期间楼价可能出现变化，如果楼价向下调整，有机会出现银行估价不足状况，届时买家便要想办法筹集资金填补相关差价。

申请按揭方面，尤其是申请二按，购买楼花期长的楼盘可能难以申请，因为有个别银行可能会拒绝为逾两年至两年半楼花期的新盘承造按保。而申请按揭证券公司的按揭保险计划亦未必受理。

根据按揭证券公司的按揭保险计划准则，若为楼花按揭，物业须属于香港特区政府地政总署「同意方案」的物业发展项目及取用贷款起计12个月内完成的物业发展项目（即落成日期）。对于超过12个月的楼花新盘则按情况考虑是否接受申请。若买家首期资金不足，只可透过息率较高的二按及财务公司来承按，现一般发展商都会提供有关资料。

目前巿面上不乏超长楼花期楼盘，例如会德丰旗下的Peninsula East及恒基旗下的隽琚，两者楼花均是23个月，即是约2年后才可收楼入伙。近日股票市场波动，再加上美国有机加息，发展商加快推盘的步伐，新近有个别旧契项目楼花期多于30个月推售，如九建发展的环海‧东岸（附图为其示范单位）及远东发展的钻岭，楼花期分别长达36及35个月。

也许有人不明白为何现行有些楼盘的楼花预售期可长于政府所规定的，是因为有些楼盘地契属于旧契，即上世纪六十年代以前，土地契约已由政府批出，有关地契的条款比较简单，对土地用途的限制也较少。

旧契楼盘并不受「预售楼花同意方案」规管楼花售卖，理论上在屋宇署批出建筑图则后可随时发售，并毋须取得预售楼花同意书，故大部分旧契项目楼花期都会较长。然而，旧契楼盘与其他新盘一样，均是受「一手住宅物业销售条例」规管，要依足一手指引，包括在开售前7日公布楼书，3日前公布价单及销售安排等，不像以前那样会出现「无王管」，增加对小业主的保障。

坦白说，笔者认为基于美国可能会加息，而且不明朗因素多，奉劝各28Hse会员决定置业前要考虑负担能力，考虑合适的付款方式。而且在入市前宜向银行查询清楚，确保物业可承造相关金额的按揭成数，以免最后既上不到车，又损失部分金钱。

中原城市领先指数(CCL)最新报146.78（反映2015/8/24至2015/8/30 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.91%，而较上年同期上升15.63%。

本周仅得九龙区录得跌幅，新报142.18，按周下跌0.25%，较上年同期上升13.19%。而其他分区均录得升幅，当中新界(西)区升幅最多，新报131.77，较上周上升2.09%，较上年同期上升22.12%。而港岛区则上升1.53%，最新录得159.73， 较上年同期上升15.57%。而新界(东)区新报153.95，按周上升1.10%，较上年同期上升17.55%。

-- 骏景园2座高层 $717万易主 --
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示，最近录得火炭骏景园2座高层C室成交，单位实用面积594平方尺，建筑面积715平方尺，2房间隔，外望开扬山景，成交价$717万，实用面积平均尺价$12,071，建筑面积平均尺价$10,028，属市价水平。

-- 马鞍山迎海园景户 $688万获承接 --
世纪21奇丰物业新港城中心分行经理庄瑞生表示，日前录得马鞍山迎海3座低层A室成交，实用面积497平方尺，建筑面积639平方尺，2房2厅间隔，座向北面，外望园景，以$688万获承接，实用面积平均尺价$13,843，建筑面积平均尺价$10,767，属市价水平。

-- 屯门兆康苑低层户 $330万易手 --
祥益地产分行主管李启昌表示，新近促成屯门兆康苑成交，位为P座低层5室，实用面积434平方尺，建筑面积523平方尺，两房一厅，日前获一名区内上车客垂青，以$330万购入，实用面积平均尺价$7,604，建筑面积平均尺价$6,310，属市场价成交。

-- 西贡涛苑3房连车位 成交价$938万 --
世纪21奇丰物业西贡区营业董事廖振雄表示，日前录得位于新近录得西贡涛苑6座中层户成交，实用面积812平方尺，建筑面积1,127平方尺，3房连套房间隔，外望内园景，连1个车位，成交价$938万，实用面积平均尺价$11,552，建筑面积平均尺价$8,323。

-- 荃威花园A座低层 $1.3万租出 --
星辉地产代理高级营业员林小姐表示，新近促成荃湾荃威花园A座低层5室，实用面积548平方尺，建筑面积616平方尺，获同区客以$13,000租入单位，实用面积平均尺租$23.7，建筑面积平均尺租$21.1。

-- 荃湾万景峰5座 $18,800获外区客承租 --
星辉地产代理高级营业员林小姐表示，新近促成荃湾万景峰5座中层E室，实用面积537平方尺，建筑面积671平方尺，获外区客以$18,800租入单位，实用面积平均尺租$35，建筑面积平均尺租$28。

-- 维港‧星岸下周封盘 折扣优惠提前取消 --
维港‧星岸销售成绩达标，已卖出约100伙，套现约$24亿。长实地产投资董事郭子威表示，项目价单上原先9月30日或之前签约的3%折扣优惠，现在只是去到9月14日或之前，并于9月15日暂缓推售项目，同日亦会封盘，预计入伙前会有约10%的加价空间。

-- 美联独家代理AVA 62 --
资深投资者卢华家族旗下WISDOM GAINING LIMITED（母公司为永成集团）发展的住宅项目AVA 62，委托美联物业独家代理，并举行记者会，交代项目最新部署。 项目策划总监卢文德表示，项目提供88伙，分为1房及开放式间隔，1房单位占11伙，而开放式则占77伙，标准单位实用面积由173至253平方尺。项目是精品商住项目，地面约有4间商铺，1楼及2楼亦会出租作商业用途。

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