小蚝湾第一期项目流标原因

我们近期经常会听到「小蚝湾」这个项目，但究竟这是什么？对香港房屋供应有什么帮助？那为什么小蚝湾地皮会发生流标情况？以下笔者会为大家一一介绍。

「小蚝湾」位于北大屿山欣澳站与东涌站之间，现为港铁车厂用地，整个小蚝湾发展项目占地30公顷，政府会分4期改建及发展。整个项目落成后会提供约2万个单位，当中公私营房屋各占一半。

为配合社区发展，政府会兴建「小蚝湾」地铁站，以及1个占地总面积约30万方尺的商场，社区亦将会有超过8万平方米的休憩用地及全新海滨步道，因此市场认为项目甚具发展潜力。

小蚝湾发展项目第一期，楼面面积约131万平方尺，住宅楼面占约125万平方尺，预计最快2030年落成。综合市场预测，项目估值介乎约$39亿至$65亿，每平方尺楼面地价约$3,000至$5,000。

招标途中，发生了一件比较罕见的事，就是港铁修订单位数目限制，由原来的1,600伙放宽至1,900伙，意味单位的平均面积将降低。若以最多容许建1,900伙计，每伙的平均面积将下降至约655平方尺；而原本的1,600伙，平均每户面积约778平方尺。

项目在2月8日截标，最终收到3份标书，包括长实、会德丰地产，但港铁不接纳任何标书，并会适时重新招标。既然项目有发展潜力，为什么会发生流标的情况？是与发展商不看好后市有关吗？

归纳市场的意见，地皮流标的主要原因是招标进程仓猝、项目规模比较大，可参与的发展商数目有限、招标条款与以往铁路项目不同，这都会令发展商出价较为审慎。

根据招标条款，中标发展商须提交$12亿的「一口价」入场费，并负责兴建部份平台、车站及车厂等设施，相关技术要求较高，并会增加一定成本，难免会影响入标价。因此为防再度流标，政府可以考虑先兴建车站配套，可为发展商减低投资风险。

再加上，由于该地区处于「开荒」阶段，发展商要考虑的固然比一般多，就此政府可以考虑将地皮拆细分开招标，以吸引更多财团参与投标，增加中标机会。

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