一手市场有价有市，2023年刚开始即连录高价成交。由华润置地(海外)及保利置业集团合作发展、位于启德承富里2号的澐璟连沽两伙海景单位，涉额逾$1.87亿。
当中有一伙为1座10楼A室，实用面积2,088平方尺，4房连3套房间隔，附连私人升降机大堂，成交价$9,419.95万，尺价约$45,115，创项目及创跑道区新盘新高，而另一宗成交为1座12楼A室，户型及面积相同，成交价$9,323.6万，尺价约$44,653。
新盘位于近日备受关注的启德地区，高价成交反映启德住宅地成交价较市场估值低，并没有影响买家对后市的信心。究竟启德住宅地低价成交是怎样的一回事？
在上年12月，地政总署公布，启德第2A区4号、5（B）号及10号住宅地由长实以$87.03亿夺得。有关地皮占地21.4万平方尺，料可提供约1,750伙，以项目最高可建楼面约141.8万方尺计算，每平方尺楼面地价仅为$6,138。
综合之前的市场预测，项目估值介乎$113亿至$146亿，即每平方尺楼面地价约$8,000至$1.03万。换言之，是次地价较市场估值的下限价低约两成，更重返8年前水平，消息引起市场哗然，担心楼价因而会跌。
参考启德区目前屋苑二手成交尺价普遍高于$2万，而坊间以中标尺价$6,138去计算，连同建筑成本，料项目落成后实用尺价约1.7 万，与市价有差距，担心会影响市场。
事实上，「面粉价」（地价）与「面包价」（楼价）是没有必然关系的。高价投地不等于高价卖楼；低价买地，也不是会低价卖楼，这视乎楼市的情况，以及发展商的销售策略。随著经济复常及通关在即，相信可刺激楼市气氛，发展商以高价卖楼机会较大。
为什么地皮会出现低价中标的情况？相信是因为发展具困难，所需发展成本及时间亦不少。根据卖地条款，中标的发展商须兴建一条建筑面积不少于1.1万平方尺的地下购物街，连接至启德港铁站、区内公营房屋及另一幅商业地；以及须兴建2所安老院舍暨长者日间护理单位等社福设施。
踏入新一年，楼市气氛进一步向好，如无意外，新盘仍然是市场焦点，启德的新盘当中包括嘉华发展的承丰道15号涉2,138伙，以及恒地旗下的承丰道19号涉1,590伙等，值得留意发展商的布署及销情。
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