7月最後一周的易發樓價指數報121.82點，按周上升0.66%，終止連跌三周，並連續五周於121點反覆靠穩。不過，該指數較2021年8月145.76點的歷史高位，仍相距約16.42%。
近期各區二手樓價走勢隨一手銷情出現分化。新界東新盤海瑅灣II首兩輪銷售反應一般，促使部分購買力回流，帶動該區二手樓價向上；新界西新盤芊御首輪則幾近售罄，吸納區內大量客源，令該區二手樓價短期受壓。
租務市場方面，表現持續平穩。最新易發租金指數報120.93點，按周微升0.01%，連續五周維持在120點。市場預料，短期內該指數有望突破121點，繼續創歷史新高。
分區租金指數個別發展，錄兩升兩跌。港島區及新界東區租金錄得升幅，主要受惠於不少內地留學生以高於屋苑平均呎租的價格承租物業。踏入8月傳統租賃旺季，市場對租盤需求依然殷切。盤源持續緊絀，預料整體租金走勢將繼續穩步上揚。
分區樓價兩升兩跌 新界東升逾2%
本周分區樓價指數個別發展，錄兩升兩跌。新界東及港島區分別終止兩連跌及連升兩周，最新報121.34點及110.52點，按周分別上升2.31%及0.13%。相反，九龍區及新界西均終止上周升勢，報118.59點及123.8點，按周分別下跌0.19%及1.13%。分析認為，本周一手市場交投整體平穩，惟各區新盤銷情不一；部分地區的新盤向隅客回流二手市場，帶動交投之餘，亦增強業主的議價能力，從而推高二手樓價。
新界東樓價本周顯著上升，主要由於區內部分一手新盤首兩輪銷情未如理想。以海瑅灣II為例，首兩輪分別推售257伙及276伙，僅售出107伙及25伙，佔推售量約41.63%及9.06%；而海瑅灣I亦僅沽出4伙，整個系列暫錄136宗成交。資料顯示，海瑅灣II於7月中旬推出的首張價單，折實均呎約15,770元，較海瑅灣I及SEASONS系列高約1.17%至11.15%，定價高於區內平均水平。一手貨尾去貨放緩，促使部分購買力回流二手市場；在需求帶動下，二手業主普遍收窄議價空間，帶動該區樓價向上。
展望新界東後市，會德豐地產旗下的PARK SILICON早前已上載樓書，兩期共提供781伙，預料短期內將公布首張價單及銷售安排。發展商透露，項目至今已錄得逾6,000個查詢，客源涵蓋跨境創科人員、內地投資者、本地家庭及同區換樓客，反映市場對該區後市仍有一定需求。
港島區方面，樓價錄得微升。區內近期缺乏全新大型樓盤，一手交投主要依賴海德園、海盈山4B期及PORTO等項目的零星成交支撐。由於一手選擇有限，不少準買家轉投二手市場尋寶，帶動交投步伐加快，為區內樓價提供支持。
相比之下，九龍區因一手貨尾銷情穩定，導致二手樓價受壓。區內交投主要由天璽•天2期、MIAMI QUAY I、映築、芳菲、壹沐2期及柏蔚森系列等項目支撐，各盤分別錄得4至10宗成交。此外，皓日於7月底加推21伙，折實平均呎價22,987元，個別單位實際減價約6.9%至8.6%。一手盤定價貼近市價，成功吸引買家，促使二手業主需擴大減價幅度以增加物業競爭力，令整體樓價向下。
二手交投方面，據香港置業及美聯物業資料顯示，九龍區四大及七大指標屋苑周末預約睇樓量分別錄得177組及179組，按周下跌1.12%及2.72%，反映買家入市意欲減弱，客源流失進一步拖累樓價。
新界西樓價走勢同樣受一手市場主導。區內新盤芊御次輪發售的118伙全數沽清，連同2伙招標單位，合共售出120伙，承接力強；發展商隨後以原價加推，個別單位呎價上調0.38%，料將繼續以平穩定價策略保持銷情。同時，柏瓏系列亦錄得4伙貨尾成交。一手市場氣氛熱烈，吸納了大量市場購買力，迫使二手業主減價求售，令短期樓價承壓。
睇樓量方面，美聯物業數據顯示，新界西兩大指標屋苑周末預約睇樓量為99組，按周下跌3.88%。中原地產聯席營業董事李卓衡指出，每年7月下旬至8月上旬為傳統旅遊旺季，睇樓客源減少直接導致交投萎縮，進一步削弱二手市場的承接力，令區內樓價缺乏上升動力。
展望整體後市，宏觀經濟及政策因素仍充滿挑戰。雖然美國聯儲局近期維持息率不變，但受中東局勢影響，全球（特別是美國）通脹率持續高企，市場預期未來加息機會上升。另一方面，內地近期收緊資金外流，減慢了部分內地買家來港置業的步伐，導致一手市場的大手客數量減少。此外，內地近期要求稅務居民就境外全球所得繳納20%個人所得稅，雖然該政策主要針對保險業，但亦難免影響整體投資氣氛，削弱一二手市場的購買力。
28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，估計短期內樓價指數將於112至124點之間上落。下半年整體樓市表現將趨向平穩或微跌，具體走勢仍需視乎上述內外圍政策及經濟因素對本港樓市的實際影響。
租金指數微升0.01%兩連升 連續五周站穩120點
易發租金指數最新報120.93點，按周微升0.01%，連升兩周，並連續五周維持在120點，反映暑假租賃旺季期間市場需求平穩。與2019年8月上旬的歷史次高位118.54點相比，現時指數高出約2.02%。分析指，受惠於旺季租務需求，加上租盤供應緊張，預料租金走勢將維持平穩向上。
四區走勢個別發展，分區指數呈兩升兩跌。港島區升幅最顯著，報131.52點，按周升1.83%，連升兩周；新界東報124.76點，按周微升0.15%，連升三周。相反，新界西報136.42點，按周微跌0.13%，連跌三周；九龍區報124.15點，按周跌1.05%，終止上周升勢。
整體而言，港島區及新界東錄得多宗高於屋苑平均呎租的成交，帶動該區指數上揚；而新界西及九龍區則出現較多低於平均呎租的租務個案，令指數受壓。
港島區市況向好。以內地留學生承租個案為例，西營盤63 Pokfulam第1座高層E室開放式戶，實用面積209平方呎，最新以19,000元租出，呎租達91元，創屋苑新高，較28Hse平台近90天平均呎租76元高出19.74%。另外，堅尼地城KENNEDY 38高層J室一房戶，實用面積288平方呎，亦獲內地生以26,500元承租，呎租92元，較同期平均呎租85元高出8.24%。上述高價成交直接拉高區內平均租金水平，成為港島區本周租金指數顯著上升的主要動力。
新界東情況相若。火炭星凱．堤岸2座中層A室一房戶，實用面積325平方呎，獲內地家庭客以每月21,000元承租，呎租約64.6元；沙田第一城10座高層B室三房戶，實用面積451平方呎，同以21,000元租出，呎租約47元。參考28Hse數據，兩宗成交分別較同期平均呎租高出約13.33%及2.17%。這類高於屋苑平均水平的成交個案在區內持續出現，為新界東租金帶來支持，促成指數三連升。
新界西租金則見回落。屯門NOVO LAND 1B期第3座高層D室兩房戶，實用面積404平方呎，以15,000元租出，呎租約37元；天水圍嘉湖山莊1期樂湖居12座高層C室三房戶，實用面積551平方呎，以13,700元租出，呎租約24.9元。兩者分別較28Hse平台近90天平均呎租低5.13%及4.23%。由於區內錄得較多這類低於市價的成交，拖累新界西整體租金表現，導致該區指數持續受壓。
李卓衡指出，新界西租金下跌，主要受屯門、元朗及天水圍區的低價成交影響。部分租客傾向選擇交通較便利的荃灣區，加上屯元天一帶租盤選擇較多，競爭較大。此外，近期地產代理將焦點集中於新盤如芊御的買賣，相對減少了對租務市場的資源投放，亦間接令該區租金缺乏上升動力。
九龍區租金走勢同樣回軟。牛頭角得寶花園第H座低層05室兩房戶，實用面積382平方呎，獲同區家庭客以17,000元承租，呎租約45元；長沙灣泓景臺3座中層F室兩房戶，實用面積477平方呎，以20,800元租出，呎租約43.6元。兩宗成交均略低於28Hse近90日平均呎租的46元及45元。這類略低於平均呎租的個案在九龍區佔比較多，削弱了該區的租金支撐，令指數終止升勢並錄得跌幅。
踏入8月，本港租賃交投預料維持活躍。受內地留學生及來港發展專才的住屋需求帶動，市場租盤持續消耗。盤源持續供不應求，預計個別屋苑呎租有機會再試高位。
張灝然維持早前預測，估計短期內租金指數將於114至124點之間上落。基於實際住屋需求殷切及盤源短缺，預料全年租金將有2%至4%的升幅，指數料持續突破高位。
上述指數反映2026年7月24日至7月30日的市場狀況。
