金管局连环出招 收紧高成数按揭

[28Hse 三地产焦点 第一百一十六期 2017年5月31日] 继堵塞「一约多伙」的避税安排、收紧发展商融资贷款后，金管局再度出招，推出三项收紧按揭措施，新措施针对风险较高的按揭贷款为主，以维持银行体系稳定，从而抑制过热楼市。

新措施于2017年5月19日即时生效，包括：
1)采用「内评法」计算资本充足比率的银行，由2017年5月19日后批出的新造按揭贷款风险权重下限，由现时的15%提高至25%
2)涉及一个或以上现有按揭贷款的借款人或担保人，其按揭成数上限下调一成
3)收入来自香港以外地区的借款人，其「供款与入息比率」上限下调一成

当笔者听到金管局又推出「辣招」时，感到非常惊讶，为什么金管局顿时出招这么频密？为何出招速度突然加快了？有人认为是因为楼市过热的关系，要出招打压楼市，非也，相信最主要的原因是美国加息周期开始，提早出招以免出现泡沫爆破。

无可否认的是，大家最关心的必然是新「辣招」可否压低楼价。由于新措施较曲线及局部，估计对楼市影响不大，只是对「靠父干」的买家、实力稍逊的买家或投资者，以及收入来自香港以外地区的人有所冲击。

不少人不明了为何金管局会推出此措施，对楼市的影响又不大。事实上，这些措施都是防患于未然的，就第一项措施来说，可以提升采用内评法计算资本充足比率的银行在周期逆转的抗震能力，而这些银行现时市占率超过80%。

而且第一项措施亦有可能会逼使个别银行上调息口，因为这增加了银行的借贷成本。简单去理解，例如银行有$100，只需预留$15作储备，馀下的$85可借出以赚取利润；而在新措施下，银行需预留$25作储备，仅可以借出$75，即是减少了银行可借出的资金及赚取的利润。

而第二及第三项措施亦是阻止较高风险的人士入市，前者涉及比较高的信用风险，而后者银行较难验证供款人的收入。那为何是次先选择向他们入手，而不是采取其他直接的措施？

金管局总裁陈德霖解释，多于1个按揭申请新贷款占比例约20%，比例不低，而来自香港以外收入的借款人的按揭，占整体贷款批核的比例约2%，虽不算多，但有见最近有上升的趋势，故需要提早行动。

坦白说，市场对物业需求殷切，加上本港充斥资金，故新措施一定无可能逆转楼市，但新措施的推出，或多或少会影响投资者及海外人士的入市意欲，有可能可以缓和楼市急升的情况，粗略估计对二手市场影响相对较大。

买楼是人生其中一项重要投资，政府近日密集出「辣招」，也许对买家有警醒的作用。买楼属于大额的杠杆交易，面对的风险比较大，故此买家必须要留意经济环境及利率变化等，要量力而为，小心衡量自己的供款能力及可以承受的风险。

中原城市领先指数(CCL)最新录得158.26（反映2017/05/15至2017/05/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.16%，同时较上年同期上升23.15%。

4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌1.20%，新报140.16，较上年同期上升23.00%。而九龙区升幅则最多，按周上升1.99%，最新录得156.84，较上年同期上升21.84%。港岛区新报171.86，按周上升1.76%，较上年同期上升28.77%。而新界(东)区亦录得轻微升幅，按周上升0.85%，较上年同期上升23.78%。

-- 蓝田丽港城2房 $643万易主 --

世纪21康联地产客户经理康向斌表示，新近促成蓝田丽港城24座低层G室成交，实用面积517平方尺，2房间隔，座向东南望内园景，成交价$643万，实用面积平均尺价$12,437，属市价水平。

-- 天水围嘉湖山庄低层户 $455万获承接 --

祥益地产分行经理谢利官表示，新近促成天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 9座低层H室易主，实用面积550平方尺，附设靓装连家电，获区内首置客以$455万购入，实用面积平均尺价$8,273，属市场价成交。

-- 马鞍山锦英苑山景户 成交价$408万--

世纪21奇丰物业大水坑分行经理程子健表示，日前录得马鞍山锦英苑成交，单位为B座中层08室，实用面积401平方尺，2房间隔，座向东南望山景，单位原开价$435万，经议价后获上车客以$408万(自由市场价)承接，实用面积平均尺价$10,175。

-- 天水围天颂苑3房 $420万易手--

祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围居屋天颂苑成交，单位为N座低层8室，实用面积645平方尺，3房2厅，减价$10万，最终获区内首置客以$420万(居二市场价)承接，实用面积平均尺价$6,512，属市场价成交。