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住公屋好過住私樓?

Squarefoot 編輯部  2015-11-03  6,110 #三地產焦點
住公屋好過住私樓?

[28Hse 三地產焦點 第三十五期 2015年11月4日] 近期地產熱話,筆者相信是一則名為「打工仔住公屋 慘被同事嘲笑」的報道,內容主要是講述有個打工仔於網上呻,表示同事知道他住公屋後,常借故踩低他,有感被歧視。引述報道所言,有學者指公屋、私樓的階級觀念仍存在,估計是夾心階層因眼紅他人可享公屋福利而生怨氣。其實住公屋真的好過住私樓、豪宅?

兩者看似相差很多,多人直覺上認為供樓好過租公屋,但事實是否如此?這要透過多方面去分析才可證實,筆者於本文中透過主流性、價錢、生活配套、單位間隔等範疇去比較。

首先,根據房委會的數據顯示,2014年住公營永久性房屋(包括租住房屋及資助出售單位)及私人永久性房屋比例為45.7%及53.8%,反映香港兩者人口比例其實是相若,並沒有分為那個屬所謂的主流大勢。

而價錢方面,眾所周知,公屋租金低,加上近年的施政報告多次提及豁免公屋租金,租公屋所花的金錢相對供樓較少。然而,其實物品價錢的平與貴,並不只是單看表面,當中涉及「機會成本」,即是所謂的代價,好像是公屋有入息限制,如果你真的要排公屋,這意味著您要付出代價,就是放棄高薪工作,只可做較低薪工作去取代。

為了公屋而放棄搵錢上位的歲月,是值得與不值得,這視乎每個人的價值觀而定。現實生活中,無論公屋及私樓供應均不足,當中公屋更甚。身兼房委會主席的運輸及房屋局長張炳良表示,公屋輪侯個案數字已超過28萬宗,一般申請人平均要輪侯3.6年才可上樓,相比政府當初的3年上樓承諾目標多出足足半年,亦有人排了10年仍未上到樓。事實上,時間亦是成本的一種,儲首期要時間,上樓要時間。

當然,買了樓就是你的資產,一旦樓價升了,資產自然會增值;而租住公屋就可以減少住屋成本,但要每年交租,亦有加租的可能。加上,業主可以加按物業套現投資,用以錢滾錢。相較之下,私樓是某一種投資加住處,而公屋則只是一個住處。

關於生活配套方面,私樓擁有私人會所及華麗的大堂,提供一應俱全的休閒設施,而公屋則沒有,最多只會有個公園在旁。而兩者均備有完善的配套,鄰近有商場、街市及食肆等,滿足住客的基本所需。

最後,公屋及私樓單位間隔均有不同。私樓方面,奇則愈來愈多,例如「M巾」、「米奇」及「棺材式工作平台」等,而且單位愈推愈細,歷史中最細的單位是 長實旗下的大埔嵐山2期單位,僅得165平方呎。而公屋則間隔方正實用,而且房屋署設有住戶最低面積保證,規定室內人均居住面積不少於7平方米(即約75平方呎)。

住公屋真的好過住私樓、豪宅?這看似是無可比較,但真的視乎你點睇,對筆者而言,如果合資格的話,我一定會選擇住公屋,因為這真的是窮人恩物,雖沒有回報,但勝在成本低。坦白說,相比起「樓奴」,我似乎更愛「公屋妹」這個稱呼。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報142.98(反映2015/10/19至2015/10/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.94%,而較上年同期上升10.50%。

本周四個分區均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最多,新報138.38,按周下跌2.17%,較上年同期上升9.49%。新界(東)及新界(西)區分別錄得150.32及127.51,按周下跌0.84%及0.23%,而較上年同期上升13.45%及11.41%。港島區新報154.91,較上周下跌0.36%,而較上年同期上升10.41%。

上周成交個案


-- 將軍澳富寧花園兩房 自由市場價$420萬 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳富寧花園成交,單位為1座中層E室,實用面積495平方呎,建築面積551平方呎,2房間隔,向西北望園景,原業主初以$450萬放盤,後減價$30萬,成功以$420萬(自由市場價)沽出,實用面積平均呎價$8,485,建築面積平均呎價$7,623,低市價6%成交。


-- 大埔中心低層戶 $342萬易主 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示,近日促成大埔中心5座低層G室成交,實用面積313平方呎,建築面積433平方呎,2房間隔,座向西北望學校景,原業主開價$400萬,終再劈價以$342萬沽出,實用面積平均呎價$10,927,建築面積平均呎價$7,898,其成交價打破該屋苑今年新低。


-- 天盛苑高層戶 $263.8萬獲承接 --
祥益地產助理營業經理黃肇雯表示,近日促成天盛苑成交,單位為B座高層7室,實用面積426平方呎,建築面積573平方呎,日前獲區內綠表客以$263.8萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$6,192,建築面積平均呎價$4,604,屬市場價成交。


-- 屯門富健花園 $425萬獲承接 --
萬怡置業龍超君表示,近日促成屯門富健花園成交,單位為12座高層D室,單位實用面積592平方呎,建築面積693平方呎,3房2廳,以$425萬(自由市場價)成交,實用面積平均呎價$7,179,建築面積平均呎價$6,133,屬市場價成交。


-- 荃灣昌華大廈高層戶 $1.3萬獲外區客承租 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示,新近促成荃灣昌華大廈B座高層4室,實用面積395平方呎,建築面積510平方呎,獲外區客以$13,000獲承租,實用面積平均呎租$32.9,建築面積平均呎租$25.6。


-- 荃灣昌耀大廈 $1.15萬租出 --
星輝地產代理高級營業員陳小姐表示,最近錄得昌耀大廈中層B室,實用面積311平方呎,建築面積394平方呎,以$11,500租出,實用面積平均呎租$37,建築面積平均呎租$29.2。

新盤動向


-- 滿名山最快周內開價 --
嘉里旗下的滿名山早前上載樓書,設有1,100伙,提供多元化間隔。發展商先開放示範單位供代理預覽,包括1房至4房間隔,共設5個示範單位。 市場人士預料,項目示範戶於本周後期開放。發展商早前表示,項目最快可於本周開放示範單位,以及上載首張價單,預料定價將參考區內同類新盤價,預料吸引上車及換樓等客源。


-- 雋瓏推「365天靈活付款計劃」 --
永義集團發展的雋瓏舉行記者會,公布項目最新部署。永義集團有限公司執行董事官可欣表示,項目推出現樓特長成交期「365天靈活付款計劃」,讓資金調動更靈活。 官氏表示,該計劃可將付款期大幅延長,買家在簽署臨時買賣合約後14天內,先繳付共10%樓價,其後可在臨時買賣合約簽署後的270天內,分多次繳付另外 10%款項,每次只需繳付樓價2%,剩餘金額可在臨時買賣合約簽署後最長一年之內繳付。換言之,買家只需付10%首期,即可成為雋瓏業主。此計劃將於本周 六(11月7日)起可選用。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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