全民看跌，莱坊报告指港楼不乐观

[28Hse 三地产焦点 第五十六期 2016年4月6日] 外资测量师行莱坊早前发布新一份《全球楼价指数》报告，该指数是监测和比较全球55个市场2015年第4季的一般住宅市场表现，发现香港的楼价增幅收窄，该行更对今年市况不抱乐观态度，认为区内持续的经济不确定性可能会影响住宅市场情绪。

根据报告，去年全球楼价指数平均升3%，较2014年的2.3%增幅为大，而当中43个市场楼价录得升幅，而香港亦是其中之一。香港楼价去年第4季按季录得3.7%的跌幅，按年增幅则由17%收窄至7.1%，全球排名由第2名跌至第9名。

虽然香港去年第4季录得负增长，然而有关楼价增幅仍是跑赢其他亚洲国家。莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示，亚洲一般住宅市场去年的按年增长为1.9%，低于全球平均涨幅，而香港人经常去旅游的地方─台湾更是按年录得4.1%的负增长。

继关键旅游全线结业后，《太阳报》亦宣布暂停出版，基于现时香港经济环境转差，只要有什么风吹草动，香港人都会变得好敏感。市场不乏评估楼市走势的消息，睇淡后市的人居多，以致买家入市却步，楼市呈胶著状态，每月二手楼成交量不足2千宗，而新居屋则是首日仅收90份申请表，不再像上一批的那么踊跃。

楼市吹淡风，笔者近日最多听到的一条问题就是「你觉得今次楼价会跌几多？」恒基地产主席李兆基在业绩记者会上表示，本港楼价在今次下跌周期内有机会最多跌30%，现时楼价较去年高位已跌15%，预计上半年会跌20%。

对此，纪惠集团行政总裁汤文亮认为李兆基睇淡楼市是另有目的，就是要确认楼价下跌，当楼价被确认下跌之后，金管局就要履行承诺，要放宽逆周期措施，楼市便会稳定。事实上，我们听到市场上有不少要求「减辣」或「撤辣」的声音，但大多都是地理代理，真实性及说服力的确欠奉。

笔者无疑认为发展商比地理代理更为真实，而且一个有大量新楼盘出售的发展商更为有说服力，但我不会将李的言论与目的论扯上关系，因为政府已多次表明继续致力增加供应，遏抑投资、炒卖等需求，无计划「减辣」，相信「出口术」作用不大，不会因一两个意见就会改变决定，除非楼市真的确认跌势、如市场所料的跌一半，否则这只是一种幻想。

讲起辣招，笔者不禁想起中国一线城市的楼市炒风问题。无论是有积蓄，还是没有积蓄的都纷纷抢著入市，形成了畸形楼市。有地产代理表示，有人建议买2套房的人可以用「首付贷」(「消费贷」或「小额贷」)或者二次抵押贷款；没有房子的人，有人担保也可以贷款；甚至连担保人都没有的，就用信用卡套现。

当中最轰动的是，有一家四口更是为了买楼而疯狂，申请20张信用卡，凑了¥60多万人民币支付首期，每个月还几千元的最低金额，过几个月就将房子二按抵押，就可以一次过还清信用卡债务。因此，上海、深圳及南京等重要城市开始收紧楼市调控措施，当中深圳从外地居民及首期成数着手，提高门槛以遏止楼市炒风。

相信大家看完中国的新闻报道，都会觉得他们太疯狂了，但我们不要忘记的是香港楼市曾经也这么疯狂，一样是充斥著炒家，楼市一样被炒高。试想想如果当初香港没有推出辣招，究竟现时楼价会有多高？

笔者不反对「减辣」或「撤辣」，只是现时的房屋供应仍未达标，楼市跌势亦未确认，故此认为并不急于一时，可等待一个合适的时机。而对于后市，笔者认为会下跌，但不会像坊间预测的累跌4至5成，尽然楼市气氛明显转差，但仍深信业主并不急于放盘，选择封盘不卖的业主大有人在。

中原城市领先指数(CCL)新报127.46（反映2016/03/21至2016/03/27 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.73%，亦较上年同期下跌8.76%。

本周4个分区只得新界(东)区录得升幅，按周上升1.27%，新报134.74，但较上年同期下跌6.30%。而港岛区则录得133.76，按周下跌2.49%，而较上年同期下跌9.60%。九龙区则新报124.02，按周下跌0.71%，较上年同期下跌高达10.87%。新界(西)区最新录得113.47，按周下跌0.41%，亦较上年同期下跌9.40%。

-- 马鞍山雅景台2房 $445万易主 --

世纪21奇丰物业海典湾分行经理胡佩碧表示，日前录得马鞍山雅景台2座中层A室成交，实用面积475平方尺，采2房1厅间隔，座向西北开扬景，单位以$445万(自由市场价)易手，实用面积平均尺价$9,368，低市价3%成交。

-- 沙田第一城东南户 $515万沽出 --

世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，新近促成沙田第一城19座中层E室成交，实用面积451平方尺，室内雅致装修，座向东南望楼景，业主原开价$550万连租约放盘，但乏人问津，后于3月尾租客迁出，减价$35万至$515万沽出，实用面积平均尺价$11,419，属市价水平。

-- 屯门翠林花园低层户 累减$58万易手 --

祥益地产高级营业经理黄振文表示，日前促成屯门翠林花园A座低层2室成交，单位实用面积429平方尺，2房1厅，拥开扬景观，累减$58万，获一名区内首置客以$340万承接，实用面积平均尺价$7,925，属市场价成交。

-- 屯门迈亚美海湾高层单位 $375万获承接--

祥益地产高级营业经理潘钰恒表示，日前录得屯门迈亚美海湾成交，单位为4座高层E室，实用面积447平方尺，2房1厅，累减$45万至$375万获承接，实用面积平均尺价$8,389，属市场价成交。

-- 何文田皓畋首批100伙周六售 --

嘉里旗下的何文田皓畋上载首张销售安排，涉及100伙2、3房户，将于本周六（9日）公开发售，项目目前暂收约200个认购登记。

皓畋首张价单涉288伙，价单定价介乎$999.2万至$2,849.4万，尺价介乎$19,018至$30,979，折实价介乎约$841.1万至$2,372.6万，折实平均尺价介乎$16,008至$25,795。


-- 将军澳海天晋加推 82伙 明先售12伙--

由新地何文田天铸第2期举行记者会，公布最新部署，新地代理助理总经理胡致远指出，4号销售安排已上载，加推45伙，于本周五（8日）发售，大手买家优先。

新地副董事总经理雷霆表示，次轮销售36伙当中已售出约9成，是次加推属原价加推。对于较同区其他新盘销情理想，雷霆指项目货种不同，所以不能比较。


-- 何文田天铸第2期加推45伙 --

新地旗下的将军澳海天晋早前举行记者会，公布最新部署。新地副董事总经理雷霆表示项目将原价加推 82伙，其中包括33伙1房、15伙3房及34伙4房，总计$8.8亿，明天（6日）先售12伙4房单位。