「港人港地」開價 與市民期望有落差

[28Hse 三地產焦點 第七十八期 2016年9月7日] 政府於2012年宣布推出「港人港地」政策，市民熱切期待。多年後的今日，首個亦可能是最後一個「港人港地」項目、由中海外發展的「啟德1號」，終於推出巿場。基於項目與市民期望的有落差，惹來不少爭議。

首先，我們先回顧什麼是「港人港地」政策，措施推出的目的是當物業市場出現供求情況緊張時，在土地資源作住宅發展，優先照顧香港永久性居民。而政府亦強調此措施並非以抑制房屋需求、壓抑物業價格或資助市民置業為目的，故此沒有設置限制樓價的條款。

當年，政府推出啟德第1H區1號及2號地皮作「港人港地」用地，但設有不少賣地條款限制，包括買家必需以私人名義置業的香港人、30年內只能轉售予香港人，以及發展商不能持有單位作收租用途等。項目最終由中國海外以$45.4億投得，兩地折合每呎樓面地價分別$5,427及$4,913。

千呼萬喚始出來，「啟德1號」公布價單，但價錢卻令一眾期待的市民失望，因為大家都誤會了「港人港地」的意思，這只是一個以香港人出發的樓盤項目，而沒有說售價要大部分市民都負擔得起，更加沒有說政府會提供資助，只可以說「我們諗多左喇！」。

根據首張價單，最平的為2座3樓H室，實用面積386平方呎，定價$582.1萬，扣除發展商提供的最多15.5%折扣，入場費為$491.9萬，折實平均呎價約$12,742，跟一般私樓沒有分別。由於在價錢上，發展商並沒有提供額外的優惠，有人嘲笑「港人港地」事實上是「畀（有錢）港人上車的土地」。

對此是次的美麗誤會，筆者只可以說我們都太天真了，由始至終都只是我們自作多情，自以為持有身份證就有優惠。對於有市民質疑定價過高，是否違背「港人港地」的原意，發展商解釋「特首無講話以合理價錢畀香港人買到」，即是說低價購買單位只是一場夢。

對於有人質疑項目的存在意義，行政長官梁振英表示，推出「港人港地」政策時，未有樓市「雙辣招」，當時相當多非香港居民買樓，導致本港房屋供應短缺情況惡化，因此才提出「港人港地」政策。推出「雙辣招」後，香港以外人士來港買樓比例已經十分低，認為已經達到目標。

坦白說，特首解釋前，筆者只是覺得項目定價高，定價有點離地，大多香港人都無法負擔；但特首解釋後，我頓時不太明暸現時推出「港人港地」的意義何在，僅提供545個單位，對減少非香港居民買樓好像沒有什麼大幫助。然而，項目預計入伙日期與其他新盤相若，既然現時香港以外人士來港買樓比例已經十分低，那為何不購買其他較便宜的一手新盤，而要選擇限制較多的「港人港地」樓盤？

究竟「啟德1號」值不值得買？筆者相信每個人都有不同的睇法，值不值得每個人都有不同的定義，不過如果只是單單對啟德有一份情意結，也許可以留意區內日後推出的其他新盤，再衡量「港人港地」是否值得以這個價錢入手。

中原城市領先指數(CCL)新報136.21（反映2016/08/22至2016/08/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升2.31%，而較上年同期下跌7.20%。

本周4個分區均錄得升幅，當中港島區升幅最多，按周上升5.84%，新報149.57，較上年同期下跌6.36%。而九龍區則新報133.33，按周上升2.22%，較上年同期下跌6.22%。而新界(東)區及新界(西)則分別錄得144.53及120.26，按周分別上升0.59%及0.47%，而較上年同期分別下跌6.12%及8.73%。

-- 將軍澳新寶城高層戶 $470萬獲承接 --

世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳新寶城2座高層B室成交，實用面積378平方呎，採2房間隔，單位於7月放盤，最終獲區外客由$470萬承接，實用面積平均呎價$12,433，比同類單位市價高3%。

-- 馬鞍山嵐岸3房 $838萬易主 --

世紀21奇豐物業迎海分行經理梁榮貴表示，新近促成馬鞍山嵐岸2座中層E室，實用面積814平方呎，3房連套房間隔，座向東北望海景，獲區內換樓客以$838萬購入，實用面積平均呎價$10,295，高市價3%。

-- 屯門公屋田景邨3房 $205萬易手--

祥益地產分行主管陳秀春表示，日前錄得屯門公屋田景邨成交，單位為11座低層10室，實用面積566平方呎，3房2廳，日前獲區外首置客以$205萬(未補地價)承接，實用面積平均呎價$3,622，屬市場價成交。

-- 屯門南浪海灣中層 $460萬售出--

祥益地產分行主管林英傑表示，新近錄得屯門南浪海灣6座中層H室易手，實用面積524平方呎，2房1廳，座擁屯門河園，成交價$460萬，實用面積平均呎價$8,779，屬市場價成交。

-- 啟德1號（I）加推100伙 --

中國海外旗下的啟德1號（I）舉行記者招待會，公布項目最新部署，宣布加推100伙單位，面積由383至844平方呎，價單定價$592.7萬至$1,886.2萬，平均呎價$15,355至$23,130。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，撇除樓層因素今批加價2%，認為加幅反映市場需求，最快一、兩天內公布銷售安排，有機會再加推。


-- 將軍澳海翩滙原價加推156伙 --

由華懋集團發展的將軍澳海翩滙，公布最新部署。項目累售490伙，是次原價加推156伙，今日內會公布最新銷售安排。

銷售部總監吳崇武表示，加推的156伙，定價介乎$628.9萬至$1891.5萬，呎價由$11,888至$16,882。是次推售單位，間隔主要介乎2房至4房，當中包括51個2房、87個3房及18個4房。


-- 元朗Grand YOHO周六售224伙 --

新地發展的元朗Grand YOHO舉行新聞發布會，宣布加推113伙，將於周六（10日）發售。新地副董事總經理雷霆表示，是次加推的單位，比上周六發售單位有2%至4%加幅，價單定價$811.76萬至$4,406.62萬，價單呎價$15,641至$26,419。

新地代理助理總經理胡致遠表示，周六將分兩批單位發售，早上先發售218伙，包括剛提價11%至15%的1號價單單位，而6伙特色戶則安排傍晚發售，包括最貴的9座特色戶。