清楚計算按揭標準 避免撻訂得不償失

清楚計算按揭標準 避免撻訂得不償失

[28Hse 三地產焦點 第八期 2015年4月29日] 將軍澳早前掀起新盤戰，緻藍天及嘉悅相繼推出，吸引不少人紛紛入票。而且加上近期港股大升，不少股民大有斬獲，更可以扯衫尾上車。但是因種種原因，部分買家無法完成交易，被發展商殺訂，當中緻藍天新近更錄得9宗撻訂個案。

據知，有買家是因資金周轉不靈而被迫撻訂，亦都有買家是因未能通過銀行按揭壓力測試，而未能入手。根據《一手住宅物業銷售條例》規定，所有一手樓買家若在簽訂臨時合約3天的冷靜期內撻訂，劃一沒收等於樓價5%的訂金，以防止濫用撻訂作炒賣或保障太倉卒的決定，是次發展商單是沒收訂金已淨袋近$400萬。

以緻藍天其中一宗撻訂個案為例，據悉撻訂者為一名年輕人，該買家可能忽略了自己其他隱藏債務，例如卡數等，因而未能成功通過銀行壓力測試，被沒收訂金逾$30萬。從撻訂事件可見，部分置業人士仍未掌握現時按揭壓力測試的計算標準，因而最後「計錯數」，既上不到車，又白白失去了金錢，真是讓人得不償失。

香港金融管理局早前推出新一輪有關物業按揭的監管措施，根據資料顯示，由2015年3月2日起，若按揭申請人透過額外融資（如透過二按或按揭保險計劃），以致整體按揭成數較金管局正常容許的最高按揭成數超過20%，認可機構須將適用的供款與入息比率上限調低至5%。

即是，最高按揭成數為六成的物業，正常適用的供款與入息比率上限為50%，壓力測試下的相關比率上限為60%。如果按揭申請人透過額外融資，令整體按揭貸款成數超過八成，供款與入息比率上限降至45%，壓測下則調低至55%。

其實在計數部分，不少準買家會忘記要通過銀行壓力測試這一關，又或者計錯、甚至忽略了債務部分，好像是卡數、私人貸款及按揭供款等，均會影響供款負擔的計算，但其計算方法略有不同。以卡數為例，銀行視每月還款額為信用卡欠款總額乘以一定的百分比(一般為3-5%)，並不是計算最低還款額。

而私人貸款方面則是，每月按揭供款加上私人貸款還款的總額，不可超過總入息的50%；供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超過60%。

在收入計算標準方面，按揭申請人與銀行理解的亦可能有不同，好像是佣金及花紅等是如何計算，而且按揭申請人現時工作做了多久等因素，亦會影響銀行的判斷結果。

為免「計錯數」情況再次發生，筆者建議各準買家，入市前應了解清楚怎樣計算有關數字，以及衡量自己的負擔能力。而且對於債務及收入的計算方法詳情，應向按揭銀行查詢，不要自己估估吓，以免造成誤會，最終後悔莫及。

如果要避免出現簽署買賣合約後，才因「計錯數」撻訂，按計劃執行董事王永偉提出了幾個準買家應作的準備，例如在部署置業前，盡量減少負債；其次是在簽約前，向銀行或貸款機構查詢，甚至是申請預先批核，了解自己可負擔的按揭金額上限等。

而且買樓一般是在簽訂臨時買賣合約後，買家才尋找銀行作按揭貸款，但最後批出的貸款額未必符合預期，所以筆者寄語各準買家，首期千萬不要預得岩岩好，需預留多一筆現金，減低因按揭貸款總額不足而撻訂的機會。

中原城市領先指數(CCL)最新報140.04（反映2015/4/13至2015/4/19 (預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.10%，而較上年同期上升18.37%。

本周四周分區均錄得跌幅，當中新界(西)區跌幅最多，新報122.58，較上周下跌2.32%，較上年同期下跌23.78%。而港島區最新錄得151.28，較上周下跌0.14%，但較上年同期上升17.52%。九龍區則報139.65，較上周跌1.73%，較上年同期上升20.91%。新界(東)區最新錄得143.36，按周微跌0.91%，較上年同期上升19.98%。

-- 維多利中心煙花海景 創同類新高 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得天后維多利中心2座高層D室成交，實用面積1,032平方呎，建築面積1,201平方呎，3房間隔，向西望維港煙花海景，獲區外客以$1,638萬承接，實用面積平均呎價$15,872，建築面積平均呎價$13,639，創同類單位歷史新高。 嚴智贇續稱，上述單位現月租$34,000，租約期至2016年3月，新買家暫可享租金回報達2.5厘，並待租約完結後收回物業作自住用途。

-- 馬鞍山海柏花園高層戶 $710萬易手 --
世紀21奇豐物業新廣城廣場高級分行經理蔡蓓表示，該行日前促成馬鞍山海柏花園6座高層A室成交，實用面積582平方呎，建築面積783平方呎，採3房間隔，向西北，外望海景，成交價$710萬，實用面積平均呎價$12,199，建築面積平均呎價$9,068，屬市價成交。

-- 悅湖山莊中層戶 $1.1萬租出 --
祥益地產高級營業經理潘鈺恒表示，日前該分行促成一宗悅湖山莊之租賃成交個案，上述所錄成交單位為1座中層A室，實用面積584平方呎，建築面積703平方呎，獲區內客以$1.1萬承租，實用面積平均呎租$18.8，建築面積平均呎租$15.6。

-- 天水圍天盛苑 $270萬賣出 --
祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，日前天水圍居屋天盛苑錄得一宗成交，單位為N座低層8室，實用面積650平方呎，建築面積828平方呎，三房兩廳連套廁，區內首置客以$270萬 (居二市場價)承接，實用面積平均呎價$4,154，建築面積平均呎價$3,261，稍低市場價成交。 據悉，該名買家鍾情單位客廳及房間均向西南擁內園景觀，加上單位屬康和式間隔，其格局與私樓相若，而且鄰近鐵路站，交通便利。

-- 錦豐園低層戶 外區夫婦以$510萬承接 --
星輝地產代理高級營業員丘先生表示，日前錄得一宗買賣成交，單位為錦豐園1座低層C室，實用面積561平方呎，建築面積779平方呎，3房望樓景，成交價$510萬，實用面積平均呎價$9,091，建築面積平均呎價$6,547。據知新業主為外區夫婦。

-- 荃灣中心高層戶 $1.2萬租出 --
星輝地產代理高級營業員丘先生表示，新近錄得日前錄得一宗租賃成交，荃灣中心2座(桂林樓)高層D室，實用面積377平方呎，建築面積481平方呎，採2房單位，望開揚園景，獲同區客以$1.2萬承租，實用面積平均呎租$31.8，建築面積平均呎租$24.9。

-- 溱林加推2洋房 --
新世界發展的元朗溱林加推2幢洋房，分別是B6及B7洋房，實用面積為2,439平方呎連雙車位，售價為$2,664.8萬，將於本周五(5月1日)於愉景新城發售。 項目共沽出11幢洋房，並錄得4幢洋房承租。溱林自開售以來，累售218伙，佔可售單位逾九成，套現逾14億元。

-- 菁盈雅軒提價再推2伙 --
長沙灣菁盈雅軒，由永常發展，前日(4月27日)上載價單，同時上載銷售安排。發展商將於本周五(5月1日)發售2伙單位，包括22樓D室及23樓B室，兩個單位均提價發售，其中22樓D室，舊價$623萬，現提價至$713萬，提價14.4%。

-- 曉珀．御8伙下周二抽籤發售 --
由恒基地產發展的旺角單幢盤曉珀．御，上周五公布首張價單，涉及30伙，面積由1,014至1,016平方呎，訂價介乎$2,434萬至$3,009萬。首批推出的8伙，將於5月5日(下周二)作抽籤發售，發售項目為16、17、21、22樓A和B室，最平單位為16樓B室，面積1,016平方呎，定價$2,600.4萬，呎價$25,594。

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