中國經濟走弱會拖冧香港樓價？

[28Hse 三地產焦點 第五十四期 2016年3月23日] 美國著名的信用評級公司穆廸（Moody's Corporation）早前調低中國Aa3評級展望，由「穩定」調整為「負面」；其後再出手調低香港評級展望，從「穩定」調整為「負面」，但仍維持香港的Aa1主權評級。另穆迪警告中國經濟走弱會拖冧香港樓價，究竟這是否必然？香港又能否獨善其身？

對於是次調低香港評級展望，穆廸解釋是基於香港與中國政治、經濟、金融及信貸狀況有密切聯繫，中國經濟和金融穩定的風險，削弱了香港本身的經濟和金融前景。

評級展望被調低，不單只是經濟下滑，穆迪還提到，中港各方對一國兩制有不同的，國務院於2014年6月發表《一國兩制白皮書》，這或令香港體制失去部分獨立性，以及中國近年不斷干預香港事務，令政治風險升溫，亦是主要因素。

消息一出，財務金融界人士齊反駁，認為評估草率，根本沒有理解香港情況。財政司司長曾俊華更是撰寫網誌反駁，表示「難以理解和認同」其決定，認為香港經濟基礎良好，有完善金融監管制度，銀行系統和政府財政都很健康。其後，他更表示「中國風險」應屬「中國機會」，認為穆迪錯誤評估形勢。

香港與內地的經濟和金融一直唇齒相依，關係密切，若內地金融壓力上升並導致經濟增長走弱，這將會對香港的經濟和金融行業造成負面效應，當中樓市亦是會被影響的一部分。對於後市，有專家表示此舉無疑是雪上加霜，樓市已進入下行周期，幅度有機會從高位累跌4至5成，而筆者覺得機會不大。

首先，樓市上升已超過10年，現時處於調整期，已呈跌勢，屬樓市自然周期，現階段的樓市下跌與穆廸評級展望無關。再加上穆迪被視為滯後指標，人們通常只會聳聳肩聽過便算，除非穆迪真的調低實際評級，否則相信對金融市場的影響少之又少。

再加上政府於2012年10月推出買家印花稅(BSD)，即是所有非香港永久性居民的人士(包括本地及海外公司)購買住宅物業均須繳交新增的「買家印花稅」，稅率劃一為15%，阻止內地客來港炒高樓價。根據經絡按揭轉介研究部數字顯示，已從2012年10月約15%的高位輾轉回落，至上年9月的7.6%，可見內地客來港置業數量明顯減少，對本港樓市影響相對較少。

然而，有學者認為是次調低評級展望，是因為西方傳媒和評級機構對中國的印象不佳，對中國及香港的經濟預測也往往失準，因為他們不太理解中國經濟潛能和發展空間。筆者認為並非如此，我反之認同穆廸有雙重標準，因為其他國家與中國有密切聯繫，就是正面因素，而套落香港就是負面，感覺有點不公平，但如果穆廸着意評估政治方面，而忽略其他因素，筆者表示無話再講。

其實是次只是評級展望，並不是實際評級，大家可以先不用擔心，再加上筆者認為影響樓市的因素與降低評級沒直接關係，反而房屋供應量及政府政策更會影響樓市走勢。究竟中國不景，香港樓市是否難以獨善其身？相信答案不是，因為香港房屋供不應求，以及業主終不會選擇賤賣物業，相對而言，持有「磚頭」仍是較穩健，估計樓市會跌但並不會大跌。

中原城市領先指數(CCL)新報127.5（反映2016/03/07至2016/03/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌2.15%，同時較上年同期下跌8.29%。

本周4個分區均錄得跌幅，新界(西)錄得跌幅最多，按周下跌4.02%，新報111.26，較上年同期下跌11.46%。九龍跌幅緊接其後，按周下跌2.08%，新報124.25，較上年同期下跌10.04%。新界(東)區錄得132.99，按周下跌1.04%，較上年同期下跌8.15%。而港島區錄得137.22，按周下跌0.01%，較上年同期下跌6.92%。

-- 將軍澳日出康城領都 $660萬易主 --

世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，日前錄得將軍澳日出康城2A期領都2座高層LB室，實用面積822平方呎，4房連套房，附設露台，座向東南望海景，銀主原於去年12月開價$765萬，終劈價$105萬，以$660萬易主，實用面積平均呎價$8,029，減幅13.7%。

-- 海峰園2房 $940萬獲承接 --

世紀21北山地產客戶經理胡珈霆表示，新近錄得北角海峰園成交，單位為崇峰閣高層B室，實用面積628平方呎，採2房間隔，座向東北面望開揚景，業主原開價$1,040萬，減價$100萬至$940萬獲承接，實用面積平均呎價$14,968，屬市價水平。

-- 屯門利寶大廈低層戶 獲區內首置客以$201萬承接 --

祥益地產高級營業經理林偉光表示，日前錄得屯門利寶大廈成交，單位為低層H室，實用面積258平方呎，單位客廳窗戶座擁開揚景觀及內籠裝修企理，獲一名區內首置客以$201萬購入，實用面積平均呎價$7,791，屬市場價成交。

-- 屯門居屋翠寧花園高層戶 $296萬易手--

祥益地產分行主管林英傑表示，新近促成屯門居屋翠寧花園3座高層K室成交，實用面積431平方呎，2房2廳，擁部份河景，累減$24萬，日前獲一名區內首置客以$296萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$6,868，屬市場價成交。

-- 長沙灣尚都即將推出 提供開放式至2房 --

百利保、富豪及市建局合作發展的長沙灣尚都即將推出，百利保執行董事兼首席營運官范統表示，項目現階段正準備示範單位，包括一房一廳及兩房一廳間隔，會各開放一交樓標準及一裝修單位。

他表示，項目最快可於下月中公布價單，4月底或五月初售樓，售價將會參考最近一手樓盤、早前房協項目之售價、項目特色及市場氣氛等因素，至於首批單位會一次全推，或分兩批推售，則在考慮當中，關鍵日期2018年5月31日。

項目合共提供175個單位，提供開放式、1房及2房間隔，實用面積由276至458平方呎不等，每房均設露台或平台。


-- 何文田君柏公布價單第2號 12伙周四售 --

由長實發展的何文田君柏，公布價單第2號，涉及發展項目第3座A及B單位及第5座A及B單位，合共23戶4房雙套房連家庭室單位，實用面積1,575至1,654平方呎，其中12伙將於本周四（3月24日）公開發售，包括第3座6樓及7樓A、B室，以及第5座3樓、6樓、7樓及17樓的A、B室。

長實營業經理楊桂玲表示，新推價單更低優惠推出，以第5座2樓A室為例，實用面積1624平方呎，定價$3140萬，呎價$20,998，扣除折扣後定價$2,993.5萬，折實呎價為$18,433，折扣約12.2%。