未補地價綠表單位 胡亂按揭惹麻煩

未補地價綠表單位 胡亂按揭惹麻煩

[28Hse 三地產焦點 第二十期 2015年7月22日] 筆者早前曾提及有買家為減低買樓成本，而申請「二按」，亦有部分人會將物業「偷雞」按上按。為了打撃違規物業「二按」，金管局建議銀行對客戶按揭組合進行全面檢查，以了解客戶是否違規承造「二按」。計劃仍在構思階段，但 未補地價的公營房屋單位(即綠表單位)涉嫌違例「加按」的情況日益嚴重，看來有關部門要加快腳步處理。

根據資料，今年上半年約6個綠表銀主盤被拍賣，平均每月約一宗，但單是本月已有3宗，部分個案更涉嫌違規借貸。據統計，本月有4個綠表公營住宅待拍賣，其中3個為銀主盤，1個為綠表業主放售。

土地註冊處資料顯示，上述4個物業的業主均涉向財務公司借貸，其中小西灣富怡花園2座高層A室，實用面積約592平方呎，業主於13年先後向3家財務公司以貸款協議形式，分5次共借款$400萬，單位最終淪為銀主盤，並於早前安排拍賣，開價$326萬。

事實上，綠表單位是受《房屋條例》規管的，所以業主不論轉售、放租單位，均需向政府申請補地價，補地價後，單位即可在市場上自由轉售或出租。而且業主在未補地價的情況下將居屋單位重新按揭，包括加按，須獲得房屋署批准，否則違法。

近年市場上不乏可提供物業貸款的財務公司，聲稱不論物業樓齡新舊，均可為物業申請一按、二按貸款，或加按套現。但其實如果綠表單位業主在未獲房署批准的情況下，而把物業用作借貸等用途，借貸雙方均可能違法，最高可被罰款$50萬及監禁一年。

然而法律並不外乎人情，在處理是否批准業主二按或加按方面，房屋署會因應情況而酌情處理，一般獲批個案不外乎業主需要籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費及因離婚而支付贍養費等，而其他如個人財務問題，則須根據個別情況考慮。當業主獲房屋署批准加按後，仍須向領有牌照、註冊銀行或接受存款公司申請加按。

立法會房屋事務委員會主席麥美娟表示，現時市場有近8,000宗類似用綠表物業變相抵押借貸的個案，即是未補地價居屋的業主，向財務公司借取高息貸款套現。她要求政府修例加強監控財務公司，並建議房委會應主動調查有關借貸是否違例，有需要時向業主及財務公司作出檢控。

其實政府必須要杜絕違例承造按揭貸款的事情，因這是犯法的，但究竟那個方案才是最有效且最全面的方法，相信這方法並不是一朝一夕可研究出來，再者處罰方面亦是令人頭痛的部分，現時估計市場上有近8,000宗疑似違例個案，如果一旦真的確實了，那政府該怎麼辦？對8,000名業主作出檢控？還是當沒有事情發生，而有可能引起公憤？

筆者表示，政府並不會在短時間內修改法例，或者主動調查有關借貸是否違例，更加不知道政府會否秋後算帳，所以如果真的不清楚條例、不清楚按揭詳情的業主，筆者建議大家在加按未補地價綠表居屋前，先諮詢銀行或專業人士意見，以免犯法。

蛋型膠囊住宅(Ecocapsule)

香港寸金尺土，房屋供應不足夠，住劏房又欠缺私隱度。斯洛伐克團隊Nice Architects發明了蛋型膠囊住宅(Ecocapsule)，生活機能一應俱全，而且隱私度十足，滿足你的所有需求。

蛋型膠囊住宅主張是在環保意識下所打造的住宅空間，住宅利用太陽能板及風力自行生產電能，而且還能收集雨水，透過內建過濾器讓雨水成為安全的飲用水，讓你不用擔心長期露宿野外生活。

為了方便運輸，膠囊大小是設計成可以裝進運輸貨櫃。在舒適情況下，蛋型膠囊住宅可容納兩位大人，內部除睡眠空間外，還有工作區和用餐區、小廚房和貯藏室等。設計團隊強調，在膠囊裡的生活是意想不到的舒適，從外面看起來窄小，其實內部很寬敞。

蛋型膠囊住宅於2015年第4季公布售價，預定明年上市，屆時不知會否引入香港，如果價錢便宜的話，不如大家買一個，與筆者做隔離鄰居。

中原城市領先指數(CCL)最新報142.62（反映2015/7/6至2015/7/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.37%，較上年同期上升15.61%。

本周四個分區僅得新界(西)區錄得升幅，最新錄130.69，按周上升2.91%，較上年同期上升23.44%。而港島區跌幅最多，新報153.1，按周下跌1.44%，但較上年同期上升14.66%。九龍區較上周下跌1.21%，新報139.35，較上年同期上升13.38%。新界(東)區最新錄得149.31，按周下跌0.54%，較上年同期上升18.66%。

-- 北角百福花園2房 $575萬易手 --
世紀21北山地產高級客戶經理彭志偉表示，新近錄得北角百福花園成交，單位為百德閣中層C室，實用面積420平方呎，建築面積535平方呎，2房間隔，向北望樓景，獲區內上車客以$575萬承接，實用面積平均呎價$13,690，而建築面積平均呎價$10,748，屬市價成交。

-- 灣仔兆威閣低市價5%易手 --
世紀21亞洲地產分行經理利宏基表示，新近錄得位於灣仔交加街18 號的兆威閣成交，單位為低層A室，實用面積386平方呎，建築面積564平方呎，2房間隔，外望街景，獲用家以$530萬承接，實用面積平均呎價$13,731，建築面積 平均呎價$13,731，低市價5%成交。

-- 屯門瓏門低層戶 $1.47萬獲承租 --
祥益地產分行主管張淑燕表示，最新錄得屯門瓏門一宗租賃成交個案，單位為5座低層G室，實用面積485平方呎，建築面積628平方呎，2房1廳，獲區內客以$14,700租入，單位實用面積平均呎租$30.3，建築面積平均呎租$23.4。

-- 天水圍天盛苑3房 $280萬轉售 --
祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍居屋天盛苑成交，單位為N座低層4室，實用面積650平方呎，建築面積828平方呎，三房兩廳連套廁，獲區內首置客以$280萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$4,308，建築面積平均呎價$3,382，屬市場價成交。

-- 匯萃公布最新部署 --
宏基資本旗下尖沙咀匯萃公布最新部署，宏基資本有限公司項目總監洪英偉表示，項目位於官涌街7號，是公司首個住宅項目，涉及22層住宅，提供66伙，全採開放式設計，實用面積約200呎，另有3層商舖。地政總署資料顯示，項目尚未獲批預售樓花同意書，洪氏希望下月可取得。

-- 喜薈加推150個單位 --
由房協發展的喜薈公布第3張價單，加推餘下150個單位，實用面積由381至674平方呎的1房、2房及3房單位，售價由$627.8萬至$1,094萬，實用呎價$13,921至$16,763。 根據銷售安排，喜薈3張價單合共350個單位，將於本周四(23日)晚上7時截票，翌日以電腦抽籤形式決定揀樓先後次序，周六(25日)發售。

-- 東環II下月上載樓書 --
新地發展的東涌東環II公布最新部署，項目提供932伙，間隔由1房至3房不等。新地副董事總經理雷霆表示，項目將於下月上載樓書，隨即開賣料東環II的呎價比東環1期有不少提價空間，以往東環的平均呎價為$1.1萬。

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