細價樓按揭收緊 減泡沫爆破風險

[28Hse 三地產焦點 第一期 2015年3月11日] 網上近日流傳一條「站立式設計」樓盤短片，介紹2040年上車筍盤，退休人士的安樂窩，實用面積僅得50平方呎，呎價創新高。短片內容雖誇張，現在沒有人可想像25年後的香港，但是如果樓價年年上升，香港房屋繼續供不應求，到2040年時，「站立式單位設計」也許真的是退休人士的上車首選。如要觀看有關短片，請按以下連結欣賞，http://goo.gl/HBDegw 。

現實世界中，金管局於一個多星期前公布了3項物業按揭監管措施:
(1)$700萬以下自用住宅物業按揭由現時的六成至七成劃一收緊至六成。
(2)第二套房的按揭供款與入息比率由五成下調至四成，其壓力測試由六成調低至五成。
(3)以及非自用物業方面，包括住宅、工商物業和車位按揭貸款的供款與入息比率調低至四成，其壓力測試則調低至五成。

金管局陳德霖解釋，近期樓市，尤其是細價樓持續升溫，金管局今次收緊$700萬以下的自用住宅物業按揭成數是為了應對這個趨勢而帶來的風險。至於收緊供款與入息比率的目的，亦是為了加強銀行管理非自用物業和多套物業按揭的額外風險。

他坦言，新措施無可避免對部分用家和首次置業人士帶來影響，但保障香港銀行和金融穩定是金管局職責所在。推出這些措施，有人會擔心上車一族會轉向財務公司借貸加按，他表示不擔心，因為長達數十年的按揭貸款，並不符合財務公司年期短又高息的營運模式，加上銀行會知道按揭樓宇是否有做按上按。

當然推出新措施，有人支持，當然也有人反對。就簡單以一個$400萬的上車盤為例，買家要多付一成或$40萬首期，由原本的$120萬增至$160萬，有市民認為這些措施只會令草根上車難上加難，以前儲首期難，現在儲首期更難，粉碎不少市民的置業夢。有市民認為「辣招」成效不大，擔心樓市不會下跌，可能反之上升。

但由宏觀層面看，金管局推出這些措施，旨在提升銀行風險管理和抗震能力，從而能維持銀行體系的穩定性。根據金管局數據，香港家庭負債佔本地生產總值 (GDP) 的比例持續上升至目前64%的歷史新高。一旦樓市逆轉，對業主的衝擊也可能是歷史中最大的一次，而抵受風險能力較低的一群或將先受其害。

財政司長曾俊華早前提醒有意置業人士要量力而為，「如果負擔不起，就不應該買樓。」上車前需儲好足夠的銀彈。他預測：「美國加息只是時間和速度的問題，港元與美元掛勾，美國加息會對本港有重大影響，尤其是資產或房地產市場。」一旦美國真的加息，香港也要跟隨，勢必對香港樓市造成衝擊，有些借貸人未必可負擔到高利息，最後更可能會引致斷供潮，帶動銀主盤數量急升。

相信大家對1997年樓市泡沫爆破、金融風暴記憶猶新，只要想起，已覺可怕，當年香港房價達到高點，其後快速下滑，負資產湧現。政府近幾年頻頻出招，是為了減低未來泡沫爆破的抗震能力。其實只要樓市出現問題，連帶香港經濟及社會也會受影響，後果不堪設想。

樓市高企，除了香港的房屋供應不足，筆者覺得有三個主要因素支撐著樓市: 包括美國早前持續6年的量寬政策; 國內強勁的 GDP; 及持續的低息環境。但美國的量寬已在 14年底結束，國內的 GDP 增長速度似乎也在14年見頂。剩下的只是持續的低利息按揭環境。筆者相信，在美國加息的過渡期中，政府可能會繼續推出「辣招」，抑制樓市熾熱的氣氛，勸喻有意上車的人士，不要羊群心理，「人買你又買」，應審慎評估自己的能力。

中原城市領先指數(CCL)最新報137.12 (反映2015/02/23至2015/03/01(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.7%，較上年同期上升16.2%。

本周4個分區僅得九龍區下跌，最新報134.93，較上周跌0.4%，但較上年同期上升16.6%。新界兩區樓價均被推高，當中新界(東)升幅最大，按周上升3.5%，較上年同期升20.9%。新界(西)最新報123.27，按周上升1.3%，較上年同期升25.3%。而港島區新報146.51，按周升1.0%，較上年同期升14.4%。

-- 嘉湖山莊麗湖居 獲外區客承接 --

祥益地產分行主管林家倫表示，日前錄得一宗成交，單位為麗湖居9座低層H室，實用面積550呎，建築面積704呎，三房一廳，成交價$380萬，實用面積平均呎價$6,909，而建築面積平均呎價$5,398，屬市場價成交。
據悉，買家為外區客，鍾情該單位景觀開揚，加上內籠間隔實用，附設企理裝修。

-- 天水圍天頌苑 $228萬轉售 --

祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍天頌苑單位F座高層7室，實用面積506呎，建築面積665呎，以$228萬(居二市場價)轉售，實用面積平均呎價$4,506，建築面積平均呎價為$3,429，屬市場價成交。

-- 荃灣中心1房單位 $1.02萬租出 --

星輝地產代理高級營業員劉小姐表示，日前促成一宗租賃成交，單位為荃灣中心南寧樓( 16座 )高層E室，實用面積329平方呎，建築面積404平方呎，採1房間隔，以$1.02萬租出，實用面積平均呎租為$31。

-- 荃威花園山景戶 $12,800租出 --

星輝地產代理高級營業員劉小姐表示，日前錄得荃灣荃威花園H座中層4室，實用面積533平方呎，建築面積607平方呎，享開揚山景，以$12,800租出，實用面積平均呎租$24，而建築面積平均呎租$21.1。

新世界的北角柏傲山加價加推，涉及最後64伙分層單位，實用面積由596至1521平方呎，定價由$1,966萬至$7,872.2萬，實用呎價由$22,935至$51,757。當中最貴為第1座32樓B室，實用面積1,521平方呎，定價$7,872.2萬，呎價$51,757，呎價定價再創同區及項目新高。該批單位將由上星期六（3月7日）至星期五（3月13日）接受登記。

長實發展的大埔嵐山第I期已獲得轉讓同意書，故發展商推出雙重優惠予嵐山第I期買家，凡於2015年3月9日至4月7日(包括該兩日)購買指定單位，將獲$38,000「家庭電器津貼」及$60,000「裝修傢俬津貼」售價折扣優惠；同時，發展商亦提供全新付款計劃，包括特長成交期的「180天靈活付款」計劃。