新盤熱賣 二手受壓 樓市走勢分化

香港樓市持續反覆，易發樓價指數報108.45點，按周跌0.48%，惟年內仍升1.4%，但較2021年高位跌逾32%；新盤交投暢旺，八月下旬多個項目售出約190伙，二手市場則受壓。分區指數「三升一跌」，新界西連跌三周拖累大市；租務方面，需求旺盛帶動易發租金指數升至116.88點，創年內新高，短期料高位徘徊。

近期香港樓市走勢反覆，易發樓價指數最新報108.45點，按周下跌0.48%，終止兩連升，惟今年仍累升1.4%，但距離2021年高位仍下跌逾32%。市場憧憬美國聯儲局9月或啟動減息，以及本地施政報告可能出「甜招」刺激樓市，短期有望重上109點水平。然而，高息環境持續構成壓力，與樓按相關的一個月HIBOR近日連升三日，在2025年8月28日最新報約3.31厘，以H+1.3厘計算實際按息達4.61厘，已高於3.5厘封頂息。以400萬港元貸款、30年期計算，以封頂息率計，每月供款約$18,127元，較早前H按按息處於較低水平，即約2.26厘時多出$2,676元，令買家入市意慾下降。

另一方面，新盤市場持續暢旺，瓜分二手客源。綜合市場數據，8月23至24日周末，包括黃竹坑「Blue Coast II」、元朗「朗日峰」、紅磡「The Haddon」及啟德「Double Coast I」等項目，合共錄得約190宗成交，較上周增加近一倍，反映發展商憑靈活付款計劃及優惠成功吸客。不過，新盤強勢也令二手市場交投減少，短期內未能大幅回升。展望後市，樓價走勢將取決於息口走勢與政策配合，若外圍減息與本地政策利好落實，樓市或可穩步上揚，否則明年樓價仍然易跌難升。

分區指數「三升一跌」 新界西區拖累整體易發樓價指數

分區樓價指數最新呈現「三升一跌」，其中新界西跌幅最明顯，報111.76點，按周跌2.01%，並已連跌三周，部分業主因惜售心態及憧憬施政報告或有「甜招」而令二手市場陷入拉鋸；至於其他地區則相對平穩，香港區報97.75點，按周升0.68%，連升四周；新界東報108.43點，按周升0.4%，重回兩周前水平；九龍區則報108.34點，按周升0.18%，連升兩周，整體反映港島及九龍逐步回穩，新界東小幅回升，但新界西仍處調整格局。

本港租務市場續旺 易發指數創年內新高 料短期高位徘徊

本港租務市場持續向好，臨近租賃旺季尾聲，學生及家庭客為開學前及早租用單位帶動需求，易發租金指數最新報116.88點，按周升0.14%，創下今年高位。四大區域租金指數全線上升，其中新界東報122.4點，連升四周，按周升0.25%；新界西報134.8點，亦按周升0.25%，扭轉跌勢；九龍區報118.94點，按周升0.16%；香港區則報122.65點，按周升0.07%，逼近歷史高位122.81點。展望後市，隨暑假租賃旺季結束，租金走勢或稍回軟，但在學生及外來專才需求支撐下，水平料仍維持高企，預期未來兩個月指數將大致徘徊於115至118點之間。

本周指數反映2025年08月22日至2025年08月28日的市況