踏入8月份，本港楼市最亮丽的焦点，「北部都会区」无疑是其中表表者。近期「北都风」越吹越劲，区内新盘战火全面蔓延。其中会德丰地产旗下、作为古洞北首个登场的瞩目新盘，连日来无论睇楼及入票反应均相当不俗；无独有偶，同区另一重磅新盘亦登场在即，两大焦点盘项目正面交锋，盛况空前，充分反映市场对「南金融、北创科」发展蓝图的无限憧憬。
市场对上述新盘销情寄予厚望，主因在于北都「基建红利」正加速落地。当中极具战略价值的「新皇岗口岸」已进入密锣紧鼓的筹备阶段，传媒报导指，近期特区政府正如火如荼地全面演练，坊界预期港府希望赶及新口岸于「十．一」国庆前正式启用，为中港融合赋予更大标志性意义。
新口岸的面世，其效应绝非单单带动周边楼价，更是推动香港「北都」及创科产业版图迈向成熟的关键一步。近年港人北上消费成风，人才往来更趋频繁，深圳口岸区周边物业亦率先展现升幅。个人预期新口岸通关后，势进一步打通深港两地脉络，便利跨境营商的港商、企业高管与创科人才等。这股庞大的流动人口与人才红利，势将直接转化为本港北部地区屋苑强盛的租买需求。
回顾本港铁路及重大基建的发展史，「基建先行，楼价随后」往往是屡试不爽的市场规律之一。例如港铁港岛西綫于2014年底至2015年初陆续开通，在通车前后，西营盘、坚尼地城一带屋苑楼价均录得显著升幅，区域价值大幅跃升。
到了2021年港铁屯马线全线贯通，沿线地区屋苑楼价备受追捧，不仅启德新区楼价稳中向好，连带九龙城及土瓜湾等旧区亦凭藉交通网络升级，迎来价值重估。这种「基建红利」的历史重演，早已成为市场聪明资金的共识。如今古洞北新盘主打「卖前景」，随著未来港铁古洞站等核心交通网络及完善社区配套逐步兑现，北都区内的楼价潜力绝对可堪期待。
除了基建红利为市场注入强心针外，一手市场库存压力的大幅舒缓，更为楼市复苏提供了强劲后盾。据美联物业研究中心综合地政总署资料显示，7月份私人住宅已批出预售楼花但尚未发售的单位按月大减约19.9%至5,570伙，创出50个月(逾4年)新高。若将累积货尾量连同上述已批未售楼花单位合并计算，目前随时可推售单位合共为23,535伙，连续4个月走势平稳。值得留意的是，该数目比起2024年1月的高位41,367伙，大幅减少约43.1%，显见发展商近月「货如轮转」的去库存策略奏效，库存压力较高峰期明显纾缓。
展望后市，在北都新盘强势交锋、新皇岗口岸通关在即，以及一手供求结构持续改善的多重利好叠加下，预料本港楼市将迎来新一轮由基建与产业驱动的发展期。随著创科产业链及优质人才陆续进驻新界北以致全港各区，这股庞大的新居住需求，将成为本港租赁及买卖市场的重要力量。港楼走出整固、重拾升轨的大局已定，未来楼市前景料看高一线。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
