經濟新常態系列之商舖篇：核心商區街舖大執位

踏入下半年，香港經濟進入「新常態」：股災令內地經濟下行壓力增大，經濟增長「保7」遇挑戰；訪港旅客消費持續減少；內地經港的進出口受內地經濟放緩而減慢，本港經濟將進入一個依重本地消費力帶動的「新常態」。事實上，「北水」退潮對本港經濟的影響，已經率先反映在零售業上。最新統計顯示個人遊連續3個月下跌，細心的讀者也許已經發現，早年核心商業區周街金行的「盛況」不再，在業主減租下，中級連鎖服裝店或錶行出現微妙的「執位潮」，為求控制成本又不失據點，在區內遷往更有利位置，甚至有民生舖重新進駐。學者及業界不約而同指出，內地旅客消費模式轉變及訪港旅客減少的影響正逐步浮現，高級零售業風光不再，接下來會出現中級零售業回歸潮，核心商區租金下半年料最多下調兩成。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

本港零售市道逐步萎縮，從核心消費區銅鑼灣吉舖湧現、中高級商戶此消彼長，以及租金水平的變化中，彌漫着即將引發「大執位潮」的氣息。位於希慎道2至4號蟾宮大廈地下3至7號單邊舖，地下連閣樓面積約1,700方呎，早年由時裝品牌Replay棄租時代廣場3樓進駐街舖所租入，及至去年中舖位月租升至約52萬元後則不再續租，回歸時代廣場進駐6樓。舖位業主目前最新叫價約45萬元，較舊租金減逾一成。

客源減少 難敵貴租

無獨有偶，位於禮頓道街尾近堅拿道西的合誠汽車大廈地下及閣樓單邊舖，原租客為時裝品牌CHOCOOLATE，於今年3月不再續租。該舖位合計樓面達4,500方呎，舊租金約45萬元，業主最新叫租達75萬元，較舊租高出三分之二。不過CHOCOOLATE較早前卻在更接近核心區的東角商場落戶，並未放棄於銅鑼灣駐兵。

另一邊廂，進駐怡和街8年的大班麵包西餅上個月終告頂不住貴租，退守渣甸街。該公司原先位於怡和街22號地下1號舖的分店，面積約790呎，最後租金約80萬元。不過及至上月初終告撤出，並轉移陣地至渣甸街，令怡和街一帶只剩下麥當勞及富豪酒店「有包賣」。

經濟學者關焯照認為，早年個人遊當旺，當時的個人遊旅客又以奢侈品消費為主，高級零售紛紛搶駐核心零售區，推高區內舖租。不過近期訪港旅客減少，加上內地打貪等因素改變消費模式，拖累本港零售市道。

店舖選址 首重成本

對於中級零售業來說，租金佔其營運成本比重達三四成，行業選舖的首要考慮無疑是成本控制。事實上商舖「執位」自去年延續至今，除銅鑼灣外，旺角及尖沙咀的街舖亦出現類似轉變，反映目前租金之高讓中級零售業難以長久經營。

吉舖湧現 租金趨跌

近期銅鑼灣區內吉舖數量有增加的趨勢，不過最近有老牌家族願意調整租金放租，「畢竟租唔出就無錢收，成年唔租就好傷」。關焯照相信，倘更多業主願意調減租金達三成或以上，會吸引更多連鎖零售商舖湧入銅鑼灣。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指，銅鑼灣是傳統的高級零售區，隨着內地厲行打貪，奢侈品銷情大受打擊，不少奢侈品牌重整陣容，令該區租金受壓。近期不少金行及錶行撤出一線街舖，令原本位於二三線街舖的中級品牌有機會進駐一線街舖，搶佔宣傳效果。

事實上，港府最新公佈的零售總銷貨值繼續錄得按年下跌，尤以高級零售最為疲弱。黃漢成預計，下半年銅鑼灣街舖商戶的重整仍會繼續，核心區租金受壓相信已成大勢，估計下半年銅鑼灣舖租料下調達兩成，回到合理水平，以抵消早年的猛烈升勢；本港整體租金料有10%至15%的下調幅度。