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解構中國房地產市場

解構中國房地產市場中國崛起已是不爭的事實,特別是2008年全球金融風暴後,中國的經濟強勢更為突出。儘管如此,對於投資者而言中國市場仍然難以猜透,時晴時雨,而且眾說紛紜。譬如住宅市場,有說供應過多,也有指供不應求。到底中國房地產市場前景如何?投資者又應如何選擇?今期就為大家詳細分析中國房地產市場情況,以便作出投資部署。

識別城市等級
投資中國房地產,首選地點當然是集中發展的一、二線城市。然而,中央從沒有在地圖上明確界定那些是一線、二線,甚至三線城市。仲量聯行2012年發表的《中國新興城市50強》報告中便將北京、上海、深圳及廣州等4大城市定位為一線城市,至於增長型二線城市包括青島、東莞及廈門等等,而昆明、哈爾濱及佛山等則屬新興型三線城市。另外,直逼一線城市的成都、武漢及重慶等十多個城市則被定位為1.5線城市或過度型城市;而珠海、海口和偏遠的烏魯木齊等均屬起步型三線城市。由此可見,要了解中國市場及作出投資並不是簡單的事,必須下一番功夫研究。

一直活躍於一線城市(北京、上海及廣州)租賃市場的香港發展商太古地產發言人預計,今年國內的寫字樓和零售商舖租金都會維持平穩。他又表示:「雖然消費信心稍為下降,消費增長也放緩,但中國少數優質商場的國際品牌零售商仍然大受歡迎,故預料2013年零售商舖租金將平穩發展。」太古地產已在國內一線城市發展多個項目,包括北京的三里屯太古里(Taikoo Li)、頤堤港(INDIGO)和廣州的太古匯(Taikoo Hui)。該公司又計劃在上海及成都發展包括寫字樓、酒店及零售商場的綜合式發展項目。

不過,仲量聯行中國研究部主管柯志謙(Michael Klibaner)指出:「過去30年中國以投資帶動增長取得重大成功,每年經濟增長達雙位數字。可是,隨著經濟基數增加,要再創造出以往20%的增長有如摘星採月。因此今日中國的領導人必須找出新的增長動力,國家經濟才能繼續向前。」他認為中國當務之急是要推行金融改革,進行結構性補貼、擴大社會安全網,增加國民收入。

各大市場表現
商務市場方面,現時投資仍然集中於一線城市。柯志謙稱:「大部份投資者都喜歡投資一線城市的寫字樓,其中上海更是焦點所在。香港商務市場的成交因雙倍印花稅而大減,但上海市場卻非常活躍,交投量可說是全國之冠,吸引不少長期投資者。」高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚更直言不會考慮二、三線城市的寫字樓市場。他說:「正如倫敦是英國商務市場的心臟一樣,其他城市根本不需要太多的寫字樓。」

雖然寫字樓市場表現不俗,但相關的零售商舖卻未有突出表現。過去幾年中產崛起,加上經濟結構轉型,的確帶動了零售業的發展。可是,國內零售商場的管理水平不足,影響市場發展。張翹楚補充:「國內很多城市的商場結構仍未達國際標準,安全成疑,但整體情況已有改善,尤其於90年代後期興建的商場,建築質素已逐步提升。」

值得一提的是,工廈及廠房等物業是去年房地產市場中增幅最高的一環。柯志謙指出:「隨著零售商舖網絡不斷擴展,電子商務普及化,零售商對分銷中心的需求日益增加,運輸物流業也相應發展蓬勃。」受惠於以上種種因素,物流倉庫及分銷中心的選址有較大靈活性,例如設於偏遠一點、成本較低的地方。因此,工廈、廠房等物業需求增加,甚至出現長期供不應求的情況。

至於住宅市場,過往幾年由於全國各地住宅價格升勢凌厲,中央先後推出宏觀調控措施控制樓市。今年初中央再推出《新國五條》政策,間接迫使發展商將房價水平下調至貼近中產的實際收入。柯志謙說:「發展商要考慮的不再是人們是否有能力購買豪宅,而是物業價格是否符合人們的負擔能力。」因此,對於北京及上海住宅供應過多的說法,他並不苟同。他認為國內的住宅市場只是進入另一個發展階段,即外國所謂的中小型房屋市場發展。然而,發展商推出的住宅項目卻主要針對中產白領人士。故此,政府在提升土地價值之餘,也要適當分配資源,避免資源錯配而導致長期供應不足。

中央一方面推動經濟,另一方面又要顧及民生推出樓市管理措施,二者要取得平衡並不容易。不過,從今年首季國內發展商錄得的銷售數字勝過預期可見,中央已找到了一個平衡點。另外,近年的低息環境,使不少機構投資者漸漸以投資房屋作為另類的固定收入資產,相信未來將會有更多資金進入國內房地產市場。至於想在國內尋找機會的個人投資者,由於國內制度與香港不同,限制非本地居民購買房屋,所以個人投資者要投資國內房地產,唯一方法只有透過相關股票、基金及有限的境外房地產信託基金了。