买楼收租多面睇 注意按揭条款

买楼收租多面睇 注意按揭条款

[28Hse 三地产焦点 第一百四十二期 2017年11月29日] 不少业主为赚取额外的收入，而将单位出租，一来可以照样拥有具保值能力的物业，另一方面这是一项较容易可取的投资方式。但世事多变岂可尽如人意，在政府多次推辣招的情况下，买楼收租变得愈来愈难。

根据现行的按揭指引，非自用住宅的第一项按揭，无论楼价高低，按揭成数上限一律为50%；而若申请人在申请按揭时有就其他物业作出借贷或担保，而该按揭尚未偿还清，按揭成数上限会调低至40%。

而供款与入息比率上限方面，买楼收租的亦较一般用家严格，供款占收入比率不能高于40%；而在压力测试下（即假设利率上升3厘），供款占收入比率不能高于50%。

骤眼看来，非自用及自住物业的按揭成数上限，只是相差1成，但实情涉及很多钱，很多人往往因此而上不到会。假设购买一间400万的单位，借足五成按揭，首期为$200万，而借六成按揭，首期则为$160万，两者之间相差足足$40万。故此，要买楼用作收租时，必要预留多一点首期。

那购买的是连租约单位呢？银行会视单位为投资而非自住物业，同样最多只可申请五成按揭。假若在租约期后，会收回单位自用呢？你可提供一些证明文件，如租客签订的退租同意书等，同时要注意尚馀租期的长短，但最后会否审批成功，要视乎银行相不相信这是用作自住用途。

虽然按揭成数上限会受影响，但买楼收租仍有其优势，就是业主可以用租金帮补入息，当业主提供租金收入证明，银行会将租金打折后计入收入部分；如果单位尚未有租客，呈交吉状态，部分银行会用「假设租金」来计算。

也许有人会问，如果当初我向银行申请八成按揭，其后再将单位出租，那岂不是可以减低首期的支出？非也，因为这可能是一个不合法的行为。首先，金管局规定承造六成以上按揭的单位必须是自住用途，不能用作出租等投资用途。

事实上，六成以上的按揭是由按揭证券公司作为担保，而该保险计划只适用于自用物业，而且申请个案符合相关条件（例如楼价上限及贷款额上限等），银行就可以提供最高达八成按揭贷款。

当业主声称抵押物业乃作自住用途时，银行通常会要求按揭人在贷款申请书上声明有关物业只供按揭人及家属居住，甚至有部分银行会在成交时要求到单位查看，以保证新业主没有将单位出租。

如果你强行将声称自住的物业出租，一旦被银行发现，会有什么的后果呢？不同银行有不同的处理方法，银行有机会向业主追讨首期的差价，或者加息甚至要求提早偿还部分按揭金额。

另外，由于申请按揭时，抵押人须签署自住声明书，违反声明可能会带来法律后果，例如若借款人为取得贷款而作出虚假声明，可能会干犯欺诈罪。有人会说「偷鸡」将单位租出，不会有人知，笔者认为好彩的是没有人知，但如果不慎比银行知道了，又怎么办呢？

为了减少首期的支出而影响一生又是否值得呢？呼吁大家切勿以身试法，买楼前要认真衡量个人收入及财务负担能力，以免最终因小失大。除此之外，业主亦需记住将出租单位的租约带到税务局打厘印及报税。

中原城市领先指数(CCL)最新录得162.34（反映2017/11/13至2017/11/19 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.16%，较上年同期上升12.67%。

4个分区中，只有港岛区录得升幅，新报174.01，按周上升2.66%，较上年同期上升12.29%。九龙区新报160.56，按周下跌0.43%，反之较上年同期上升13.04%。而新界(东)及新界(西)区分别录得170.63及146.49，按周分别下跌2.38%及1.72%，较上年同期分别上升13.21%及13.43%。

-- 北角美轮大厦4房 $860万易手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前促成北角美轮大厦高层A室成交，实用面积849平方尺，4房间隔，座向北面望海景，单位原叫价$860万，后减价至$828万获承接，实用面积平均尺价$9,753，属市价水平。

-- 屯门兆禧苑高层户 $365万易主 --
祥益地产高级客户经理陈阿丽表示，日前促成屯门居屋兆禧苑成交，单位为C座高层4室，实用面积338平方尺，业主原叫价$390万，后累减$25万至$365万（自由市场价）易主，实用面积平均尺价$10,799，属市场价成交。

-- 天后金龙大厦低层户 $970万获承接--
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近促成天后金龙大厦成交，单位为B座低层05室，实用面积589平方尺，3房间隔，座向南面望山景，获区外换楼客以$970万承接，实用面积平均尺价$16,469。

-- 屯门兆禧苑1房 成交价$375万--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门居屋兆禧苑D座高层13室，实用面积338平方尺，1房1厅，获区外首置客以$375万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$11,095，属市场价成交。

-- 元朗柏逸周五售30伙 --
新世界旗下的元朗柏逸，加推28伙，包括3伙一房及25伙两房，单位实用面积由319至502平方尺，订价由$503.5万元至$892.4万，平均尺价$15,597。发展商同时上载销售安排，连同个别旧单位合共30伙将于本周五（12月1日）发售。
-- 新鸿基汇玺II 加推130伙周六售 --
新鸿基旗下的深水埗汇玺II（汇玺第3期）推第3张价单，涉及130伙，实用面积277至1,509平方尺，定价$756.9万至$5,445.1万，尺价$27,827至$36,215。以上的130个单位，一半单位予大单位及大手买家优先，周五（12月1日）截收登记，周六发售。
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