「富贵长者屋」隽悦 只租不卖

「富贵长者屋」隽悦 只租不卖

[28Hse 三地产焦点 第四十期 2015年12月9日] 上一期主要是关于市建局首个资助房屋「焕然壹居」，而今期笔者决定为大家介绍一个非资助房屋，是香港房屋协会推出的长者屋「隽悦」，明年3月可入伙，项目位于北角丹拿山8号，设备齐全，加上价钱较高，被誉为「富贵长者屋」。项目截止申请日期为12月22日，会在明年1月5日电脑抽签，厘定拣楼先行次序。

隽悦由3座组成，提供588个单位，间隔分为开放式至3房，面积由342至1,231平方尺不等。单位只接受于今年12月22日前年满60岁或以上长者申请，而且只租不卖，由于这属非资助长者屋，故不设入息及资产审查，而项目采用长期租约形式，租户在成功申请后，只须缴付一笔过的「租住权费」，便能终生入住所选定的单位。

项目的租住权费用按租户年龄、单位大小和位置等厘定，以同一单位计，年纪愈大租住权费用愈低，85岁或以上则划一收费。租住权费价钱由$172.2万至$1694.9万不等，房协接受申请人以一笔过或分期形式付租住权费，方案包括申请人以1年或10年的分期方式付款，但须额外缴付2.25%及15.5%的租住权费用。若租户中途终止租约，首两年退出可取回租用权八成，居住10年后退出，则获5%退款。

隽悦一大卖点是设有专业护养设施，包括复康中心、日间托护中心、护养院舍等，均采用者自付形式收费。而租户除了需缴付租住权费外，每月须付每尺$4.1管理费，即每月管理费由$1,402.2至$5,047.1不等，另外住户每月须付$800服务费，而差饷、水、电及煤气等日常费用亦是由住户负责。

成个住宅项目配备完善，服务及设备包罗万有，理应好评如潮，期待项目早日公布申请详情，然而网民及笔者却不是，当中大多网民都是批评居多，有人觉得如果长者有钱缴付昂费的租住权费，租住一个单位，那为何不选择买一个单位；有人又认为政府不如用这些钱兴建多间护老院；有人讽刺土地问题，单位先由长者租住，最后其家人一并入住，既令父母住得舒适，自己又可以有屋住，一举两得。

项目看似吸引，60岁或以上长者既有个安乐窝，又可以享受生活，然而笔者只是认为这一个「搵笨」的项目，首先，服务逐项收费，管理费价钱高，住户要有一定的积蓄，荷包满满才可安心居住。再者，缴付租住权费后，长者并不是真正拥有单位，只是有居住权，感觉不太划算。

话虽如此，对长者来说，隽悦亦不是没有任何好处。房协早前联同按揭证券有限公司宣布，为日后成功申请入住隽悦的长者提供安老按揭计划，以「逆按揭」形式提供较为灵活的财务安排选择，即是长者可抵押手持的住宅物业，获得一笔过贷款缴付隽悦的租住权费，再可申请把已抵押的住宅物业出租，应付未来的开支，提供生活保障。总括来说，成功申请安老按揭计划的隽悦准租户将可得到：

一笔过贷款及 ／或每月年金： 成功申请安老按揭计划后，隽悦的租户可选择于固定期内或终身每月收取年金，租户亦可申请提取一笔 过贷款以支付入住隽悦独立自住单位的租住权费；

租金收入： 在获得银行的预先批准下，隽悦的租户可将其抵押的物业出租，从而获取一笔过贷款及／或每月年金以外额外租金收入。

如果长者于60岁选择入住342尺的开放式单位，租住权费为$400万，而每月住户要付$1402.2管理费及$800服务费，若长者出租的单位为月租$1.5万，不计日常开支及享用专业护养设施费用，长者每月得到约$12,798。粗糙计算，每月长者须住满26年才能收支平衡，即是86岁以上才能收回成本。

当然，人生去到某阶段，便有可能需要入住具有完善护养设备及服务的房屋，但是笔者觉得这类「富贵长者屋」只是帮到一小撮人，如果政府有资源及预算，倒不如兴建护老院，以满足长者的需求。虽然安老按揭计划可为租户带来固定的收入，而且终身毋须还款，但是管理费及服务费用不菲，笔者认为退休中产长者决定申请项目前，应小心考虑承担能力。

中原城市领先指数(CCL)最新报139.82（反映2015/11/23至2015/11/29 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.32%，而较上年同期上升7.17%。

本周四个分区仅得两个分区录得升幅，当中港岛区升幅最多，上升1.92%，新报152.81，而较上年同期上升9.35%。新界(东)区最新录得146.68，按周上升0.38%，而较上年同期上升9.50%。而九龙及新界(西)区均录得跌幅，分别录得136.24及125，按周分别下跌1.11%及1.68%，而较上年同期上升4.73%及9.09%。

-- 屯门兆禧苑高层户 $298万易主 --
祥益地产高级营业经理潘钰恒表示，日前录得屯门居屋兆禧苑成交，单位为A座高层1室，实用面积363平方尺，建筑面积490平方尺，间隔四正，获一名区外首置客以$298万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$8,209，建筑面积平均尺价$6,020，属市场价成交。

-- 屯门华都花园2房 $298万获承接 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，日前录得屯门华都花园成交，单位为5座低层F室，实用面积408平方尺，建筑面积502平方尺，2房2厅，获一名区外投资客以$298万购入，实用面积平均尺价$7,304，建筑面积平均尺价$5,936，稍低市场价成交。

-- 蓝田启田大厦3房户 $1.15万获承接 --
世纪21联诚物业董事谢宝昭表示，日前促成蓝田启田大厦租出，单位为启田大厦为A座低层03室，实用面积469平方尺，建筑面积538平方尺，原则2房改3房间隔，附企理装修，业主原开价$1.3万，经议价后，最后获区内家庭客以$11,500承租，实用面积平均尺租$24.5，建筑面积平均尺租$21.4。

-- 湾景楼望楼景 $730万易手--
世纪21北山地产物业顾问梁佩仪表示，日前录得位于铜锣湾摩顿台13-33号的湾景楼成交，单位为湾景楼C座中层02室成交，实用面积614平方尺，建筑面积700平方尺，2房间隔，向南望楼景，获区外换楼客以$730万承接，实用面积平均尺价$11,889，建筑面积平均尺价$10,429，属市价水平。

-- 眀徳山加推 周五售50伙 --
由新地发展的西营盘眀徳山首轮79伙销情理想，发展商加推第4张价单及公布销售安排，于本周五（11日）开售50伙。 新地副董事总经理雷霆，强调第4张价单属原价加推，尺价稍高只是楼层与分野。项目第4张价单定价$787.8万至$2,272.8万，价单尺价约$2.32万至$3.74万。 新地代理助理总经理陈汉麟指，项目50伙作次轮发售，包括1伙顶层3房、6伙2房及43伙1房单位，其中最贵为顶层32楼B室，价单定价$2,272.8万，实用面积607平方尺，尺价高见$37,443。

-- 满名山加推110伙 --
嘉里旗下的屯门满名山公布最新销售部署，嘉里发展有限公司执行董事朱叶培表示，项目已沽出334伙，套现逾$20亿，当中一房已全部沽清。 嘉里物业代理有限公司市场策划副总监刘碧慧称，满名山加推第四张价单，涉及110伙，是次加推全为满庭单位，包括48个1房，54个2房及8个3房，定价介乎$425.7万至$1621.6万，尺价由$10,600至$16,962。

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