踏入5月第二周，易發樓價指數報118.59點，按周升0.58%，終止上周跌勢。本年至今，樓價累計上升4.52%，惟較2021年8月的歷史高位145.76點仍低約18.64%。
本周四大分區樓價指數個別發展，大市主要受一手新盤及貨尾銷情左右。市區方面，壹沐2期及首岸第3期等焦點新盤推售反應理想，帶動九龍區二手樓價向好；港島區一手貨尾銷情亦見平穩。新界區方面，新界西形瑨銷情雖然不俗，但受柏瓏III銷情欠佳影響，區內樓價略為受壓；新界東則因缺乏大型新盤焦點，交投及造價雙雙回軟。
最新易發租金指數報118.36點，按周跌0.09%，終止六連升。本年至今，租金累計上升約1.21%，與2019年8月的歷史高位118.54點僅相差約0.15%。踏入5至8月傳統租務旺季，加上部分家庭客或於子女考試後搬遷，預期短期內租金指數有望突破歷史高位。
展望後市，發展商的推盤步伐與定價策略，以及聯儲局的利率走勢，將繼續主導樓市方向。租務方面，在暑期租賃需求帶動下，交投料將回升。整體而言，預期短期內樓價及租金走勢將穩步向好。
分區樓價兩升兩跌 九龍區上升3.8%居首
本周四大分區樓價指數走勢個別發展，呈現兩升兩跌，主要受各區一手新盤銷情左右。市區方面，九龍區及港島區受惠於新盤銷情理想，指數雙雙上揚；其中九龍區報120.99點，按周升3.8%，升幅居首。港島區連升三周，報108.77點，按周升1.84%。相反，新界區表現稍遜，新界東中止三連升，報116.63點，按周跌0.35%；新界西則連跌兩周，報121.66點，按周微跌0.02%。分析認為，市區樓價向好主要受惠於多個新盤及貨尾項目銷情熾熱，成功帶動二手交投氣氛；相反，新界東及新界西分別缺乏大型新盤焦點及部分項目銷情參差分薄購買力，導致買家觀望情緒濃厚，二手業主需擴闊議價空間，令樓價短期受壓。
九龍區一手銷情突出，帶動整體樓價向上。其中，壹沐2期分兩輪推售共200伙均告沽清，發展商加推單位時整體加價約2.42%，市場承接力依然強勁。首岸第3期兩輪共推售200伙，亦成功售出189伙。此外，啟德海灣、MIAMI QUAY及KOKO HILLS系列等貨尾項目亦錄得穩定成交。在一手氣氛帶動下，區內二手交投及造價同步造好。
展望後市，首岸第2期、4期及花語海3期已於本年3至4月申請預售樓花同意書，反映發展商對區內後市具信心，準備推盤。
港島區方面，雖然全新盤PORTO首輪推售86伙僅售出49伙，銷情相對欠佳，但未有對區內樓價造成太大影響。區內其他一手貨尾表現理想，足以支撐樓價向上，其中Deep Water South 6A期、Blue Coast系列及海德園各錄得7至11宗成交。此外，PORTO發展商在首輪銷售後加推18伙，並削減3%折扣優惠，最高折扣率降至16.5%，變相提價，表示發展商仍區內後市感信心。
二手市場方面，據香港置業資料，港島區兩大指標屋苑周末預約睇樓量錄得31組，按周上升6.9%，反映買家入市意欲不俗，客源增加同樣為樓價帶來支持。
新界東因缺乏全新焦點盤，一手交投放緩，僅靠海瑅灣I錄得21宗成交支撐。區內缺乏新盤，買家多觀望，導致二手交投步伐亦見減慢。
喜歡物業董事總經理朱芷嫺表示，本周區內睇樓量按周減少三成。由於市場上可供睇樓的交吉盤稀缺，不少放盤屬連租約，導致上車客難以視察單位實況，進一步加重觀望情緒，令樓價短期受壓。美聯物業數據亦顯示，新界東兩大指標屋苑周末預約睇樓量為163組，按周下跌2.98%。
新界西樓價走勢同樣受一手市場主導，惟各項目銷情不一。形瑨首輪推售154伙全數售罄，發展商隨後加推並提價，最高加幅達4.2%。然而，柏瓏III推售138伙僅售出33伙，加上黃金海灣．意嵐僅錄零星成交，區內二手業主為增加競爭力，普遍需擴闊議價空間。美聯物業資料顯示，新界西兩大指標屋苑周末預約睇樓量為99組，按周跌3.88%。
中原地產聯席營業董事李卓衡分析指，形瑨成功搶佔市場焦點，分薄了同區其他項目的睇樓量及購買力，導致新界西樓價輕微回軟。他補充，區內1,000萬元以下的中小型交吉盤短缺，加上部分買家屬意樓齡較高的物業，對單位實地狀況，如漏水問題，較為重視，無法睇樓直接拖慢了交投進度。不過，他預期隨着6月中旬學生考試結束，家庭客換樓或租樓活動將會增加，為區內交投帶來支持；加上宏觀層面如中美關係近期緩和，長遠亦有利帶動整體樓市氣氛回暖。
綜合而言，本周樓市呈現「市區旺、新界靜」的局面。九龍區及港島區受惠於新盤熱銷的協同效應，帶動二手交投及樓價；新界兩區則因缺乏焦點或新盤銷情參差，承接力減弱，樓價短期受壓。
28Hse數據研究員張灝然預期，未來發展商的推盤步伐、定價策略，以及聯儲局的利率走勢，將繼續左右大市方向。隨着「供平過租」現象日趨普及，預料短期內整體樓價指數將於112至124點之間窄幅上落。
租金指數高位爭持 距歷史高位僅0.15%
本港住宅租金在早前連升後，本周錄得輕微回調。最新易發租金指數報118.36點，按周微跌0.09%，高位稍為回軟，連續三周維持在118點以上。然而，今年以來該指數累計上升1.21%，與2019年8月錄得的118.54點歷史高位僅相距約0.15%，反映整體租金水平依然處於高位。
四大分區租金走勢各異，呈現兩升兩跌。港島區及新界西錄得跌幅，其中港島區報125.65點，按周跌1.62%，連跌三周；新界西則報136.84點，按周跌0.44%，中止上周升勢。另一邊廂，九龍區及新界東雙雙止跌回升，九龍區報125.63點，按周升1.3%；新界東報122.04點，按周升0.63%。數據顯示各區租務表現呈個別發展，具體需求視乎地區而定。
針對九龍區租金回升，分析指主要受新盤及半新盤的活躍交投所帶動。例如長沙灣一手盤幸薈及啟德嘉峯匯均錄得成交，呎租企穩在52至53元。當中不乏內地專才承租，為區內租務市場注入動力，部分單位的租金回報率更達3.3厘。這些實質的租賃需求及理想的租務回報，成為支持區內本周租金上揚的重要推力。
新界東本周租金亦止跌回升。朱芷嫺表示，火炭晉名峰B座一伙高層A單位三房戶連車位以3.4萬元租出，呎租達45元創屋苑新高，較28Hse數據顯示的近90日平均呎租44元為高，反映區內租盤持續不足。此外，暑期租賃旺季雖未正式展開，但已有即將來港就讀的內地生提前於大埔及大圍一帶物色單位。大埔寶湖花園、大埔中心及大圍金獅花園均錄得內地生承租個案；其中，大圍金獅花園有內地生為求成功租入單位，選擇一次過預繳一年租金，單位最終以呎租51元租出，高於28Hse數據顯示的近90日平均呎租47元。這類以高於市價承租的個案，進一步推高了區內的整體租金水平。
朱芷嫺補充指，目前新界東租務市場有約三成客源來自專才、投資移民、公司移民及陪讀家長。她指出，這與政府放寬非本地生來港就讀中小學及大學的政策有關，相關住屋需求為區內租金帶來支持。
展望後市，張灝然分析預期短期內租金指數將於114至120點之間徘徊。隨着暑假租務旺季臨近，加上部分家庭客或於子女考試後考慮轉換居住環境，預料市場的租賃需求及交投將會增加，租金指數短期內有機會突破2019年的歷史高位。長遠而言，預計今年整體租金走勢將維持平穩向上，全年升幅約介乎2%至4%。
上述指數反映2026年05月08日至05月14日的市況。
