拆解一手盤的付款方法

拆解一手盤的付款方法

[28Hse 三地產焦點 第二十七期 2015年9月9日] 為求增加市場住宅單位供應，政府於2013年將樓花預售期，由20個月延長至30個月，加快推盤速度。根據地政總署資料，現約有10個樓花期長達20個月的私宅項目待批預售樓花同意書，即是說日後市場會有一批樓花期長的樓盤推售。

有學者認為，「買樓花等同買期貨，到期日愈長、風險愈高」。對發展商而言，可鎖定利潤之餘，更可減少樓價日後大跌之風險，將泡沫風險轉移至買家身上，所以買家入市時，要衡量風險。

發展商為配合項目銷售，會提供多種付款方式，以樓花形式付款中，大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」。「即供付款」是指業主即時上會申請按揭；而「建築期付款」則是業主樓花期內不用供款，只須先繳付首期，並待單位正式入伙時才開始供款，這可省卻樓花期內的利息支出。

首先，後市未明，難以估計樓市日後是升還是跌，如果買家選擇「建築期付款」的方式完成交易，所遇的風險較大，因為樓花期間樓價可能出現變化，如果樓價向下調整，有機會出現銀行估價不足狀況，屆時買家便要想辦法籌集資金填補相關差價。

申請按揭方面，尤其是申請二按，購買樓花期長的樓盤可能難以申請，因為有個別銀行可能會拒絕為逾兩年至兩年半樓花期的新盤承造按保。而申請按揭證券公司的按揭保險計劃亦未必受理。

根據按揭證券公司的按揭保險計劃準則，若為樓花按揭，物業須屬於香港特區政府地政總署「同意方案」的物業發展項目及取用貸款起計12個月內完成的物業發展項目（即落成日期）。對於超過12個月的樓花新盤則按情況考慮是否接受申請。若買家首期資金不足，只可透過息率較高的二按及財務公司來承按，現一般發展商都會提供有關資料。

目前巿面上不乏超長樓花期樓盤，例如會德豐旗下的Peninsula East及恒基旗下的雋琚，兩者樓花均是23個月，即是約2年後才可收樓入伙。近日股票市場波動，再加上美國有機加息，發展商加快推盤的步伐，新近有個別舊契項目樓花期多於30個月推售，如九建發展的環海‧東岸（附圖為其示範單位）及遠東發展的鑽嶺，樓花期分別長達36及35個月。

也許有人不明白為何現行有些樓盤的樓花預售期可長於政府所規定的，是因為有些樓盤地契屬於舊契，即上世紀六十年代以前，土地契約已由政府批出，有關地契的條款比較簡單，對土地用途的限制也較少。

舊契樓盤並不受「預售樓花同意方案」規管樓花售賣，理論上在屋宇署批出建築圖則後可隨時發售，並毋須取得預售樓花同意書，故大部分舊契項目樓花期都會較長。然而，舊契樓盤與其他新盤一樣，均是受「一手住宅物業銷售條例」規管，要依足一手指引，包括在開售前7日公布樓書，3日前公布價單及銷售安排等，不像以前那樣會出現「無王管」，增加對小業主的保障。

坦白說，筆者認為基於美國可能會加息，而且不明朗因素多，奉勸各28Hse會員決定置業前要考慮負擔能力，考慮合適的付款方式。而且在入市前宜向銀行查詢清楚，確保物業可承造相關金額的按揭成數，以免最後既上不到車，又損失部分金錢。

中原城市領先指數(CCL)最新報146.78（反映2015/8/24至2015/8/30 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.91%，而較上年同期上升15.63%。

本周僅得九龍區錄得跌幅，新報142.18，按周下跌0.25%，較上年同期上升13.19%。而其他分區均錄得升幅，當中新界(西)區升幅最多，新報131.77，較上周上升2.09%，較上年同期上升22.12%。而港島區則上升1.53%，最新錄得159.73， 較上年同期上升15.57%。而新界(東)區新報153.95，按周上升1.10%，較上年同期上升17.55%。

-- 駿景園2座高層 $717萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，最近錄得火炭駿景園2座高層C室成交，單位實用面積594平方呎，建築面積715平方呎，2房間隔，外望開揚山景，成交價$717萬，實用面積平均呎價$12,071，建築面積平均呎價$10,028，屬市價水平。

-- 馬鞍山迎海園景戶 $688萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新港城中心分行經理莊瑞生表示，日前錄得馬鞍山迎海3座低層A室成交，實用面積497平方呎，建築面積639平方呎，2房2廳間隔，座向北面，外望園景，以$688萬獲承接，實用面積平均呎價$13,843，建築面積平均呎價$10,767，屬市價水平。

-- 屯門兆康苑低層戶 $330萬易手 --
祥益地產分行主管李啟昌表示，新近促成屯門兆康苑成交，位為P座低層5室，實用面積434平方呎，建築面積523平方呎，兩房一廳，日前獲一名區內上車客垂青，以$330萬購入，實用面積平均呎價$7,604，建築面積平均呎價$6,310，屬市場價成交。

-- 西貢濤苑3房連車位 成交價$938萬 --
世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，日前錄得位於新近錄得西貢濤苑6座中層戶成交，實用面積812平方呎，建築面積1,127平方呎，3房連套房間隔，外望內園景，連1個車位，成交價$938萬，實用面積平均呎價$11,552，建築面積平均呎價$8,323。

-- 荃威花園A座低層 $1.3萬租出 --
星輝地產代理高級營業員林小姐表示，新近促成荃灣荃威花園A座低層5室，實用面積548平方呎，建築面積616平方呎，獲同區客以$13,000租入單位，實用面積平均呎租$23.7，建築面積平均呎租$21.1。

-- 荃灣萬景峰5座 $18,800獲外區客承租 --
星輝地產代理高級營業員林小姐表示，新近促成荃灣萬景峰5座中層E室，實用面積537平方呎，建築面積671平方呎，獲外區客以$18,800租入單位，實用面積平均呎租$35，建築面積平均呎租$28。

-- 維港‧星岸下周封盤 折扣優惠提前取消 --
維港‧星岸銷售成績達標，已賣出約100伙，套現約$24億。長實地產投資董事郭子威表示，項目價單上原先9月30日或之前簽約的3%折扣優惠，現在只是去到9月14日或之前，並於9月15日暫緩推售項目，同日亦會封盤，預計入伙前會有約10%的加價空間。

-- 美聯獨家代理AVA 62 --
資深投資者盧華家族旗下WISDOM GAINING LIMITED（母公司為永成集團）發展的住宅項目AVA 62，委託美聯物業獨家代理，並舉行記者會，交代項目最新部署。 項目策劃總監盧文德表示，項目提供88伙，分為1房及開放式間隔，1房單位佔11伙，而開放式則佔77伙，標準單位實用面積由173至253平方呎。項目是精品商住項目，地面約有4間商鋪，1樓及2樓亦會出租作商業用途。

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