第一凶兆：新盘劈价浪接浪

当年：泡沫爆 楼市衰足5年

　由一手楼劈价引发楼市一级一级向下调整的情景，港人不会陌生。1997年7月，乘著香港回归祖国的喜悦，当时的楼价升势就如近年般火热，中原指数（CCL）更升穿100点，破当时历史新高。岂料，回归后不久，亚洲金融风暴爆发，股市大泻，经济及楼市向下，负资产涌现，失业率飙升，业主断供致使银主盘大增，直至2003年爆发「沙士」，中央与香港签署CEPA及推出「个人游」救港，楼市才止跌。

10.6万负资产蒸发财富

　由1997年高峰起计至2003年，足足跌了5年，CCL由1997年6月的103.82点，跌至2003年8月31.77点的历史低位，跌幅达69.4%，多少人破产，多少人财富被蒸发。原来的德政、时任特首董建华提出的「八万五」政策，成为楼市下调的代罪羔羊。负资产单位数目在2003年6月创下新高，达10.6万个，负资产直至2012年第2季才首度消失。

　恐怖的是，当楼市跌势已成，政府出甚么招都没用。董建华领导的特区班子更先后停止卖地、停建夹屋、停售居屋，至2003年沙士爆发后更矢言停建居屋，连续超过5年没有增加供应，政府亦陷入财赤。

停卖地救市 政府陷财赤

　当年发展商要卖楼，减价、推优惠，甚至蚀卖，同样花招百出。其中2002年推售的九龙站擎天半岛。当时发展商九仓多次推出优惠，包括一、二按首两年免息、免供优惠及低至1%按揭利率，优惠总数相等于楼价半成至一成二不等。又曾推出换楼买家可享60天特长成交期，更可透过各大龙头代理购入该盘，获豁免出售现持物业之佣金，减价手法层出不穷，但对当时楼市亦起不了甚么作用。

今日：成交缩 大倾销追业绩

　楼价指数（中原CCL）去年至今升约26%，企稳于120点的历史高位。港府的「3D辣税」，即额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和双倍印花税（DSD）出台后，楼市成交大幅萎缩一半，对豪宅的打击更大，交投剧挫九成。上半年受辣招及观望一手销售新例等影响下，发展商上半年销售按年跌21%，一手楼在8月份由于有多个可以「免疫」的细价盘推出，才稍为活跃。

面对现实减到有承接

　然而，卖细价盘要弥补全年售楼业绩谈何容易，发展商近期终面对现实，肯大幅劈价。有发展商坦言，一定要减到市场愿意承接的价位。于是针对本地港人买第二套房及内地客入市成本的优惠措施，五花八门推出，明里暗里都在减价，务求有买家愿意接货。

　资深测量师陈东岳指出，发展商在反映各项优惠之后，以比二手价平两成的定价推售西九豪宅货尾，较特别的是以大幅回赠印花税70%作招徕，这是以补贴大部分税项来减轻买家的入门费用，无疑成功吸纳到一些积聚的购买力。但以往经验显示，同区二手盘势将因此受压，个别业主如在此时急于套现，必须要以比新盘更低叫价，才会较易成功出售，从而形成楼市一级一级向下调。

二手跟随 轮番减价

　陈东岳又认为，在现时民调下，料港府各项「辣招」税项不容易在立法会大幅修订，楼市将持续成交萎缩。明年本港经济表现可能较今年逊色，在新盘减价潮带动下，整体楼价或会慢慢下调最多20%，中小型住宅楼价在刚性需求强大下，或会下调较窄幅5%至10%。

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