業主立案法團訴訟未完，對賣樓有什麼影響？

提到物業管理，相信大家都聽過業主立案法團，究竟這是什麼組織？若然發生任何訴訟，對業主有什麼影響呢？如果大廈沒有成立的話，有沒有其他取代方案呢？

政府在大廈管理方面的政策，一直是鼓勵和協助業主成立合適的組織，主要有業主立案法團及業主委員會，有人會把這兩樣混為一談，但其實是截然不同的組織。

會議召集人可召開業主大會，會議上需要有足夠的法定人數，即不能少於全體業主人數的10%，業主可決定是否按《建築物管理條例》成立業主立案法團或按大廈公契成立業主委員會，以管理他們的大廈。

業主立案法團是一個獨立的法人組織，可在法律賦予的權力下，代表所有業主管理樓宇的公用地方，保障業主的利益及承擔有關的責任，具備訴訟權。法團可以委任或監察物業管理，包括監察管理公司的薪酬、訂出管理財務的事項開支及預算等。

而業主委員會則只屬諮詢性質，代表全體業主就大廈管理提供意見，管理公司可以自行決定是否採納有關意見。業主委員會不具任何法律效力，因此無權監督物業管理人員的職責和薪酬。

值得留意的是，香港有不少舊樓是「三無大廈」，即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織，亦沒有聘用物業管理公司管理的大廈，影響大廈公共環境及樓宇保養的管理。

時常聽到關於業主立案法團的負面新聞，然而今期我們並不會討論成立業主立案法團的好處及壞處，主要集中討論若然法團發生任何訴訟，對業主賣樓或申請按揭有什麼影響。

根據《建築物管理條例》，法團須設立並維持一項備用基金，應付未有預計及緊急開支。有些大廈更會設有大廈維修基金，業主每月除繳交管理費以外，還需要支付一筆固定金額，為未來的大型維修工程作儲備。

但如果法團出現訴訟，或因意外面臨巨額索償，連大廈儲備都未能支付，會發生什麼事呢？是巨額賠償的話，就會由各業主攤分金額；而涉及官司，銀行有機會拒絕借出按揭，直至判決及處理。

過往曾有傳媒報道，一名買家於2008年看中沙田好運中心一個單位，在申請按揭時，接連被多間銀行拒絕借出按揭。後來發現原來屋苑有一宗電梯夾傷人的訴訟，銀行因此而拒絕按揭申請，最終買家撻訂離場。

事實上，買家無法從查冊中得知，法團是否面臨法律訴訟的，暫時只可以詢問賣方、地產代理及管理公司。為保障自己，買家亦可以在買賣合約中列明有關條款，以避免因賣家虛報而冒受任何損失。

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