5月最後一周的易發樓價指數報119.25點，按周升0.32%，連升三周。今年初至今，樓價累計上升約5.1%，但較2021年8月145.76點的歷史高位仍回落約18.19%。
目前一手銷情繼續主導二手樓價走勢，本周四大分區樓價個別發展，呈兩升兩跌，資金流向主要受新盤推售步伐影響。新界東與港島區暫無大型新盤推出，購買力順勢回流二手市場，帶動業主叫價轉強並推升區內樓價。相反，九龍區及新界西一手銷情暢旺，吸納大量客源，加上部分豪宅盤源錯配，迫使二手業主降價求售，令該區樓價短暫受壓。
租務市場方面，易發租金指數本周微跌0.17%，報118.88點，但仍連續五周維持在118點以上，並較2019年8月118.54點的前期高位微高0.29%。隨着暑假臨近，非本地學生的租屋需求將陸續浮現。預料租金短期縱偶有波幅，整體大趨勢依然向上，市場或會持續出現高價承租個案，帶動租金指數穩步挑戰新高。
展望後市，發展商的推盤策略與步伐，以及聯儲局的息口走勢，將繼續主導樓價方向。值得留意的是，市場上不少屋苑已出現「供平過租」，部分租客為免錯失入市時機或會「轉租為買」，預料此現象亦會吸引長線投資資金入市。租務方面，受惠於外來專才及學生提早以預繳方式租樓，配合暑期租賃旺季將至，剛性住屋需求將顯著增加，預期整體樓價及租金均有望維持穩步向上。
分區樓價兩升兩跌 新東港島升逾1%
本周分區樓價指數呈兩升兩跌。新界東升幅最顯著並終止兩連跌，最新報117.72點，按周升1.33%；港島區走勢同樣向好，報109.62點，按周升1.26%。另一邊廂，九龍區連跌兩周，報117.98點，按周跌0.73%；新界西亦終止早前升勢，報121.66點，按周跌0.65%。整體而言，各區樓價起跌主要受區內新盤銷情及二手盤源質素所影響。
新界東樓價本周錄得顯著升幅，主要由於區內暫缺乏焦點大型新盤，一手貨尾銷情放緩，促使購買力回流二手市場。在買家需求帶動下，二手業主普遍收窄議價空間，推動樓價向上。期內一手成交主要集中於海瑅灣I及雲向，分別錄得12宗及10宗買賣。這反映市場缺乏一手焦點，資金正逐步流向二手市場尋覓盤源。
睇樓量數據亦印證上述趨勢。根據美聯物業資料，新界東四大指標屋苑於佛誕三日長假期（5月23日至25日），預約睇樓量錄得約167組，較對上周末（5月16日至17日）的119組上升約40.34%；香港置業數據亦顯示，區內兩大指標屋苑同期錄得約183組，按周增加12.27%。數據顯示準買家正趁勢於區內二手市場吸納平盤。
展望新界東後市，發展商的部署透露對前景感信心。據悉恒地將於今年8月租約期滿後，收回大埔迎林並結束與香港中文大學的學生宿舍租約。市場分析指出，踏入2026年樓市交投回升，樓價漸見企穩，發展商計劃於下半年重新推售該項目以增加收益，此舉印證發展商對區內樓市承托力感樂觀。
港島區方面，樓價走勢與新界東相近，本周按周升1.26%。區內一手市場交投相對平穩，本周主要依靠海德園的12宗成交支撐大市。由於一手銷情未見熾熱，二手業主見買家承接力略顯疲弱，反而叫價態度較強硬，避免以低價沽出物業。這種惜售心理成為支撐港島區樓價向上的主要動力。
港島區的睇樓活動同樣活躍。美聯物業數據顯示，區內兩大指標屋苑於佛誕長假期的預約睇樓量錄得約41組，按周升24.24%；香港置業的統計亦指出，同期兩大指標屋苑錄得約188組睇樓，按周增加39.26%。節日長假期的睇樓人流急增，為區內二手樓價提供相應支持。
與新界東及港島區相反，九龍區樓價指數連跌兩周。區內一手貨尾銷售表現理想，持續吸納市場購買力，導致二手市場受壓，迫使業主擴大議價空間以增加物業競爭力。期內 MIAMI QUAY 系列、壹沐2期、首岸第3期及維港灣畔系列等項目，分別錄得8至25宗不等的一手成交。新盤熱賣攤薄二手客源，導致區內整體樓價短暫受壓。
喜歡物業董事總經理朱芷嫺分析指出，九龍區樓價下跌的另一主因，在於何文田及九龍塘等傳統豪宅區二手交投乏力。目前區內長期缺乏優質交吉盤，部分如君頤峰及又一居的放盤因連租約或有瑕疵而無法安排視察，而皓畋等屋苑則僅餘中低層單位。由於該區買家多為要求嚴格的自住客，盤源錯配導致高價成交停滯，本周零星交投多屬低價或次級單位，從而直接拉低整區的樓價指數。
儘管二手受壓，九龍區新盤市場氣氛依然熱烈。THE HENLEY I 相隔5年後加推48伙，折實均呎31,894元，較2021年上一張價單調高約11.25%。同時，九龍塘新盤滶蘊亦已上載樓書並部署招標。發展商持續推盤及加價，成功帶動整體市場氣氛，預料將有助區內樓價止跌回升。
對於九龍區後市，朱芷嫺認為基本面依然穩健。以滶蘊為例，項目全數109伙在短時間內已透過招標售出40伙，市場反應踴躍。鑑於九龍塘未來8至10年缺乏大型新盤供應，加上名校網的獨特優勢，將持續吸引中港富裕家庭入市。整體而言，九龍區樓價短暫回落僅屬過渡期，在剛性需求及核心區供應罕有的雙重支持下，長遠具備優良的抗跌力與上升潛力。
新界西樓價本周同樣回軟，主要受區內一手貨尾銷情暢旺所影響。指標新盤形瑨本周進行第三輪銷售，推出的87伙全數沽清，連同招標售出的6伙，合共促成93宗交易，成績亮眼。銷售當日更吸引不少大手客入市，有買家斥資逾4,000萬元購入六伙兩房戶。新盤大賣吸納區內大量購買力，促使二手業主增加議價空間，令新界西樓價順勢回軟。
發展商隨後乘勝追擊，於形瑨銷售翌日加推51伙一至兩房戶。新一批單位折實均呎19,149元，較上一批價單高約2.88%。此外，發展商亦修訂舊有價單，將餘貨加價最多4.3%，例如有高層實用面積273平方呎的單位，定價由587.2萬元加價至612.2萬元。發展商連番加推及提價，反映其對項目後續銷情及區內樓市前景充滿信心。
縱觀而言，本周樓價走勢呈「一手主導二手」。缺乏新盤焦點的新界東及港島區，購買力回流推升二手造價；相反，九龍區及新界西因新盤熱賣吸客，加上部分豪宅盤源錯配，令二手樓價短暫受壓。
28Hse數據研究員張灝然分析認為，發展商的推盤節奏及定價策略仍是影響大市的關鍵因素。而聯儲局的議息動向對香港銀行息口變化也影響樓市後市，而且不少屋苑「供平過租」逐漸成為常態，料吸引不少長線投資者及剛性需求買家入市，預計短期內整體樓價指數將持續穩步上揚，並將於112至124點之間上落。
租金指數回軟0.17% 較2019年高位仍高約0.29%
易發租金指數繼上周創新高後，最新報118.88點，按周微跌0.17%，連續五周維持在118點之上。總結本年走勢，該指數至今累計上升1.65%，較2019年118.54點的歷史高位依然高0.29%。整體而言，本港租金水平短期雖偶有回軟，但大趨勢依然保持高企。
至於各區的指數表現，各區表現呈三跌一升。其中，新界西指數報136.01點，按周跌0.8%；新界東報122.16點，按周跌0.53%；九龍區則報125.18點，按周跌0.43%，三區均終止近期的連升走勢。
這主要由於部分屋苑錄得低於市價的租賃成交，例如屯門慧豐園一伙實用面積646平方呎的三房戶，以每月15,500元租出，實用呎租約24元，低於28Hse近90日平均呎租的26元。同樣情況亦見於火炭星凱‧堤岸及長沙灣泓景臺，兩者的最新兩房戶成交呎租分別為48.2元及43.5元，均遜於28Hse近90日平均呎租的51元及45元。這類租金略低於市場平均水平的成交，導致新界及九龍區租金走勢回軟。
朱芷嫺分析指，本周九龍區租金下跌，主要受啟德區新盤入伙潮影響，租盤短暫供過於求。業主紛紛擴大議價空間，例如柏蔚森II一伙兩房戶放盤兩個多月後，最終以19,000元租出，較原叫租25,000元減少24%。這類減租個案影響區內整體租金走勢，預料亦會對啟德其餘約10個新盤產生連鎖效應，短期內區內租金將持續受壓。
與新界及九龍區相反，港島區租金走勢逆市造好，最新報127.9點，按周上升0.64%，連升兩周。區內租金上揚主要受惠於內地學生的租賃需求，帶動部分單位以較理想的價格租出。以西營盤藝里坊．1號為例，一伙實用面積253平方呎的一房戶，獲內地學生以每月20,000元承租，實用呎租達79元，高於28Hse近90日平均呎租的74元。另外，鰂魚涌FINNIE一伙245平方呎的一房戶，亦以18,500元月租租出，呎租高見75.5元，同樣高於28Hse近90日平均呎租的66元水平。高價租賃交投活躍，成為支撐港島區租金指數持續攀升的主要動力。
展望未來租務市場走勢，張灝然維持早前的預測，估計租金指數短期內會在114至124點的高位徘徊。隨著暑假傳統租務旺季臨近，市場對住屋的實質需求將顯著增加，帶動租賃交投量上升，甚至有部分屋苑創下呎租新高。
鑑於目前指數已突破2019年的歷史高位，預料租金在消化短期波動後會繼續尋頂。長遠而言，預計今年整體租金走勢將保持平穩向上，全年升幅介乎2%至4%。總括而言，市場對住屋的實際需求依然殷切，相信足以為整體租金提供穩健支持，令租金繼續在高位企穩。
上述指數反映2026年5月22日至5月28日的市場狀況。
