租楼等于帮业主供楼？谨记五大租楼注意事项

租楼等于帮业主供楼？谨记五大租楼注意事项

[28Hse 三地产焦点 第一百三十期 2017年9月6日] 个个都买楼，唔通个个都想买楼咩？其实，现时楼价高企，上不到车亦是无可厚非，准买家可先考虑租楼，亦一样可以解决大家的居住需要。但如果一世人都租楼，又是否可行呢？而租楼又有什么需要注意呢？

不知不觉，买楼等于成功的观念深在香港人心上，那租楼呢？有人认为租楼等于失败人生，也有人认为这等于帮业主供楼，更笑说当业主供完楼，自己上车却遥遥无期。

事实上，买楼与租楼并没有错与对之分，租楼并不代表失败，因为各人的负担能力不同，生活方式也各有不同，每个人追求的都有不同，因此并不能一概而论。而对于大众认为交租等于帮业主供楼的想法，笔者有少许的意见。

其实这是等价交易，你付出了租金，而业主提供单位的居住权给你，并不是白赚你，就好像你外出食饭要付款一样，或者坐车要付车资一样是必然的。如果真的每样事情要向这个角度想，无论店铺还是车辆都需自己购买，因为你的金钱亦是帮他们交租或者入油。

言归正传，如果大家选择租屋，有什么需要注意呢？最重要的必然是与房东签订租约。首先，在签订租约前，租客须确认房东的真实身份，是单位业主还是二房东。就此，你可以要求对方提供身份证明、水电煤费单或者透过土地注册处纪录，查阅放盘单位的成交纪录，以确认出租单位谁是注册业主、业权是否完整。

如果对方是二房东，你应要请其出示原与房东所签订之租约，看看租约有否列明不可分租，以及二房东与三房客之间的分租租约条款不得与大业主与二房东之间的租约条款有所冲突，分租租期也不可超过原有租期。

第二，要注意租金是多少，是否已包括管理费、差饷、地租，甚至有些租约会包括水费、电费及煤气费等。如果有关费用并没有包括，租客须自行缴付，因此须预留一笔额外费用。以及需商讨那一天为交租日，以免造成误会。

除此之外，租楼并不是每个月准时交租而已，一开始要准备按金，通常是等于3个月租金，包括2个月按金及1个月租金预缴（俗称上期）。而倘若租客没有拖欠任何租金，而单位保养良好，租约完结时，按金是可获退还的。

第三，要留意合约期有多长，当中几多年生约、几多年死约。一段而言，现时香港主流租约的租期一般是两年，订明租期的首12个月为「死约」，「生约」则为租期的第13个月至租期完结。

在「死约」期间，业主与租客双方都须履行租约的条款，业主不能加租而租客亦不能退租，任何一方违约都须作出赔偿；而在「生约」期间，双方均享有退租权，业主可要求加租，而租客可要求减租，假若对方不愿意接受，可以行使退租权提早终止租约。

第四，一般而言，业主不会提供家具，但会提供基本电器，如电灯、冷气及炉头等，切记要于租约内列明家电清单，并在单位内拍照作为纪录，以免日后争拗。当租客退租时，要依照原状交回单位，因此尽量不要改动原装家具。

第五，亦是最重要的，当业主与租客签订租约后，须向差饷物业估价署提交《CR109新租出或重订协议通知书》，而且须在签订租约后1个月内递交，否则日后发生租务纠纷，法庭或土地审裁处是不会受理的，小额钱债审裁署则有权不受理其追讨在有关租约协议下拖欠租金的申请。

要觅得舒适的家，租楼时必须要注意以上事项。相较之下，笔者认为，一世人都租楼是可行的，但一世人都是租同一个单位就有难度，因为每逢租约到期，业主及租客要重新谈判，业主有可能加租或减租，租客也有可能因种种原因而要搬屋，也有可能会遇到业主收回物业的风险。

中原城市领先指数(CCL)新报161.36（反映2017/08/21至2017/08/27 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.35%，较上年同期上升18.46%。

本周港岛区升幅最多，新报175.12，按周上升3.30%，较上年同期上升17.08%。新界(东)区同样录得167.73，按周上升0.02%，较上年同期上升16.05%。而九龙区跌幅最多，新报156.99，按周下跌1.81%，较上年同期上升17.75%。新界(西)区亦轻微跌幅，新报146.52，按周下跌0.09%，较上年同期上升21.84%。

-- 北角缙景台街景户 $790万获承接 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前录得北角缙景台2座低层D室成交，单位实用面积478平方尺，3房间隔，座向南面望街景，以$790万沽出，实用面积平均尺价$16,527，属市价水平。

-- 屯门居屋兆麟3房 成交价$483.8万 --
祥益地产客户经理林英杰表示，新近促成屯门居屋兆麟E座中层6室成交，实用面积554平方尺，3房2厅，拥开扬景观，获区内首置客以$483.8万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$8,733，稍低市场价成交。

-- 北角健威花园2房 $688万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前促成北角健威花园A座高层03室成交，单位实用面积456平方尺，2房间隔，连储物室约20平方尺，座向东北享海景，最后以$688万易手，实用面积平均尺价$15,088。

-- 屯门启丰园海景单位 $447万易主--
祥益地产区域董事邱家邦表示，新近录得屯门启丰园3座高层G室，实用面积375平方尺，2房1厅，向东南拥部份海景，获区内首置客以$447万承接，实用面积平均尺价$11,920，稍低市场价成交。

-- 屯门城‧点尽推最后28伙 --
英皇及市建局合作的长沙湾喜遇再加推全盘最后68伙，价单定价$440.3万至$1,021.6万，价单尺价$14,766至$24,917。英皇集团(国际)有限公司执行董事张炳强表示，项目登记反应踊跃，最快于本周日开售136伙，套现以折实价计接近$7亿。
-- 启德OASIS KAI TAK已获预售 --
由会德丰地产发展的启德OASIS KAI TAK已获批预售，项目共有4座高座及4座低座住宅，提供648伙开放式至4房单位。发展商先公布高座第3座及5座户型及面积，并有306伙，实用面积275至549平方尺，另有两伙1,130至1,144平方尺特色户。
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