建筑费5年翻倍 审批长开支增 长实吁输外劳抑成本

香港文汇报讯 (记者 梁悦琴) 对于港铁天水围天荣站住宅项目、大埔白石角住宅地相继流标，于长实集团负责建筑设计的执行董事锺慎强坦言，两地地质差、规划要求高之下，政府却未有相应调低地价，发展商面对建筑费飙升等问题时自然出价审慎，以致流标收场。锺慎强赞成输入外劳来解决人才荒，又指现时发展商入标时计算的利润每年只有3%至5%，以一个项目建筑期5年计，利润回报约15%至25%。

锺慎强指出，近年居住环境要求日益提高，政府陆续把这些要求转化成规划、地契以至建筑的规定，以发展商买入地皮为例，包括(1)前期规划申请；(2)建筑图则及规划申请、(3)地契、图则审批及(4)建筑期，并需经过不少政府部门批准后才可，以致建筑期时间由以往3年至4年延长至如今4年至6年， 其间利息风险都要由发展商承担。

流标地地质差要求高

他表示，以刚流标的天荣站及白石角住宅地为例，天荣站的地质「有好多溶洞」，至少三分之一地皮不可建楼，规划上要求又严格，又要搬车站；至于白石角地皮，以其规划计，向海单位只有少数，又要做噪音评估，以致此两地实际可建楼面未必等同其规定地积比。与此同时，楼价受地价、建筑费、利息及发展成本等多个因素影响，现时建筑费不断上升，已比5年前增加超过1倍，估计未来仍会上升，再加上如今发展商需要补贴印花税卖楼，如此计算之下，出价自然不高。

丰乐围纠缠20年未上马

他举例，以北角DIVA为例，现时售价约实尺1.5万元，建尺约1.2万元，建筑成本至少4,000元一尺、加上利息等发展成本约2,000元一尺，及市区地价约5,000至6,000元一尺计，以现时售价根本无利可图。而集团于元朗丰乐围项目亦纠缠20年，于去年才获城规会通过，附带条件可建住宅，但仍未展开工序。

此外，明日截标的马鞍山白石地皮，他指，项目要求有2条绿化带，令可建楼的土地减少，对建筑设计都有难度，入标价相信都不会高。新建筑例下，建于地库的停车场不计入地积比内，但每尺建筑成本比地面上建停车场贵300元至400元一尺，其实亦令建筑成本上升。

建议卖地仿星即时揭标

对于政府连番有地皮流标，会否影响到每年私楼供应量，他相信，政府会看到实际情况，自有方法解决。他亦建议，政府可仿效新加坡市建局招标，即时揭标，清楚列明每份标书出价，令市场透明度更高。然而，他称集团仍会于香港研究不同地皮，如市建局中环嘉咸街重建项目。

他又称，由于政府十大基建工程上马，澳门又抢建筑工人，加上近年香港建筑商因接香港工程多蚀本收场，宁愿往外面闯，成为令建筑成本上升主因。同时，目前香港建筑成本中，人工占建筑成本一半，近年建筑材料成本反而相对平稳，2010年前逾500伙的大型屋苑每尺建筑成本才2,000元以下，如今已升至4,000元一尺，百馀伙的单幢楼建筑成本已升6,000至7,000元一尺，山顶豪宅建筑尺价升至逾万元一尺。由于加入建筑行业的年青人仍然少，他认为，香港有需要输入外劳，但料会有一定政治压力，相信政府会设法解决。

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