中国经济走弱会拖冧香港楼价？

[28Hse 三地产焦点 第五十四期 2016年3月23日] 美国著名的信用评级公司穆廸（Moody's Corporation）早前调低中国Aa3评级展望，由「稳定」调整为「负面」；其后再出手调低香港评级展望，从「稳定」调整为「负面」，但仍维持香港的Aa1主权评级。另穆迪警告中国经济走弱会拖冧香港楼价，究竟这是否必然？香港又能否独善其身？

对于是次调低香港评级展望，穆廸解释是基于香港与中国政治、经济、金融及信贷状况有密切联系，中国经济和金融稳定的风险，削弱了香港本身的经济和金融前景。

评级展望被调低，不单只是经济下滑，穆迪还提到，中港各方对一国两制有不同的，国务院于2014年6月发表《一国两制白皮书》，这或令香港体制失去部分独立性，以及中国近年不断干预香港事务，令政治风险升温，亦是主要因素。

消息一出，财务金融界人士齐反驳，认为评估草率，根本没有理解香港情况。财政司司长曾俊华更是撰写网志反驳，表示「难以理解和认同」其决定，认为香港经济基础良好，有完善金融监管制度，银行系统和政府财政都很健康。其后，他更表示「中国风险」应属「中国机会」，认为穆迪错误评估形势。

香港与内地的经济和金融一直唇齿相依，关系密切，若内地金融压力上升并导致经济增长走弱，这将会对香港的经济和金融行业造成负面效应，当中楼市亦是会被影响的一部分。对于后市，有专家表示此举无疑是雪上加霜，楼市已进入下行周期，幅度有机会从高位累跌4至5成，而笔者觉得机会不大。

首先，楼市上升已超过10年，现时处于调整期，已呈跌势，属楼市自然周期，现阶段的楼市下跌与穆廸评级展望无关。再加上穆迪被视为滞后指标，人们通常只会耸耸肩听过便算，除非穆迪真的调低实际评级，否则相信对金融市场的影响少之又少。

再加上政府于2012年10月推出买家印花税(BSD)，即是所有非香港永久性居民的人士(包括本地及海外公司)购买住宅物业均须缴交新增的「买家印花税」，税率划一为15%，阻止内地客来港炒高楼价。根据经络按揭转介研究部数字显示，已从2012年10月约15%的高位辗转回落，至上年9月的7.6%，可见内地客来港置业数量明显减少，对本港楼市影响相对较少。

然而，有学者认为是次调低评级展望，是因为西方传媒和评级机构对中国的印象不佳，对中国及香港的经济预测也往往失准，因为他们不太理解中国经济潜能和发展空间。笔者认为并非如此，我反之认同穆廸有双重标准，因为其他国家与中国有密切联系，就是正面因素，而套落香港就是负面，感觉有点不公平，但如果穆廸着意评估政治方面，而忽略其他因素，笔者表示无话再讲。

其实是次只是评级展望，并不是实际评级，大家可以先不用担心，再加上笔者认为影响楼市的因素与降低评级没直接关系，反而房屋供应量及政府政策更会影响楼市走势。究竟中国不景，香港楼市是否难以独善其身？相信答案不是，因为香港房屋供不应求，以及业主终不会选择贱卖物业，相对而言，持有「砖头」仍是较稳健，估计楼市会跌但并不会大跌。

中原城市领先指数(CCL)新报127.5（反映2016/03/07至2016/03/13 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌2.15%，同时较上年同期下跌8.29%。

本周4个分区均录得跌幅，新界(西)录得跌幅最多，按周下跌4.02%，新报111.26，较上年同期下跌11.46%。九龙跌幅紧接其后，按周下跌2.08%，新报124.25，较上年同期下跌10.04%。新界(东)区录得132.99，按周下跌1.04%，较上年同期下跌8.15%。而港岛区录得137.22，按周下跌0.01%，较上年同期下跌6.92%。

-- 将军澳日出康城领都 $660万易主 --

世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，日前录得将军澳日出康城2A期领都2座高层LB室，实用面积822平方尺，4房连套房，附设露台，座向东南望海景，银主原于去年12月开价$765万，终劈价$105万，以$660万易主，实用面积平均尺价$8,029，减幅13.7%。

-- 海峰园2房 $940万获承接 --

世纪21北山地产客户经理胡珈霆表示，新近录得北角海峰园成交，单位为崇峰阁高层B室，实用面积628平方尺，采2房间隔，座向东北面望开扬景，业主原开价$1,040万，减价$100万至$940万获承接，实用面积平均尺价$14,968，属市价水平。

-- 屯门利宝大厦低层户 获区内首置客以$201万承接 --

祥益地产高级营业经理林伟光表示，日前录得屯门利宝大厦成交，单位为低层H室，实用面积258平方尺，单位客厅窗户座拥开扬景观及内笼装修企理，获一名区内首置客以$201万购入，实用面积平均尺价$7,791，属市场价成交。

-- 屯门居屋翠宁花园高层户 $296万易手--

祥益地产分行主管林英杰表示，新近促成屯门居屋翠宁花园3座高层K室成交，实用面积431平方尺，2房2厅，拥部份河景，累减$24万，日前获一名区内首置客以$296万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$6,868，属市场价成交。

-- 长沙湾尚都即将推出 提供开放式至2房 --

百利保、富豪及市建局合作发展的长沙湾尚都即将推出，百利保执行董事兼首席营运官范统表示，项目现阶段正准备示范单位，包括一房一厅及两房一厅间隔，会各开放一交楼标准及一装修单位。

他表示，项目最快可于下月中公布价单，4月底或五月初售楼，售价将会参考最近一手楼盘、早前房协项目之售价、项目特色及市场气氛等因素，至于首批单位会一次全推，或分两批推售，则在考虑当中，关键日期2018年5月31日。

项目合共提供175个单位，提供开放式、1房及2房间隔，实用面积由276至458平方尺不等，每房均设露台或平台。


-- 何文田君柏公布价单第2号 12伙周四售 --

由长实发展的何文田君柏，公布价单第2号，涉及发展项目第3座A及B单位及第5座A及B单位，合共23户4房双套房连家庭室单位，实用面积1,575至1,654平方尺，其中12伙将于本周四（3月24日）公开发售，包括第3座6楼及7楼A、B室，以及第5座3楼、6楼、7楼及17楼的A、B室。

长实营业经理杨桂玲表示，新推价单更低优惠推出，以第5座2楼A室为例，实用面积1624平方尺，定价$3140万，尺价$20,998，扣除折扣后定价$2,993.5万，折实尺价为$18,433，折扣约12.2%。